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楼市去泡沫化 专家称最大阻力为地方政府和银行

2010年07月31日01:00华夏时报王冰凝我要评论(0)
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一手打一手护,在政府左右摇摆的艰难抉择中,中国楼市缓慢地进行着“去泡沫化”之路。

2010年开始的楼市调控已过百日,近日国家统计局发布的今年1-6月房地产市场的相关数据,6月份70个大中城市房价环比下降0.1%,这是近15个月来房价首次下降,但微乎其微的降幅也可以看出,楼市调控的矛头——房价目前依然相对坚挺,上半年楼市调控取得初步成效,但政策的预期效果还未完全达到。

“中国楼市的去泡沫化之路上,最大的阻挠还是政府尤其是地方政府和银行。”国务院发展研究中心信息局局长程秀生认为。

政策剑指“泡沫”城市

尽管部分开发商和专家试图用供不应求来解释楼价高企,但这显然难以掩盖千真万确在楼市堆积的泡沫。

有关数据显示,按户均收入来看,估计北京居民买一套房需要25年,上海和深圳大约需要35-40年;而同样的指标,柏林居民买一套房只要3年多,纽约为6年多,东京为8年多,中国香港为20.8年。

“中国几大城市房价可能已是世界最高的了。”复旦大学金融与资本市场研究中心主任谢百三指出,证明中国大城市房地产存在严重泡沫的另一个证据是,租房的年收益远低于定期存款,租金更低于当地银行按揭贷款,可见,中国一些特大城市房价太高,肯定有泡沫。

著名经济学家、中国经济体制改革研究基金会秘书长、国民经济研究所所长樊纲也指出,房地产资产泡沫值得重视。

而值得注意的是,调控政策矛头所指,正是这些房价过热、泡沫严重的大城市。近期的统计数据显示,调控政策也确实正在这些城市发挥作用。比如上海、深圳和北京等房价过热的城市,从上半年调控政策出台以来,成交量均应声而落,“零成交”也频繁出现。而哈尔滨、合肥、昆明等二线城市,楼市均价反而在保持着小幅上涨。

“国务院的调控政策可以看出正是针对这些楼市有泡沫的城市,而像合肥等价格一直保持较低涨幅的二线城市并不在调控范畴。”北辰实业副总曾劲说。

谢百三也认为,百日调控中,国务院是要对部分房价上涨过快的城市进行坚决调控的,对二线城市、中小城市没有过分调控之意,实际上是希望通过这种差别化政策,保持中国经济仍能有较高的增长。

政府纠结延缓去泡沫

除了差别化的调控政策,政府在楼市调控中多个“引而不发”的政策,也暴露出政策面的矛盾心理,这也使得调控政策出台百日以来,“去泡沫”成效并不显著。

在程秀生看来,尽管上半年政府楼市调控政策不下10条,但真正掐住高房价脖子的只有信贷政策,尤其是二套房政策。

谢百三也认为,真正的调控就是房贷控制很严,风传的“房产税”等其他政策未出台。“引而不发”反映了中央政府本身的矛盾:中国宏观调控方向、目标扑朔迷离。又想打泡沫,又不敢打死;既不想成为当时房价狂热再狂热之迪拜,又不敢成为经济大萧条20年之日本。

而房价泡沫还负载着中央和地方的利益博弈,作为地方政府的主要财政收入,房地产低迷影响到土地市场,导致土地成交低迷,必然严重影响地方政府的财政收入和GDP。

北京理工大学教授崔新生表示,因地方政府不能作为发债主体,即开始向手中支配的土地要效益。与各种开发区和城镇化同步相互烘托,土地及房地产的非理性泡沫价格一发不可收拾。

“通过土地出让、特别是竞价拍卖等等方式,地方政府聚集大量的自主财富。由于缺失产业投资定价机制,即如何将土地出让收益,进行产业投资组合设计,为地方政府打造优势或主导产业,因此,房地产业的任何政策波动,都将使地方政府和房地产商、购房人充满非理性恐慌,间接推进房地产价格继续虚拟爬升。”崔新生指出。

另外,中欧国际工商学院教授许小年指出,房价下跌的另一后果是银行坏账的增加,到头来仍需中央埋单,因为银行大多是国有的。

楼市调控仍未到位

“不解决地方财政问题,楼市必定被绑架。”许小年指出。

在缓慢的“去泡沫化”过程中,越来越多的专家开始质疑现行的地方土地财政,并希望政府坚持楼市调控方向,并重建相关体制。

“房地产调控也还没有到位。房产调控会影响国内经济增长的说法是有些危言耸听。”樊纲指出,现在也就是几个大城市的楼盘在受影响,大多数城市包括一些省会城市的楼盘也没有太大变化。政府应该借这次调控机会,建立起一些原来没有的制度,使消费需求真正成为主体,投资成为相对边际的一种需求,逐渐形成相对稳定和自我调节的房市。

而许小年表示,真正要解决泡沫的问题,第一,要把去年多投放的货币抽回去,加息、提高准备金率……第二,增加土地供应。土地供应不增加,房屋供应不增加,难以打压房价,价格是供给和需求的反映,仅仅靠行政手段打压,越打越坏事,而这就需要进行财税体制改革。不能让土地财政成为常态,不能让地方融资平台成为常态,否则利益关系不调整,不可能从根本上改变供需的基本格局,价格当然坚挺依旧。

而对于下一步的调控政策,国土部、住建部等部委官员纷纷出面称将坚持目前的调控政策,对调控政策所涉及的最热门城市,北京市委书记刘淇近日也强调:“要坚持对房地产市场宏观调控的政策不动摇。”

基于此,业内专家越来越多地预测去泡沫化之路还将缓慢持续。

上海房地产分析师陈真诚大胆预测,就目前房地产市场实际情势和中央政府调控房地产的态度来看,房价下降大势已经确立无疑。此轮调控下,不但房价下降的幅度会在30%左右,而且此轮房地产市场调整会在3-5年左右甚至更长时间。

而对于从根本上松绑楼市的财政制度改革,却因涉及政府自身利益,成为了大家拭目以待、却比房价还难以预测的冀望。

(华夏时报)

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