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上海或推房地产信托投资基金 为公租房融资

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上海浦东方面正在酝酿推出一只房地产信托投资基金(REITs),以用于保障性住房的建设。

“这件事目前处于调研阶段,不便对外透露具体进展情况。”浦东新区金融局一位人士8月5日对本报记者说。

据了解,目前浦东金融系统、上海市住房保障和房屋管理局以及建行上海分行都参与这只保障性住房REITs的酝酿。有迹象显示,浦东方面可能将以公共租赁房作为保障性房产REITs的融资主体,但这一消息尚未得到证实。

此前的8月3日,上海市市长韩正在上海市经济适用住房、公共租赁住房工作推进会上强调,要在全市形成合力加快推进经济适用住房、公共租赁住房工作。这使保障性住房的建设和融资问题再度引人关注。

“我们浦东进行保障性住房REITs的研究,是作为上海的试点,为解决保障性住房融资难问题探索一条新路。”浦东新区金融局相关人士说。

或为公租房融资

保障性住房资源包括廉租房、公共租赁房和经济适用房三种。未来的保障性住房REITs将以哪一种保障性住房作为融资主体,目前尚未确定。本报记者看到的一份有关浦东新区金融建设工作安排的文件表示,浦东保障性房产REITs拟通过“整合新区保障性住房资源”来推进。

但浦东圈内研究人士的声音,多倾向于以廉租房和公共租赁房为融资主体,尤其是公共租赁房。按照浦东方面的规划,今年计划开工建设的公共租赁房面积达到40万平方米。

“REITs能够做的是廉租房和公共租赁房,相对来说,公共租赁房更好。” 全国工商联房地产商会副会长李晓东对本报记者表示,“廉租房保障量少,缺口少,风险大,租金收取困难大。上海更适合做公共租赁房这块,而不是廉租房”。

李晓东作为建银精瑞资产管理有限公司董事长,近年一直从事与房地产信托基金相关的工作。

浦东的公共租赁房有自己的特点,即人才公寓占据了很大比例。目前在陆家嘴、张江等地有着大量高素质、高学历群体,但由于暂时尚未购房,因此对于人才公寓有极大需求,建设人才公寓对于浦东吸引高端人才亦很有帮助。

据了解,浦东新区政府于2008年提出到2011年建设3.7万套人才公寓的目标,按照规划,当地还将再建设包括各类人才公寓在内的公共租赁房500万平方米。

“人才公寓作为浦东新区保障性住房的特色和亮点,需要进一步推广。” 浦东新区人大常委会在2009年12月撰写的一份《关于浦东新区保障性住房规划、建设和运作情况的调研报告》中说。

但《报告》也指出,“规模较小,布局有待优化,财政补贴机制还需进一步完善”,这似乎有助于强调公共租赁房作为REITs主体的必要性。

位于浦东干部学院旁的“新民北”地块是一个典型例子。

该地块占地面积约13.68万平方米,按照2009年《浦东花木新民北块地块控制性详细规划》显示,陆家嘴功能区要落实1万套人才公寓,其中5000套将建造在新民北块地块内。

但2010年最新公布的该地块的规划内容中已经去掉了“人才公寓”字样,而且拟建设的每套房子面积比原先的人才公寓房面积大了不少。

对此,业界普遍认为,由于该地段地理位置十分优越,一侧就是上海最为昂贵住宅之一的星河湾,建设商品房利润大于人才公寓,可能导致了这一变化。

一个要大量投入,一个则会产出不菲的收益,地方政府往往选择后者,这导致人才公寓等公租房的融资难问题更加凸显。

目前,浦东采取的是新建、购买闲置房等手段来配套公共租赁房,未来浦东方面不排除将这部分房产资源打包作为保障性房产REITs的融资主体。

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