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土地出让制度 最需要“严”在执行

2010年03月30日08:31上海商报社论我要评论(0)
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  提要 规范土地市场、遏制高房价从来就不缺乏政策,真正缺乏的是严格的执行力。只打雷不下雨,高高举起,轻轻放下,永远处于一种不良的循环中。

  上海规划和国土资源管理局最近发布今年第15号土地挂牌公告,这项公告内含有要求拿地的开发商30天付清地款的内容,标志着上海土地出让金付款新政正式出台。这项新政或许能够抑制地价进而抑制房价,但肯定能够促使房地产市场逐步规范。

  上海土地出让金新政的付款规则具体将体现为两种方式。第一种方式要求竞得开发商在签订出让合同15天内支付20%的土地出让金,并且在30天内付清全款;第二种付款方式,即在10天支付总额50%的土地款,余款在合同签订日算起90天内付清,但开发商需要同时支付余款产生的利息。

  上海这项土地出让金新政是根据国家国土资源部最近下发的《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》(简称34号文)的具体细则。34号文规定:土地出让成交后,必须在10个工作日内签订出让合同,合同签订后1个月内必须缴纳出让价款50%的首付款,余款最迟付款时间不得超过一年。

  显然,上海版的土地出让金规则比北京版的更严厉,实际上也更规范。

  买东西给钱,付了钱必须拿到东西,拿了东西必须付钱。这是生活常识,也是市场常识。可是,在中国地产市场上好像没有这一条。譬如上海江桥镇拍地,拍地的政府居然借钱给开发商来拍地,而北京顺义区拍地给自己的下属公司大龙地产,大龙地产拿地后直至被收回,一直没付过钱。至于拿地后一直拖着不付款,直至盖起楼开始出售才付土地款的开发商,全国不知有多少。

  普通民众抱怨房价过高无法承受,总以为地价过高促使房价过高。谁知,这个高地价对于有些背景雄厚的开发商来说,根本就没有亲身承受过。我们说,高投入才有高收益,高风险才有高回报。可是,中国的开发商无须高投入因此也没高风险,照样能有高收益,只须与所开发物业的当地政府搞好关系即可。这里甚至没有标准意义上的“犯罪行为”和“犯罪分子”,只是有时依照潜规则办事。

  高房价的确是市场体制下的一个现象,但是真正的市场经济体制下的房价是有升有降的,无论日本东京、中国香港还是美国城市的房价都是有升有降的。唯独中国内地,唯独上海和北京近十多年来房价是只升不降的。

  理论上这是讲不通的。人们常纳闷,开发商为何不肯降价不会断掉资金链,有人为之找了十几条理由。目前来看,最根本的理由可能正是这一条:即一些开发商最大的成本——拿地是可以先不付钱,等卖房赚到了钱才慢慢付给政府。因此根本不存在所谓资金链断裂不断裂的问题。

  34号文之前,中国土地市场关于土地出让金付款也不是没有规定。过去的规定是拿地后30日内缴纳地价款,余款80%不得迟于180天内交清。不过,在抬高地价对地方财政、对开发商共同有利的前提下,政府对此不严格执行罢了。

  一定会有人说,开发商和地方政府也有许多为难的地方。不过假如拍了地可以缓付钱的逻辑因此就成立的话,那么各级政府和法院就应该同意买房人在买了房之后也一样不急着付给开发商房款。细说起来,买房人的难处就更多了。只要政策可以经常为“特殊情况”开绿灯,法治社会就永远不可能建立起来。

  由此可见,不管是34号文的上海版还是北京版,甚至老的规定,最重要的不在于政策本身要多严,只要严格执行,那么对规范地产市场,使房地产市场正常起来,都是有好处的。关键在于土地出让方的各地政府,能不能坚决抵御各种“光明正大”或见不得人的短期利益的诱惑,真正不折不扣地执行。

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[责任编辑:wyrobinfan]
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