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二三线城市太乐观 争先恐后频造地王

2010年09月26日16:20房地产时报佟继萍我要评论(0)
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  对后调控时代的乐观预期,导致开发商加紧到二三线城市拿地的步伐,地王接连不断地涌现,让人不禁有些担忧。

  土地市场怪象——争先恐后,频造地王

  调控刚满5个月,一些二三线城市便捺不住性子,频造地王。大开发商在这一轮的地王争霸中扮演了推波助澜的角色。万科在二三线城市的权益土地储备已达到3179万平方米,保利和金地也在不断扩大自己在二三线城市的拿地比例。 9月2日,保利子公司以33.4亿“天价”,一举夺下福州晋安地块;8月31日,万达在湖北以“创纪录”的76亿元把武汉两块“风水宝地”收归帐下。根据国家统计局公布的数据:8月全国土地购置面积同比增速高达70%,12个重点城市土地成交面积却有14%的同比降幅,真正在一线城市购买的商业用地占标杆房企总购地面积不足5%。开发商拿地重点正在从一线较发达地区向二三线城市转移。

  北孚营销安徽事业部总经理席争光分析:“根据我们对二三线城市楼市的了解,一些经济相对较发达的二三线城市,有购买力和区域经济支撑,房地产发展处于升级阶段,刚性需求旺盛。而且,一线城市受宏观调控影响严重,开发商也不想‘将鸡蛋都放在一个篮子里’,多政策时期,出于避险的需要,很多品牌开发商涌入二三线城市。同时,相对低廉的地价和绝对宽裕的资金流也在为地王撑腰。 ”

  席争光认为,大举进入二三线城市,业已成为国内房地产企业的集体行为,不同的是,大开发商在一线城市还在继续战斗,而中小开发商已经被挤出一线城市,只好涌入二三线城市找机会。龙头开发商在全国布局中,关注的是土地的规模和地段,一些有成长空间,又初步具备了成熟条件的地块,如旧城的中心区和重点发展的新城区,成为焦点。从大城市出逃的小开发商则没那么高瞻远瞩,他们往往以项目盈利为终极目标,较少考虑持续性开发,选择城市时更多看机会。

  上海北孚地产研究所副所长刘光东分析,二三线城市正处于城市蓬勃发展阶段,但经济底子薄,又使他们患上了不同程度的资金“饥渴症”,地方政府对土地财政的依赖度比一线城市更高,也助推了地王升级。

  跳出房地产行业,从宏观层面分析,地王的出现也实属必然。刘光东认为,基于目前国内经济发展阶段,人多房少的现实造成了供需紧张,处于广大人民的住房需求迫切需要改善的阶段。现行的市场化、商品化的制度安排,让“价高者得”变得很自然,也很无奈。

  二线城市房价——跑得越快,跌得越猛

  二三线城市在本轮楼市调控中阵营出现分化,少数房价上涨快的城市,跌得很猛;多数房价平稳发展的城市,影响甚微。

  刘光东介绍,本轮调控对一线城市和部分“跑得快”的二线城市,如苏州、杭州、南京、合肥等,影响同样迅猛。在调控一个月后,整个市场急剧萎靡,例如,5月上海二手房成交量3000套,较之4月的1万套,骤降70%。同期,合肥每周成交量从2000-3000套,降到700套,也下降70%。但本轮调控政策目的明确——剑指房价上涨过快城市,对大多数二三线城市,如长沙、武汉等地,影响很小。长期看,二三线城市房价一直稳步上扬,起伏相对不大。部分热点城市房价已经质变到万元以上,进入品质、品牌追求阶段。

  集体行为批判——把握尺度,切忌盲目

  “地王频现,既是好事,也是坏事,但首先,它是正常的事。 ”席争光指出,大开发商涌入二三线城市拿地盖房,提升了城市建设的品质,从这个角度来讲是好事。 “跑得快”的二三线城市的局部地区,地价的洼地可能已经被填平,但放眼望去,广大二三线城市发展不均衡、不同步,众多价值洼地有待挖掘。合肥的站前区3000元/平方米,中心区1.1万元/平方米,价差相当明显,发展空间很大,也不必过分杞人忧天。

  二三线城市的个别中小开发商囊中羞涩,望地兴叹,最终优胜劣汰,这是行业竞争的自然法则,是市场经济效率的体现。现在国内开发商数量众多,良莠不齐,建筑质量问题接二连三地发生,市场有待规范。大开发商加入竞争,加快了市场自身发展、净化的过程。

  两位专家最后指出,地王频出、一窝蜂投资房地产、布局二三线城市等集体行为,确需警惕。目前来看,楼市健康发展亟需防范市场经济的盲目性,需要政策适时引导。

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[责任编辑:wyrobinfan]
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