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成交量趋稳 榕二手房市场已基本触底

2010年08月25日09:03海峡都市报《房产周刊》编辑部我要评论(0)
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成交量趋稳 榕二手房市场已基本触底

受新政影响,榕城二手房市场在经历了5、6月低迷之后,市场基本已经触底,相反,随着政策效力转淡,到7月,成交量开始小幅回升。据市区各大小中介门店提供的数据显示,7月份榕城市区二手房成交量环比上升7.14%,同比则减少56.8%(详见图一),在持续两个月的下滑之后,成交量出现了企稳的迹象。

【成交状况】月成交量趋稳

榕城7月份二手住房市场表现出以下总体特征:

月成交量小幅回升。全月成交量环比上升8.2%,同比减少62%。市场成交量与去年相比虽有很大差距,但连续两个月下滑的势头在本月被止 ,住政策面的相对真空 为市,场触底企稳营造了较为有利的条件。

非住宅市场持续活跃,市场份额稳定在两成左右。由于本轮调控主要针对住宅市场,未受调控影响的非住宅市场继续保持活跃态势,成交量环比微涨3%,市场份额虽比 月份略6有回落,但仍达18.8%,非住宅市场的持续活跃,从另一个侧面反映市场从来不缺投资(机)资金,只不过从住宅市场转移到了非住宅市场。

二环路以内房源成交小幅上升。二环路以外的新区,市场份额比6月份下降3个百分点。

套均面积与上月基本持平。套均面积为95.6平方米,比上月小幅上升0.4平方米,但仍是今年的次低值。套均面积与年初相比出现较大幅度下降,主要原因是新政对不合理需求起到了明显的抑制作用。

按揭付款方式的比例较低。按揭付款比例仅达15.5%,虽比上月回升3个百分点,但这一数值是今年的次低值。“认房又认贷”在抑制投资(机)性购房的同时,也直接限制了改善型需求的有效释放。

【交易特征】次新房成交活跃

从7月份二手住房成交的具体情况看,新区的次新房和主城区的旧小区共同构成了市场成交的主体。

改善型购房需求有所回升。从已实现的需求构成看(图二),首次购房需求、改善型购房需求和投资(机)性购房需求分别占市场成交的62.82%、27.73%和9.45%。首次购房需求依旧是市场的主体,改善型需求则有所回升。

21~40岁年龄段的群体支撑市场的格局不变。从购房人群年龄分布(图三)看,市场格局基本没有变化,年龄在21至30岁的人群,是7月份购房的最主要人群,占比达34.86%,比上月回落0.4个百分点,31至40岁的人群则占32.95%,比上月回落0.8个百分点,这两个年龄段占二手房市场成交量近68%;再次,年龄在41至50岁的人群,占比为21.64%,比上月上升1个百分点;占比较小的分布在51至60岁和61岁以上的中老年群体,以及小于20岁的人群,分别占到比重的7.51%、1.68%和1.36%,这部分人群的购买能力相对较弱。

别墅成交量放大明显。7月份成交别墅14座(套),比上月增加5座(套),重返10座(套)上方。别墅是否能够保持10座(套)以上的月成交量,一定程度上也是判断市场是否开始回暖的一个重要风向标。

小户型市场份额连续6个月超过1/5。建筑面积在60平方米以下的户型的市场份额达到21.6%,比上月上升1.4个百分点;建筑面积在60~90平方米之间的户型仍最受市场青睐,市场份额达30.4%,比上月下降2个百分点。

仓山区市场份额再次逼近鼓楼区。在各行政区域中,仓山区成交量占27%,比上月上升2.2个百分点,仅比鼓楼区的28.7%少1.7个百分点,晋安区第三,占24.1%。仓山区市场份额回升的原因,一方面是新区的二手住房出现了较大的议价空间,另一方面则是新区二手房的价格相对低些,从而吸引了一部分对价格较敏感而对地段较不敏感的刚需购房群体。

【户型分析】大户型和小户型成交活跃

大户型和小户型的市场份额均有所增加。7月份60平方米以下的小户型房源的市场份额达到21.6%,比上月上升1.4个百分点。144平方米以上大户型的市场份额也由上月的10.2%上升到12.3%。小户型市场份额增加自然是刚性需求释放所致,大户型市场份额增加则带有一定程度的偶然性,反映在市场的不同时期,对价格相对不敏感的购房群体在找到合适的房源后,通常会及时出手。

各行政区户型差异大。7月份市区套均面积为95.6平方米,具体表现到各行政区中,除仓山区和马尾区站在平均线上,分别达到114.2平方米和108.3平方米外,其余各区均低于平均线,晋安区91.7平方米,鼓楼区86.8平方米,台江区则只有82.9平方米。在各区的成交构成中,鼓楼区以 平方米以下的户型为主90(约占六成),台江区和晋安区以60~90平方米户型为主,仓山区和马尾区则以90平方米以上户型为主(约占六成)。

新政对榕城二手房市场的影响渐弱,这一变化促使一部分观望的刚性需求购房者结束观望,入市购房,从而对成交量起到了一定的支撑作用,成交量开始逐步企稳。由于短期内政府出台进一步调控政策的可能性较小,加上以往市场对政策的反应来看,榕城二手房市场的价格可能还有进一步议价空间,而成交量可能保持小幅回升态势。

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[责任编辑:wyrobinfan]
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