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住宅市场持续严格调控 商业地产开始冒尖

2010年10月27日11:31东南网-海峡都市报刘梦宁我要评论(0)
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 一面是宏观调控政策越来越的住宅地产,一面是在政策调控范围之外的商业地产,可谓一半是海水,一半是火焰。

当限购携手加息,住宅地产受到政策严格限制之后,商品住房之外的物业形态获得了更广阔的发展空间,其中尤以商业地产为甚——近期福州楼市中不仅有多幅商业地块上市,另据记者了解,已有多个开发商表示,下一阶段计划将主推产品转向包含车库、店面在内的商业项目,而一些手中握有商业项目的开发商也在加快产品上市的准备。

现象

住宅购买受限VS商服地块频出

继10月10日福州市政府正式出台“限购令”政策,此后不久,央行近三年来首次加息,又将人民币存贷款基准利率上调0.25个百分点。“限购”与“加息”携手,以及之前的一系列调控政策,使得近期福州住宅成交量锐减,其中近一周(10月18日—10月24日)榕住宅成仅494套,较上周减少73.17%。

而在住宅成交量骤减的同时,商服地块的出让却火热朝天。8月底北江滨CBD五幅地块大规模出让,随后有海峡国际会展中心四幅商业、商住用地推出,而近日,福州市国土资源局发布公告,出让鼓楼区古田路南侧12.82亩的一幅土地,这是福州市继集中出让海峡国际会展中心区域四幅商服用地之后的又一次商服土地出让。

分析

买房不如买铺 商业地产激流暗涌

“受到楼市调控政策的影响,资金在住宅购买上的出口被堵住了,或多或少会转而流向商业地产。”零距离营销副总经理林旭表示,“自今年楼市新政推出之后,个人二套房按揭贷款首付比例提高到五成,贷款利率也上调至基准利率的1.1倍,购买第二套住宅的首付款和利率已经等同于买商铺。众多的投资者将目标转向了全线飘红的商业地产市场,商铺进而成为投资新契机。”“调控政策对于商业地产而言无疑是一个利好,自从限购令出台后,前来看商铺的客流变得异常多。从我们的项目看,自9月18日开盘以来,价位在200~250万元之间的主力户型沿街旺铺已经所剩不多,90%以上已经售罄。”七街十二府销售经理方宇航说。

事实上,在政策的影响下人们渐渐生出一种买房不如买铺的观念。“首先是商铺一直以来都是首付五成,加上比住宅的投资回报更高,因此商铺的投资潜力因为政策对住宅的打压而凸现了出来。”方宇航称,而且贷款投资目前并无数量限制,只要能满足首付和利率要求,都可以贷到。与此同时,商业地产的选择面越来越广,品质也越来越高。商铺、写字楼、城市综合体、专业市场、商务公寓等各类产品五花八门。最后,很多地铁沿线的商业地产的升值空间也为投资者所看好,随着地铁建设的逐步推进而备受瞩目。这都使得商业地产激流暗涌。

城市扩容 拉动商业地产发展

在福州核心主城区鼓楼之外,一座又一座正在开发的机遇之城正以前所未有的速度成长。从大学城板块到南通、南屿板块,从闽江时代步入乌龙江时代,城市的扩容,使得福州商业地产随之扩张。“七街十二府、两座万达广场、中庚青年广场的火热建设正逐步领跑海西商务,而在今年9·8投洽会期间,包括海西塔商业广场、白湖亭特易购、红星美凯龙等5个城市综合体项目成功落户福州,则更预示着商业地产的生机盎然。”福州大学房地产研究所所长王阿忠教授表示,商业地产近期将会迎来一个触动,形成一个交易小高潮。但同时他也表示,“商业地产价格相对较高、对专业性和经营状况有一定要求,对地段和人流量及商圈的繁华与否要求更高。”“随着城市的发展,多极城市中心、城市副中心的出现将是必然,而城市的副中心需要商业的拉动力,同时也会反过来带动商业地产的繁荣与发展。”林旭表示,这是一种相互的作用力,如果合力能形成将共同推动整个大福州的发展。但是他也表示,福州要形成一个中心商圈与多个区域性商业中心共存的格局尚需要时间,这么多的新兴商业中心什么时候能与本地的流量相匹配尚待观察。“这其中不可预见的因素还很多,租售比能否达到一定的平衡,开发商采取的形式是边持有边培育市场,还是直接出售商铺都是需要考虑的问题。”

后市

投资谨慎“傍大款”

在调控政策下,人们看到了商业地产优于住宅的优势,然而也有人看到了商业地产存在的问题。因为一个城市的商业地产是有限的,在一个城市的消费群体或消费力不变的情况下,商业地产容易消化不良,反而造成稀释效果。

“在今天,人们实际上进入了一个投资的两难和胶着的状况。对于投资者而言,商业地产虽然是一个较好的选择,但专业性强风险较大。”林旭表示,事实上,选择商铺是一项长线投资,投资额度大、持续性强、后期管理较复杂。因此“傍大款”是一个比较好的选择。“在投资商业地产的时候,选择实力较强的地产商是一种较为安全的选择。毕竟一荣俱荣,整体商业环境好了,单个的商铺发展也会向好。此外,选择独立商铺也要比百货商店的风险更低。”

“投资商业地产,还需要从自身条件出发,进行资产分配,设置一条符合自身条件的资产安全线。先从投资安全性出发,再考虑投资回报率”,王阿忠教授表示,投资者可以寻找一些具有投资价值的、区域性的消费中心,同时集中考虑到安全性、成长性和回报率。

[责任编辑:wysdelee]
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