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天津楼市成交量价交错上升 降价预期仍较强

2010年09月20日08:23天津网我要评论(0)
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“新国十条”之后全国各个大中城市地产市场一片低迷,成交量大幅下挫与成交价格反复震荡之后,从8月份开始,北京、上海楼市相继开始出现不规则反弹,天津地产市场同样开始了成交量和成交均价的交错上升。

  房价稳定期决定楼市走向

  房价经历了扛价、暗降、降价、回暖等多个阶段之后,“新国十条”已经被地产市场消化得七七八八,对政策的适应、对资金的分配都开始相互适应。几轮反复之后,上海、北京、天津等各大城市的地产市场交易数字都从8月份开始出现连续数周的持续回升。

  从4月份新政出台至今,各地楼市成交均价已经经历多轮的震荡变化。以天津为例,根据天津市国土房管局发布的每日房价统计,天津市4月份商品房成交均价为9476元/平方米,9月前10天的成交均价则为9042元/平方米,总体降幅约为4.6%左右。而二手房市场则恰恰相反,4月份成交均价6645元/平方米,9月前10天成交均价则已经达到6928元/平方米,上涨了约4.3个百分点。

  成交反弹进一步刺激了开发商加推新品的热情和对现金回流的期待,但从购房者角度而言,要认同市场回暖则需要较长的价格稳定期。记者针对天津和上海楼市进行的随机调查发现,30%以上的购房者都表示市场稳定是吸引其购房的主要因素,而这部分买家大多都是消费力处于中上等水平的实力派置业人群。

  稳定性内涵眼下还不足

  尽管房价已经连涨数周,但市场全面回暖显然还没到时候,毕竟稳定性的成交和售价格局眼下并没有形成。

  房价尽管已经连续数周呈总体向上趋势,但对于整体市场走向的判断还需要连续2个月以上的实际成交状况作为支撑。而眼下,以开发商和房主为代表的卖方市场不愿看到价格下降,但对于以自住为主要目的的购房者来说,房价稳定才是保障其能够买到房子的首要因素。买卖双方对于价格走向的不同期望和预测是近几个月楼市价格反复动荡的关键所在。

  降价预期仍较强

  观察近几周各大城市的楼市成交数字其实不难发现,成交量上涨的区域和时间内,价格通常是下降或持平的,而成交价格上涨的时间和区域中,成交量往往会继续出现萎缩。成交量价的反向走势其实反映出的仍是购房者对于房价下降的期望。

  32岁的陈晓打算买房结婚,尽管属于刚性需求兼首套住房,但他还是选择了观望,“新政出台后市场似乎并没有特别买账,价格没有出现真正明显的下降,我希望能在年底前买一套抄底价的婚房。”小赵的想法代表了与他境遇相似的一大批购房者,希望抓住新政机遇抄底圆自己的置业梦,是他们的最大愿望。

  对于首套置业占七成以上的二手房市场来说,新政针对第二、三套住房贷款的限制并没有对其主体购买人群形成严重影响,因此二手房市场对新政的观望期相对较短,一些购买需求迫切的购房者也迅速重新入市,使得二手房市场价格相对稳定。不过,这些不受新政影响的购房者通常更关注低价值房源,小户型成交比例的增加和二手房市场价格没有明显上涨等现象都是市场买家受制于经济能力的表现。

  大行情要靠

  开发商“厚道”

  新政执行满月之后,市场便开始风传10月份楼市将会出现大行情,即产品供应量、成交量和促销措施都将大范围、大力度推广。

  眼下,全国各大城市的地产产品供应量都已经开始进入高峰,成交量也有所反弹,但促销优惠措施却并没有达到市场期待的效果。“我们的产品定位在高端人群,产品价值很高,销售速度并不紧张,所以不需要以特别的活动和促销来推动市场。”上海某别墅项目销售人员表示,低密度高端楼盘在新政后是最受市场欢迎的产品之一,不需要促销也能够卖得不错。

  缺乏足够力度的促销活动,让可能出现的楼市大行情逊色不少。而贷款政策对第二、第三套住房的限制和严格执行在控制了投资型购买比例的同时,也确实让很多改善型购房者压缩了自己的置业计划。

  “第三套房贷90%以上都申请不到。”我爱我家地产公司工作人员透露,目前天津二手房市场的第三套房贷各银行基本上都不会批复,即使个别银行允许申请,也会开出比较苛刻的条件,例如首付比例在5.5成或6成以上,贷款利率比基准利率上浮15%甚至更多等等。一些商品房项目销售人员也表示,第三套房贷目前确实执行得比较严格,多数银行不予批复,就算购房者接受银行开出的严格条件,申请也不一定能获得批准。对于第二套住房的贷款政策,目前天津市大多数银行都在按照比较稳定的政策执行,即首付款占全部房款的五成以上,贷款利率则比基准利率高出10%。

  10月份左右会否出现地产大行情,其实关键取决于开发商能否“厚道”地对待市场。逐利的同时能否尽量推出高性价比、高附加值或低于总价的产品,让购房者多一些心理平衡或实在的优惠,这些将是推动大行情产生的关键因素。

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[责任编辑:wyrobinfan]
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