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易宪容:调控让个人住房信贷政策回归常态

2010年09月13日15:19上海商报我要评论(0)
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  国十条出台之后,各种对个人住房信贷政策调控言论纷至沓来。如什么有史以来最严的房贷政策,什么最严厉房贷政策等。特别是最近,当有些城市商业银行减少个人住房贷款优惠时,不少言论更耸人听闻。但实际上,国十条房地产政策的基点就是要让个人住房信贷回归常态,而没有什么最严厉。

  政府为何要出台国十条对当前房地产市场进行调控?这不仅是在于一些地方的房价过高、房地产泡沫吹得很大,而且在于2009年以来的国内房地产市场之所以繁荣与发展,就在于中央在非常时期(2008年下半年美国金融危机爆发)采取非常的房地产政策(131号文件),因此,当这种非常时期过去之后,让这些非常时期的房地产政策回归到常态也就十分自然了。特别是个人住房按揭贷款的信贷政策更是要回归常态。

  可以说,2009年的房地产市场泡沫四起就是这种过度优惠的个人住房信贷政策及税收政策导致的结果。因此,“去住宅信贷市场的过度优惠政策”,应该是这次国十条的重点所在。而且也可看到,当今年4月份这种“去过度优惠信贷政策”执行时,国内绝大多数城市的住房销售立即下降,无论是一线城市还是二三线城市都是如此。这就是2009年过度优惠的住房信贷政策对国内房地产市场发展所造成的严重的负面影响。因此,国十条中实行更为严格的差别化住房信贷政策最为根本或最为核心的就是要“去过度优惠信贷政策”,对住房市场投资与消费进行严格区分,让国内住房按揭贷款信贷政策回归到常态。

  不过,就目前市场对国十条“严格的差别化信贷政策”的理解来看,主要放在以下几个方面。一是界定为第二套以上住房的首付比例上升到不低于50%,按揭贷款利率为基准利率1.1倍以上,用此来区分住房的投资与消费;二是严格限制第三套以上住房的按揭贷款;三是严格限制第三套以上住房的异地贷款。不过,从这些政策执行情况来看,主要针对的是想要进入者,而不是全部。但是,国十条这种严格的差别化信贷政策核心适用范围并非如此狭小,而是要让这种过度优惠信贷政策走出非常时期的阴影回归常态,而不仅仅是上面几条内容。

  在本文看来,国十条的严格的差别化信贷政策回归常态应该包括以下几个方面的内容。一是个人住房按揭贷款利率基本上是采取商业化的原则,而不是由政府采取强制性的方式让商业银行的利率在什么水平。131号文件就是在当时贷款下降了216个基点的情况下,要求对自住性及改善型住房采取7折优惠利率,这种以政府强制性的方式让住房按揭贷款利率降低到中国有史以来的最低水平,杠杆水平则升得最高,甚至于出现过“存贷利率”倒挂的现象,给2009年房地产市场带来严重的负面影响是不可低估的。因此,当这种非常时期一过,就得取消7折优惠利率及过度杠杆率,否则继续催大房地产泡沫不可避免。所以,在一些房价上涨过快的城市取消第一套住房贷款7折优惠及提高首付比例也是国十条内信贷政策题中之义,而不是什么最严厉的房贷政策。

  二是严格的差异化个人住房信贷政策回归常态,不仅在于对要进入者有效用,即对将要进入房地产市场的信贷者执行该政策,而是对已经进入者都得执行该政策。比如按照个人按揭贷款合同(固定利率合同除外),其贷款利率是浮动的,即其利率是一年一议的。比如说,131号文件出台,不仅对要进入者执行了新信贷政策,而且对先进入者都采取过度优惠的信贷利率。因此,国内各商业银行应该根据国十条的精神,尽快对已经进入者,无论是购买第一套住房者还是购买第二套以上的住房者,制定新的信贷政策实施方案,以便到12月底及2011年年初保证国十条的差异化的信贷政策能够认真落实。有些商业银行或许会对此政策落实产生顾虑,怕这样做把住宅贷款客户赶走。其实,商业银行根本不需要有此顾虑,因为一则这是国十条的基本精神,监管部门要促使其认真落实执行,二是已经进入者早就套在其中(特别是购买第二套以上住房的投资者),在这种情况下,这些投资者是不会退出而另选择新银行的。三是考虑合同的官司问题,商业银行只要仔细研究一下其贷款合同,利率调整尽在其合同中。

  三是严格的差别化信贷政策回归常态,还表现为借此政策完善对个人住房按揭贷款政策进行以下几个方面调控。第一方面就是严格个人按揭贷款市场准入,不仅要面试、面签等,更重要的是要求个人贷款者提供有效的信贷证明,商业银行要根据个人不同的信用实行差别化利率定价,而不是同一层面的贷款利率无差异。比如,尽管国十条的信贷政策对住房购买的投机与消费作了严格的区分,但没有明确说明商业银行对不同信用的个人采取差异化的利率定价机制。比如在美国,其按揭贷款利率,即使都是作为消费,但是其信用不同,利率水平差异很大(一般加权平均相差4%)。第二方面,就是商业银行实行的利率信用风险定价。这既可减小商业银行信贷风险,也可减小房地产泡沫吹大。第三方面是商业银行要全面审查住房贷款为优质资产的假定,从而减小由此导致国内银行的系统性风险。

  还有,2009年个人住宅信贷快速增长,商业银行的从业人员是其主力之一,监管部门对此要密切关注,并进行样本调查,掌握情况,制定对策。上个世纪80年代韩国也发生类似的事情,后来导致商业银行巨大的信用风险,其教训不得不吸取。

  总之,当前国十条实行更严格的差别化住房信贷政策并不是什么最严厉的信贷政策,也不是什么二次房地产宏观调控预热,而是要国内商业银行的个人住房信贷政策回归到常态。(作者系中国社科院金融研究所研究员)

(上海商报)

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