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限购令周岁福州楼市格局变化大 商业地产火了

2011年10月20日07:55东南快报陈志淦
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限购令周岁福州楼市格局变化大 商业地产火了

限购令下商业产品热卖,图为泰禾城市广场SOHO产品开盘现场

□本报记者 陈志淦

2010年10月,为防止楼市上涨过快,福州市政府办公厅出台了楼市从未有过的调控政策——限购令。如今限购令出台已满一年,这条被称为“楼市杀手锏”的调控政策发挥着举足轻重的作用,它迫使住宅市场向刚需产品靠拢、它令福州沉寂20年之久的商业地产焕发春天、它催促了开发商转型的脚步……没有一条政策能像限购令这样令楼市产生格局上的变化,限购令的延续与否也牵动着许多人的心,让我们细数作为“史上最严厉”调控政策对楼市带来的冲击,以及人们对它未来的猜想。

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成交量下滑

中小户型唱主角

限购令对楼市最直接的影响表现在成交量上,据房地产交易中心的数据统计,2009年10月1日至2010年9月30日,福州五行政区住宅签约总量为25414套,2010年10月1日至2011年9月30日,福州五行政区住宅签约总量为18715套,同比下跌26.3%。

尤其是在今年的第三季度,成交量出现明显下滑,虽然市场的营销方式多样、促销力度升级,但消费者对市场预期的看跌,以及一系列的政策导向,令住宅市场很难起色。

此外,限购令还让住宅产品结构发生由大到小的转变,由2009年到2010年以大户型为主的市场转向如今中小户型占领市场,目前在售楼盘无论是在市区、金山、五四北、闽侯都以中小户型为主,主要面对刚需客户。

分析:房地产专家刘福泉认为,限购令最大的杀伤力在于限制了有钱人投资楼市,以及限制了外来人到榕置业,当然也过滤了一些升级置业者,单纯由限购令对成交量产生的影响还是在前几个月,当限购令出台几个月后社会出现“假离婚、真买房”的现象,足以证明限购令的威力,而到了后期,对楼市影响更大的应该是组合政策的出台,尤其是紧缩的金融政策使得楼市无论是买方还是卖方市场都陷入僵局,而且下半年随着整体经济下滑,购房者预期的下降,导致成交量不理想。

而产品链发生改变也是市场需求所导致,如今的购房均以刚需族为主,市场需要什么,开发商就生产什么这个无可厚非。

堵了住宅市场 火了商业地产

限购令虽然堵住了住宅市场这扇门,但却疏通了一直沉寂的另一扇门——商业地产。在限购令之前,福州商业地产几乎是停滞不前,限购令后各种商业产品铺天盖地,其中包括写字楼、城市综合体、SOHO办公、店铺、酒店等等。

据不完全统计,福州未来将建成至少15座城市综合体,目前已开业的有鳌峰洲的福州金融街万达广场、万宝商圈结合红星美凯龙家具城、浦上大道特易购大型卖场、世茂百货,而不久后仓山万达广场又将开业,五四北泰禾城市广场、大学城永嘉天地如今都进入了销售期,可谓一派热火朝天的景象。

写字楼方面更是如雨后春笋般崛起,而在这之前福州的写字楼主要集中在五四路一带,如今这种格局已经被打破,台江金融街将崛起数座5A级写字楼,率先开盘的是申发大厦,接着还会有升龙大厦、世纪百联大厦、宇洋中央金座等,规划中的闽江北CBD地区也汇集了多家企业,其中还规划福州最高建筑,成为海西地标。

此外,SOHO产品最近热卖,泰禾城市广场首批SOHO产品开盘即售罄,销售额达到7亿元,永嘉天地SOHO产品也预订良好,成为新一代的中小投资利器。

分析:“商业地产崛起并不单纯是限购令作用的结果,这几年海西国策的确立,城市扩容多中心发展的战略方针都为商业地产崛起做好铺垫,限购令的出台只是起到推波助澜的作用。”申发置业总经理罗新表示。福州作为侨乡民间资本雄厚,但投资渠道有限,在限购令之前大部分人会将钱投入不动产,但限购令后,加上实体经济的不景气,部分热钱就流入了商业地产,这些热钱助推了商业地产,但罗新表示,从投资角度看,商业地产的回报率要远大于住宅项目,以金融街万达广场为例,同地段、同面积的住宅和SOHO租金就相差上千元,而如今福州商业地产算是刚起步阶段,还处在低位,部分地区还出现商住倒挂现象,这在全国一线城市根本是不存在的。

SOHO产品由于其面积小、总价低、不限购,成为了中高收入者热捧的投资品,而且部分年轻人也喜欢住在SOHO,因为其在城市综合体之上,生活便利适合年轻人的生活节奏。

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