重构边界:以非标论商业未来

日前,由融侨商业、上海红坊主办的“重构边界——以非标论商业未来”沙龙活动在上海举行。

此次沙龙活动到场嘉宾囊括了港、台、新加坡等泛大中华地区的企业家们。融侨集团商业资产管理总公司总经理俞波、中购联购物中心发展委员会专家委员、特聘讲师高铁栓、上海红星美凯龙美龙置业有限公司总裁潘岳平、上海红坊文化发展有限公司董事长郑培光、NAI 新巢地产机构总经理、西南交通大学国际创新创业学院副院长、鹏友会社群核心创始人蒋鹏、鹏友会社群核心创始人郑雪元、众强餐饮联盟/中国好餐厅创始人、香港崇邦地产集团高级顾问吴志强、阿尔达商置资本集团有限公司董事局主席姜新国、复旦大学房地产研究中心商业地产研究员,喜盈门国际商业连锁企业监事长、总策划宣一氢、北京购阿购技术服务有限公司副总裁穆建玮、一茶一坐首席执行长林盛智、智慧餐饮实验室创始人张阿睿、新加坡超群管理顾问资深董事黄国雄、搜铺网CEO盛涛、立天唐人商业集团总经理张伟奇、尚嘉国际控股有限公司中国业务董事王裕强、中信资本董事李国忠等企业家以及多家上海媒体出席了此次沙龙活动。

商业地产行业竞争日益激烈,而购物中心却呈现千篇一律的景象,项目未来的生存成了大问题,此背景下,与过去不同的非标准模式对商业未来有着什么影响?非标准模式下又该如何发展商业?标准与非标准是什么关系?现场大咖各抒己见,观点碰撞,共同探讨非标商业未来。

俞波,融侨集团商业资产管理总公司总经理

重构边界:以非标论商业未来

我们在做市场研究时发现当下中国商业地产行业竞争非常激烈,整个开发量巨大,尤其同质化现象严重,大部分购物中心千店一面。未来项目如何生存成为一个需要思考的问题,在这样的背景下,融侨地产在今年一月品牌发布会提出了“非标商业”的主题概念。我们认为非标首先是要打破常规,突破现有购物中心的常规规划及建筑形态的商业氛围,商业应该是个性化、主题化、定制化的;标准以及非标准不仅仅存在于住宅或者商业地产领域,它在各个行业都有体验。我们把文化及艺术当成一条新的主线来运营,因为它们都是基于一定的创造,来自于灵感和对生命的体验,我们把这个非标用更好的生活、更美的场景来体现出来。

蒋鹏,NAI 新巢地产机构总经理、西南交通大学国际创新创业学院副院长、鹏友会社群核心创始人

重构边界:以非标论商业未来

首先,什么是非标?讨论非标的前提是要有标准化。商业地产的标准化一般体现在制作、工业的标准化,但这实际是对商业地产的一种破坏。其次,我们在零售也中发现,非标往往基于它本身标准化无法实现的情况下呈现,或者是标准化之上个性化服务的提升,给到受众一个更加优质以及长期有效的服务。俞总的陈述基于第二种,即怎么通过这个方向找到突围,并在不断尝试。

郑培光,上海红坊文化发展有限公司董事长

重构边界:以非标论商业未来

非标是基于标准之上并不断寻求突破,突破意味着没有方向,这些年文化艺术不断成为商业地产突破的方向,也不是一个标准,更多的是被当成一种促进消费的手段,融侨基于这些方面的思考寻找到自己的方向,但并非这个创造的第一人。因为文化的不可复制、标准模式及内容非标,将文化艺术打造成为商业地产增值的手段是放之四海而皆准的手段,文化的再复制不存在任何价值,只有通过在每个地区发掘不一样的东西才能形成非标,即模式标准、内容非标。针对产品所在地的属性以及文化资源去挖掘植入,然后再融合现代人的生活方式,那么非标就成功了。重构边界意味着再次制造标准化,有一定的相悖。

蒋鹏,NAI 新巢地产机构总经理、西南交通大学国际创新创业学院副院长、鹏友会社群核心创始人

传统行业很难走出边界,规则中建立的标准很难突破,边界的打破跟思维方式挂钩,基础现状会遭到破坏,需要时间来思考问题。词汇的理解也是需要行业从业人员花时间和精力来进行讨论的,商业地产也是几十种行业的集成,在这个过程当中它本身的资本板块没有建立起来,依托以银行金融为主体来解决商业地产问题,这本身就不是一个正常的模式。商业地产、零售行业和金融行业都是有一定边界的,这是传统方式的边界。物理边界中地产与商业地产、商业地产与零售、零售与金融是有边界的,需要将各个理念进行融合,打破和跨界,这个方向我们还能再进行探讨。

张阿睿,智慧餐饮实验室创始人

重构边界:以非标论商业未来

行业与行业的越轨,解剖行业重构新的能量。好火锅会说话、能连接、可赋能,1999年我会提“好火锅会说话”,2017年我会提好火锅会诞生餐饮新标准、餐饮数据新平台。什么是标准?我觉得我一直没有做标准的事,也非常建议各位越轨结构。互联网+、自联网立方、第七感N次方、人工智能等要成为我们的生活常态,并不断渗透我们生活的方方面面影响到我们的行为。时代不一样对于标准的界定也不一样,通过技术的连接,新旧动态的赋能,多维场景的能动,越轨结构能在标准中脱颖而出。

蒋鹏,NAI 新巢地产机构总经理、西南交通大学国际创新创业学院副院长、鹏友会社群核心创始人

单独解释下越轨的定义?

张阿睿,智慧餐饮实验室创始人

分析事情,解剖自己,跟相邻相离的行业产生结构,行成新的动能。产品餐饮1.0版本;金融餐饮2.0版本,股权与IPO;人力餐饮3.0版本,以团队为产品;智慧餐饮4.0版本,吃火锅不要钱,多行业多维度的跨界。构建生态体系时,不一定以盈利为目标,通过吃喝做出数据,未来一定是通过数据信用达到按需分配,多行业多维度跨界互动。

蒋鹏,NAI 新巢地产机构总经理、西南交通大学国际创新创业学院副院长、鹏友会社群核心创始人

互联网采用免费体系培养他们的消费群体。1、免费一定是有目的的,是目标实现的过程。2、基于餐饮大数据去建立高位势能。互联网所有独角兽公司都会被问有没有赚钱这个问题。资本市场的投入已经没有以前那么好的心态了。

姜新国,阿尔达商置资本集团有限公司董事局主席

重构边界:以非标论商业未来

是做艺术还是商业?艺术只是工具和手段,做商业就要赚钱。

郑培光,上海红坊文化发展有限公司董事长(主办方)

艺术就是商业和手段。

林盛智,一茶一坐首席执行长

重构边界:以非标论商业未来

非标是标准的另外一面,不管是什么行业,商业的本质是交换,对应需要就会产生交易,而在消费者的需要上,互联网发展更符合需要,存在也就更有必要。在有形的商业体来说,我们不需要考虑标准与非标准,如果不能满足消费者的需求,标准也没有意义,符合需要的就是标准。在客户改变的过程中,最重要的还是以消费者的需求来寻找商业综合体的发展之路,以宜家为例,它创造了消费者需要的场景,没有被互联网经济打败。实体和互联网经济各有优缺点,经营实体商业需要发挥它最大的优点,距离决定了中间的差异,实体商业能满足近距离体验的接触,满足即能发挥需求。有效地把互联网跟实体结合,能将实体发挥得更好。文化也是建立在顾客的需求之上。

蒋鹏,NAI 新巢地产机构总经理、西南交通大学国际创新创业学院副院长、鹏友会社群核心创始人

互联网在顶层设计中与传统手法并不冲突,传统行业认知对于互联网不应该排斥。互联网是一个很好的工具,使用跟认知方式相关,习惯性思维对拥有成熟的、带来好的成果的手法不愿意放弃,认知的结构断代已经不是思考维度的问题,是认知状态的对标。

林盛智,一茶一坐首席执行长

以柯达、摩托罗拉、诺基亚为例,它们就是放不下已有利益,没有及时转换思维。要敢于自我革命,认知的变化就是自我革命的路,通常都在做到最好的时候就已经在走下坡路了。

蒋鹏,NAI 新巢地产机构总经理、西南交通大学国际创新创业学院副院长、鹏友会社群核心创始人

以前全球500强企业基本都是国企,收益基本在7%-9%,没有私企。而最近几年,BAT公司占据了一定名额。中国互联网企业可以比肩全球,收益基本在12%-15%,这种变化在于思维方式、商业模式,这些都是在非标情况下完成的,来自于无边界的想象力。还是要回到顶层设计中赚钱。

林盛智,一茶一坐首席执行长

需要的交换过程,赚钱代表本身是否存在价值,设计的商业模式是否满足消费者需要,透过体验的认定来产生价值,培养固定的消费习惯,赢取更大的市场。

蒋鹏,NAI 新巢地产机构总经理、西南交通大学国际创新创业学院副院长、鹏友会社群核心创始人

共享就是典型非标,去化掉行业背景,就是没有边界。共享单车是重转轻,是社会资源充分利用。我个人很推崇非标的商业未来。共享单车是非标思考的一个标准案例。

林盛智,一茶一坐首席执行长

边界问题是有没有把本身的优点用好的问题,有边界,弱点也是优点,边界代表距离跟近便于发挥距离的优势,而无边界就是没有距离及时空的限制,缺点是体验感不会那么强烈。

郑培光,上海红坊文化发展有限公司董事长

互联网发达源于消费不成熟,仅仅是解决功能性需求,缺少文化的认知与体验度去体验商品本身。

蒋鹏,NAI 新巢地产机构总经理、西南交通大学国际创新创业学院副院长、鹏友会社群核心创始人

翻译红坊郑总的意思,消费者的认知越强对互联网的依赖程度越弱,互联网的便捷性导致无法忽视它的存在,传统方式打破边界会带来更多的便捷,所有的发展是要依托于中国的市场。

宣一氢(左),复旦大学房地产研究中心商业地产研究员,喜盈门国际商业连锁企业监事长、总策划

重构边界:以非标论商业未来

标准与非标就是定位问题,而定位要符合地块的属性;标准与非标是发展模式的问题,万达、红星的战略成功就是跑马圈地的成功,就是标准化的复制。在中美这样的大国,发展前期一定是要跑马圈地的,正是如此,才有了如今的万达。但是在今天,还做标准化的复制,无疑就是自寻死路。

现在是精耕细作的时代,一定是非标,所谓的非标就是要做出自己的定位、做出自己的文化、做出自己的见解。

蒋鹏,NAI 新巢地产机构总经理、西南交通大学国际创新创业学院副院长、鹏友会社群核心创始人

万达在过去20年都是在低价拿地,用商业满足政府的商业诉求、满足自身的住宅滚现金流需求、解决自身企业高速发展中的问题,但是这个模式现在从全国一线到六线城市已经没办法复制了。

三个问题:第一,非标论商业未来到底有没有未来;第二,非标商业未来命题是否成立;第三,有没有其他的方式论商业的未来,比如万达和红星的成功模式在未来有没有什么作用。

宣一氢,复旦大学房地产研究中心商业地产研究员,喜盈门国际商业连锁企业监事长、总策划

红星与万达商业模式不会再出现,也不可能再复制了。对于商业未来,只要人有社会需求,商业的价值永远会有,只是高科技的发展速度是不以我们的意志为转移,很多高科技的发展会超乎我们的想象。

我信奉一个理念,一定要跳出行业做行业,要实现跨界,现在的成功就是这样的。比如摩拜单车,跳出自行车行业做自行车,它就成功了。

其实这也是度的问题,艺术与地产的关系,投资与收益的平衡点,都需要把握度的关系。

俞波,融侨集团商业资产管理总公司总经理

大家都说跨出行业去看行业会更清楚,其实完全的思维根本还是在于,是产品导向还是消费者需求导向的思维差别而已。过去因为我有地,就想弄点东西,这还是产品思维,其实真正存在价值的思维还是消费者需求导向思维。从这个思维去看,就可以给到任何他需要的产品。

穆建玮,北京购阿购技术服务有限公司副总裁

重构边界:以非标论商业未来

关于边界,技术和物质流通的边界已经无限大了。购物中心的三要素:人、货、场,现在消费者的边界已经扩大到互联网了,那么货品针对性要更强。重构边界,对标与非标的一切业态都要面向消费者的需求,我们怎样和消费者保持联系,是要依靠一些基础技术的。2017年2月,阿里与百联达成战略合作,线上与线下完全融合,没有虚实之分,依靠新零售技术和现代物流进行完整的整合,这是一个很重要的事件。它意味着我们所有的商业集团都开始在做相关技术战略垄断,是一个新的行业增长机会。我们要做基础的技术支撑,把线下要打通、线上要融合,最终使边界可以伸缩。重构边界过程中要掌握数据,要进行资产数字化运营,基础技术是核心引擎。

蒋鹏,NAI 新巢地产机构总经理、西南交通大学国际创新创业学院副院长、鹏友会社群核心创始人

当年腾百万(腾讯、百度、万达)联合做大数据为什么不成功?

穆建玮,北京购阿购技术服务有限公司副总裁

万达用做地产的模式做电商模式是不成立的,底层数据一定是为企业本身经营服务的,必须开放数据、开放技术。腾百万垄断资源是为了做自己的平台,建立模式的方式不成立。

潘岳平(右),上海红星美凯龙美龙置业有限公司总裁

重构边界:以非标论商业未来

现在这么多的商业,作为经营者来说,核心的问题就是怎样在竞争市场里挣钱,实际上是有两个背景。第一个背景,现在各类商业体是供过于求;第二个背景,老百姓的收入增加了,它不仅解决衣食住行,还要解决精神与情感需求。商业行为就是满足一部分需求,然后去对应的客户手里赚钱。需求的类别很多,有的是舒适度,有的是便捷性等等。

我认为实际上非标也是一种标准,这个标准就是不断创新去吸引客户,满足客户需求。好的创新现在就是最难的,创新要符合客户需求,符合时代趋势。

吴志强,众强餐饮联盟/中国好餐厅创始人、香港崇邦地产集团高级顾问

重构边界:以非标论商业未来

非标与标准是互为依存的,没有孰好孰坏之分。在快速发展的年代要配合标准化,这样才可以快速发展经济。我们没有必要去区分非标与标准谁好谁坏,用一句话说是要与时俱进,因地制宜,在不断转化过程中互相依存。商业需要与时俱进,因地制宜来配合。没有绝对的标准。要让商家顾客都满意,才能细水长流。

黄国雄,新加坡超群管理顾问、资深董事

重构边界:以非标论商业未来

国际上营销界思潮Good-enough Market衍生了大量快时尚、快速消费品,它们不需要太高的质量,只需要抓取足够的大众化市场。在过去十年,城市化进程增速,标准化也在发展,而今天已经发展到细分市场阶段。回到教科书,购物中心本就应该非标,根据商圈需求、竞争对手手段来找出相对定位。无论对标与非标,有三个立项标准一定要考虑:1、财务可行性,考虑退出机制,例如美国购物中心是以50年来算作生命周期的,大约10-15年有一次更新或升级;2、适销性,商家是否认可非标概念,能否招到合适的商家来配合;3、功能性,商业的成功最后还是要回到“有效支撑人口”(有需求、能力、欲望到购物中心消费的人口)。商业做久了发现,商业规划做的好实际上是城市规划、建设和运营做的好,需要可持续发展,不能剥离大环境考虑。

如果一百年后回看,我们过去这十年也是快速累积智慧资本的过程,当然这个过程是一将功成万骨枯,但经过这优胜劣汰的十年,中国对商业地产的把控度要强于周边很多成熟的经济体。

盛涛, 搜铺网CEO

重构边界:以非标论商业未来

非标商业的未来就是个性化时代的体现,未来市场空间会很大,而且是永恒的话题,但要紧跟时代变化和用户需求,适度最重要。

姜新国,阿尔达商置资本集团有限公司董事局主席

商业具有晕轮效应,巨变的时代要把握科技、生态、艺术、健康以及按照消费节奏去做商业。不同的年代需求在改变,要去发现人们内心潜在的需求、消费的规律。不同年代消费结构的变化,将产生新商业模式和行为,最后还是要成为标化的。

高铁栓,中购联购物中心发展委员会专家委员、特聘讲师

重构边界:以非标论商业未来

我们今天来讨论这个题目其实是很沉重的!如果没有政府摊派式地逼着开发商建商业项目,中国的商业地产就不会有今天这个乱象,商业项目如果全部做成标准化是违反人性及消费者需求的,一个商业项目不管是标准化还是非标准化,一定要根据市场及消费者的需求去定位,脱离了市场及消费者需求的定位最终一定失败!商业地产项目大干快上到处泛烂都是政府不懂商业规划追求业绩造成的严重后果,只有停止乱批乱建商业项目才能慢慢走出现在这样混乱的局面!

郑雪元,鹏友会社群核心创始人

重构边界:以非标论商业未来

商业,其功能主要是为了满足人们的不同需要而进行各种交易的媒介活动。它的本质是活跃和流通市场,促进人们生活、生产水平和效率的提高与改进,进而不断促进发展生产力。

标化,是已经形成的一种有形和无形的固有的秩序。一旦有约定俗成了标化,就会存在复制与同质化。在标化的分层过程中,已经不断地在对商业进行不同的排列组合,标化包含很多内涵(资本、模式、团队、工具、场景等等),不是绝对定义。商业的发展恰恰是在非标的不断创新过程中完成的。

在快速奔跑的市场压力下,越来越多商业地产走向转型之路,“个性化”被提到前所未有的高度。目前现存的多数商业项目中,所谓的“个性化”仅仅是植入部分个性化商品或服务,并没有真正的个性化精神需求。

进化是物种之间通过相互作用从无序到有序,从较低级有序向较高级有序这样一种特定方向的演化过程。企业在商业生态系统中同样也是在“共同进化”着的,否则它们就会在商业竞争中出局。

模式、品牌、需求、场景均需共同进化。未来的消费将是精神层面与物质层面的消费相结合,因此,很多商业人都非常重视体验度,强调氛围和环境的打造。好的体验不是做最贵最奢华,应该是有格调和品位的。

重视体验的场所,近距离的接触,有的时候你带回去的不一定是物品,可能带回去的是这个场所,是空间给你带来的独特记忆。

个性化也不再是小众产品,而是大众分化成无数小众的普遍性。要重视体系,做场所和内容。

商用地产行业出现众多同质化商业,本质原因是没有从未来角度去思考商业。商业的根本规律就是永远在变,本就无时无刻不存在着新陈代谢。城市更新、存量改造迭代及新产品新业态是应消费需求而不断变化与出现。

我们要思考的是,还有多少需求未被满足,还有多少需求可以被创造,该怎样创造消费者未被满足的差异化的需求,如何用匠心精神去追求品质,让商业的每一寸空间都能与消费者产生情感联系。

“物竞天择,适者生存”,不仅仅适应于生物的发展,同时也适应于企业的发展。企业生存和发展于特定的商业生态环境之下,在一定的商业生态环境下只有适应这种生态环境变化的企业才能生存与发展,否则将会被市场所淘汰,这是企业生存与发展的基本法则。

城市更新的机会就是商业非标准化产品的机会。实现从高品质生活空间建设者到高品质生活方式提供商的转型,对城市有尊重,对文化有传承,对消费者有感知,对环保有担当,对生活有热爱,有音乐素养,有美学追求,有人文积淀,有美好的信仰。

标与非标,都是做场驻境的过程。

新生代,代表着未来,商业的未来就是要瞄准新生代的精神和物质诉求,他们追求什么?喜欢什么?愿意为什么买单?

商业是立体网格状多分层式的社交系统,建立以物质为基础的具有美妙体验的精神连接就是商业的未来。

重构边界,首先要重构的是认知边界,进而引发思考,探索未知,创新发展,让交易活跃,让“场”舒适,让“境”安宁。商业一直有未来,只是需要更多从业者更多的深度思考,要具有洞察消费需求趋势的能力,付出艰苦的努力。

线上观点

南京山姆苏:

我们知道:“工业4.0”注释了由集中式控制向分散式增强型控制模式转变,目标是建立一个高度灵活的个性化和数字化的产品与服务的生产模式。这个概念的提出正是所谓C2B思维,商业特别是零售业早已沿着C2B思维展开研究,只是零售业的C是个大C,是由N个小c(目标顾客)组成的。

如何为“这一个”商场、购物中心的大C做好“定制”(即商场的产品化过程 ),是业内一直探讨的问题(也即所谓“非标”概念)。在日本、台湾其实早有专家提出每个商场、购物中心的“MD编辑”问题,也或是我一直在关注研究的“商品与场所一体化的创新打造”。

马静,山东中泰金桥商业管理有限公司:

非标产品,商业应该回归零售本质,而自主经营则是零售之源!买手制集合店,通过店主与买手采购商品,注重差异化商品,每月每周更换商品,注重搭配,注重时尚差异化,注重商品主流风格,是买手制的一个趋势。相比之下设计师集合店,操作起来难度要大一些!餐饮项目,注重个人创意孵化项目,不断推陈出新!整个非标商业体以买手制集合店和创意餐饮为引导,注重情景主题氛围。非标是没有那么难的!

李嘉,四川嘉茂商业经营管理有限公司总经理:

对于商业来讲,从开发、建筑到业态组合选择再到运营管理肯定会存在标准+非标,这是无法绕开的。至于如何非标?必须要基于因地、因人、因人制宜原则,不同的投资商、开发商、运营商呈现出来的方式和结果都会大不一样,本质上不存在对错或好坏之分。

未来商业核心在于打破边界,有限空间如何围绕消费者做到无界?只有真正做到无界,打造成为超级平台,消费者才会变成超级粉丝,商业空间才会变成超级场所,从投资回报来讲才可能真正实现价值最大化。

要实现这一切的核心前提:一支足够优秀的新型资产运营管理团队。

消费者时间是有限的,商业项目空间是有限的,如何将时间、空间、做到无边界?这才是商业人需要去探索和面对的重大课题。

重构边界:以非标论商业未来

本期嘉宾:

高铁栓 中购联购物中心发展委员会专家委员、特聘讲师

潘岳平 上海红星美凯龙美龙置业有限公司总裁

俞波 融侨集团商业资产管理总公司总经理

郑培光 上海红坊文化发展有限公司董事长

蒋鹏 NAI 新巢地产机构总经理、西南交通大学国际创新创业学院副院长、鹏友会社群核心创始人

郑雪元 鹏友会社群核心创始人

吴志强 众强餐饮联盟/中国好餐厅创始人、香港崇邦地产集团高级顾问

姜新国 阿尔达商置资本集团有限公司董事局主席

宣一氢 复旦大学房地产研究中心商业地产研究员,喜盈门国际业监事长、总策划

穆建玮 北京购阿购技术服务有限公司副总裁

林盛智 一茶一坐首席执行长

张阿睿 智慧餐饮实验室创始人

黄国雄 新加坡超群管理顾问 资深董事

盛涛 搜铺网CEO

张伟奇 立天唐人商业集团总经理

王裕强 尚嘉国际控股有限公司董事—中国业务

李国忠 中信资本董事

(排名不分先后)

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