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购买新房前的准备工作

2011年06月21日16:11网络我要评论(0)
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房屋结构

在购置新房前充分了解房屋结构常识,不仅有助于判断房屋的价值,而且在今后的房屋装修及买卖交易中都很有好处。

房屋结构主要分为以下门类:

1、木结构(住宅):指建筑物中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或砌块砌筑,楼板、屋架等用木结构。

2、砖混结构(住宅):建筑中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或砌块砌筑,柱、梁、楼板、屋面板等采用钢筋混凝土结构。通俗地讲,砖混结构是以小部分钢筋混凝土和大部分砖墙承重。

3、钢筋混凝土(住宅):指建筑物中主要承重结构如墙、柱、梁、楼板、楼体、屋面板等用钢筋混凝土制成,非承重墙用砖或其它材料填充。这种结构抗震性能好,整体性强,耐火性、耐久性、抗腐蚀性强。

4、钢结构(住宅):指建筑物中主要承重结构以钢制成。适用于超高层建筑。自重最轻。

从结构上分上面四类就可以了,其中钢筋混凝土结构里面,还可以再细分:

1、框架结构,由梁、板、柱组成建筑承重结构,墙体仅作为分隔和保温用途。

2、剪力墙结构,由梁、板、墙体组成建筑承重结构,部分墙体承在结构中受力。

将上面两个小类组合起来,就衍生了:框架剪力墙结构、框支剪力墙结构等。

目前在新房住宅市场上,楼盘基本采用的是砖混结构和框架结构。两者的区别在于承重方式,砖混结构的承重是由板和墙构成的,混凝土现浇楼板的重量传导给墙体,由墙体传导至基础。框架结构是由楼板、梁、柱组成的承重结构,由楼板将力传导给梁,再传导给柱,再由柱传导给基础。

理论上讲,框架结构要优于砖混结构:一是空间开敞,因为梁和柱的结构使得框架结构的空间可以做到6米以上,而砖混因为砖的承重能力有限,做到5米就不错了;二是楼层高度,砖混结构最高只能做到6层,而框架结构可以做到100米以上的楼高。

也因此,在2004年之前,由于住宅以多层和小高层为主,很多房屋在开发建设中都选择砖混结构,2004年以后,由于土地成本增加,加之小高层和高层房屋逐渐被市民所接受,市区新建房屋基本以框架结构为主,而在江夏、蔡甸等武汉郊区还是有不少砖混结构房屋。

由于材质的原因,框架结构的使用寿命和抗震强度要高于砖混结构。但在实际中,国家对建筑的抗震性能有标准,一个地区的建筑一定要满足抗震指标,所以开发商在设计建筑的时候,都以满足这个抗震指标为前提,即使是框架结构,也不会增加成本提高抗震性能的。所以在牢固程度上讲,砖混和框架的住宅是差不多的。

从实用性上来说,由于框架结构用的都是填充墙,可以方便以后用户装修,不象砖混结构一样受到很多的限制,因此很多消费者更愿意买框架结构的房子。

从造价上来说,框架结构比砖混结构高5%~15%,工艺也更复杂一些。所以框架结构房屋比砖混结构房屋的销售价格要高,具体到市情,价格相差约200—500元/平方米左右。不仅如此,后期的二手房交易中,房屋结构的不同也将直接影响交易价格。

以上只是理论知识,那么在实际情况中如何辨别建筑结构呢?通常有以下几方面的渠道:

1、通过腾讯大闽房产新房信息搜索(http://house.fj.qq.com/search/)楼盘名称获取房屋结构信息。

2、通过楼书查询。开发商在楼书上一般都会标明房屋的具体结构。

3、直接询问售楼员。

除了以上三种渠道外,购房者也可以通过实地踩盘亲自辨别楼盘的结构,最简单的方法,看转角处是否有梁柱支撑。砖混结构由于承重的需要,一般不设转角飘窗,即使有,在飘窗的转角处必须有竖向水泥柱用于承载上层楼盘重量,而框架结构的住宅,其上层楼盘的重量全部由框架剪力墙承担,因此其转角处不需要设有承重的支柱,因此也可以大量采用转角飘窗设计。

房屋建筑名词解释

什么是公寓式住宅

相对于独院独户的西式别墅住宅而言。

一般建在大城市,大多数是高层,标准较高,每一层内有若干单户独用的套房,包括卧室、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房、阳台等等,供一些常常往来的中外客商及其家眷中短期租用。

什么是花园式住宅

花园式住宅也叫西式洋房或小洋楼,也称花园别墅。

带有花园草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼,建筑密度很低,内部居住功能完备,装修豪华,并富有变化,一般为高收入者购买。

什么是复式住宅

复式住宅是受跃层式住宅的设计构思启发,在建造上仍每户占有上下两层,实际是在层高较高的一层楼中增建一个1.2米的夹层,两层合计的层高要大大低于跃层式住宅(李氏设计为3.3米,而一般跃层式为5.6米),复式住宅的下层供起居用,炊事、进餐、洗浴等,上层供休息睡眠用,户内设多处墙式壁柜和楼梯,中间楼板也即上层地板。一层的厨房高2米,上层贮藏让高1.2米,上层直接作为卧室床面,人可坐起但无法直立。

复式住宅的经济性体现在:

1、平面利用系数高,通过夹层复合,可使住宅的使用面积提高50%--70%。

2、户内的隔层为木结构,将隔断、家具、装饰融为一体,即是墙又是楼板、床、柜,降低了综合造价。

3、上部夹层采用推拉窗及墙身多面窗户,通风采光良好,与一般层高和面积相同的住宅相比,土地利用率可提高40%。因此复式住宅同时具备了省地、省工、省料的特点。

复式住宅在设计施工和使用上有一些不足:

1、复式住宅的面宽大,进深小,如采用内廓式平面组合必然导致一部分户型朝向不佳,自然采光较差。

2、层高过低,如厨房只有2米高度,长期使用易产生局促弊气的不适感,贮藏间较大,但层高只有1.2米,很难充分利用。

3、由于室内的隔断楼板均采用轻薄的木隔断,木材成本较高,且隔音、防火功能差,房间的私密性、安全性较差。尽管复式住宅有些缺点,但近年来建筑师通过不断改进、完善,不断探索,结合我国的国情,设计更加合理的结构。可以预见,这种精巧的复式住宅,由于经济效益十分明显,价格相对偏低,必然成为住宅市场上的热销产品。

什么是跃层式住宅

跃层式住宅是近年来推广的一种新颖的住宅建筑形式。在东南沿海的广东、福建的一些开放城市建设较多。

这类住宅的特点是住宅占有上下两层楼南,卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房、及其它辅助用房可以分层布置,上下层之间的交通不通过公共楼梯而采用户内独用小楼梯联接。跃层式住宅的优点是每户都有较大的采光面,通风较好,户内居住面积和辅助面积较大,布局紧凑,功能明确,相互干扰较小。这类住宅的内部空间因为是借鉴了欧美小二楼独院住宅的设计手法,颇受海外侨胞和港澳台胞的欢迎,在南方城市建设、买卖较多,近年来在北方城市的一些高级住宅设计中,也开始得到推广。

什么是商住楼

商住楼是指该楼的使用性质为商、住两用,商住楼一般底层(或数层)为商场、商店、商务,其余为住宅的综合性大楼。商住楼不分建设主体,不仅开发商可以建,非开发企业、个人也可以建,没有规定必须出售。商住楼的土地使用性质为商业用地,根据国家土地法规定,商业土地的使用权年限为50年。

房屋建筑名词解释

随着房地产的急剧升温,许多购房术语越来越多地出现在购房者的视野中,虽然其中的部分术语已经众所周知,但还有很多不为购房者所熟知,正是因为对购房术语的不了解,往往使得购房者在签订购房合同时对其中部分条款的理解出现偏差,从而造成合同无法最终履行,这既打击了购房者的积极性,也容易让不法开发商钻“术语”的空子,因此,现将其中的部分术语介绍如下:

房屋层数

房屋层数是指房屋的自然层数,一般按室内地坪±0以上计算;采光窗在室外地坪以上的半地下室,其室内层高在2.20m以上(不含2.20m)的,计算自然层数。房屋总层数为房屋地上层数与地下层数之和。假层、附层(夹层)、插层、阁楼(暗楼)、装饰性塔楼,以及突出屋面的楼梯间、水箱间不计层数。

多层住宅

六层以下的住宅。

小高层住宅

七层至九层的住宅。

高层住宅

十层及十层以上的住宅。

塔式高层住宅

以共用楼梯、电梯为核心布置多套住房的高层住宅。

单元式高层住宅

由多个住宅单元组合而成,每单元均设有楼梯、电梯的高层住宅。

跃层住宅

套内空间跨跃两楼层及以上的住宅。

架空层

按《民用建筑设计通则》术语解释:架空层:仅有结构支撑而无外围护结构的开敞空间层。

目前在房地产方面架空层的利用主要是为了增加楼盘的活动空间等目的,架空层的层高并不一定低,有的可以达到6~9m,但主要是高层(100M)以下的建筑采用。普通的也可达到3m。

架空层目前在武汉市也大量采用,特别是房屋密集、容积率高的小区,成为增加绿化面积和公共面积而作出的一种变相指标平衡方式。

地下室

是指房屋全部或部分在室外地坪以下的部分(包括层高在2.2m以下的半地下室),房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/2者。

半地下室

房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/3,且不超过1/2者。

假层

是指建房时建造的,一般比较低矮的楼层。其前后沿的高度大于1.7m,面积不足底层的二分之一的部分。附层(夹层)是房屋内部空间的局部层次。

阁楼(暗楼)

一般是房屋建成后,因各种需要,利用房间内部空间上部搭建的楼层。

房屋面积名词解释

房屋使用面积

是指住宅中以户(套)为单位的分户(套)门内全部可供使用的空间面积。包括日常生活起居使用的卧室、起居室和客厅(堂屋)、亭子间、厨房、卫生间、室内走道、楼梯、壁橱、阳台、地下室、假层、附层(夹层)、阁楼、(暗楼)等面积。住宅使用面积按住宅的内墙面水平投影线计算。

房屋建筑面积

房屋的建筑面积系指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积,包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等,且具备有上盖,结构牢固,层高2.20M以上(含2.20M)的永久性建筑。

成套住宅建筑面积

是指成套住宅的建筑面积总和。

房屋的产权面积

房屋的产权面积系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。

房屋预测面积

预测面积是指在商品房期房(有预售销售证的合法销售项目)销售中,根据国家规定,由房地产主管机构认定具有测绘资质的房屋测量机构,主要依据施工图纸、实地考察和国家测量规范对尚未施工的房屋面积进行一个预先测量计算的行为,它是开发商进行合法销售的面积依据。

房屋实测面积

实测面积是指商品房竣工验收后,工程规划相关主管部门审核合格,开发商依据国家规定委托具有测绘资质的房屋房屋测绘机构参考图纸、预测数据及国家测绘规范之规定对楼宇进行的实地勘测、绘图、计算而得出的面积。是开发商和业主的法律依据,是业主办理产权证、结算物业费及相关费用的最终依据。

房屋的共有建筑面积

房屋共有建筑面积系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。

成套房屋的套内建筑面积

由套内房屋的使用面积,套内墙体面积,套内阳台建筑面积三部分组成。

套内房屋使用面积

为套内房屋使用空间的面积,以水平投影面积按以下规定计算:1)套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜等空间面积的总和;2)套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积;3)不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积;4)内墙面装饰厚度计入使用面积。

套内墙体面积

套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积,其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙(包括山墙)等共有墙,均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自有墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。

套内阳台建筑面积

套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积,未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。

商品房的销售面积

商品房按“套”或“单元”出售,商品房的销售面积即为购房者听购买的套内或单元内建筑面积(以下简称套内建筑面积)与应分摊的公用建筑面积之和。商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积。

共有建筑面积(公有建筑面积)

共有面积的内容包括:电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等,以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积,以水平投影面积计算。共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙,以及外墙(包括山墙)水平投影面积一半的建筑面积。独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室,管理用房,作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。

共有建筑面积的计算方法

整幢建筑物的建筑面积扣除整幢建筑物各套套内建筑面积之和,并扣除已作为独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室、管理用房、以及人防工程等建筑面积,即为整幢建筑物的共有建筑面积。

房屋销售常见名词

准现房

准现房是指房屋的主体基本完工,小区内的楼宇及相关设施也已经有了大致的轮廓,

户型、楼的间距等都已经一目了然,只剩下内外墙的装修和配套设施的施工的房地产项目。

现房

通常情况下,人们认识中的现房就是已经建好的房子。但事实并非如此,按照我国销售“现房”的规定,只有领取了房产证和土地使用证的房子才叫“现房”。在商品房销售过程中,真正的现房销售不需要“销售许可证”,购房者只需要查看

[责任编辑:wysdelee]
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