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再加息预期升温 地产商可能降价回笼资金

2010年10月29日13:2921世纪经济报道贾玉宝我要评论(0)
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10月26日,保利地产发布了三季报,“万保招金”四大龙头前三季度业绩情况全部出炉。虽然多家地产商均受益于三季度销售量回升而增加了资金回笼,但年度销售目标依然普遍难以实现。

随着加息周期预期的增加和次调控的不期而至,2007年的6次加息和房价反升一幕恐难重演。分析人士认为,如果真的进入加息周期,除了降价以回笼资金,地产商别无融资路径。

某地产研究人士称,综合来看,从4月份开始的调控,前4个月是地产商在博弈和假摔中略胜一筹;从9月到年底的这4个月,地产商面对各种融资路径被堵,已成强弩之末;年底至2011年初将是真正的房价决战时刻。

最后的晚餐

因2009年下半年火旺销售带来的资金流,地产商面对4月开启的宏观调控显得从容不迫,并令房价演绎了一场彻底的假摔。而三季度销售量的回暖,使地产商对二次调控似乎又有了腾挪和博弈的空间。

在调控持续渐紧中,经历了董事会变局风波后的金地(600383.SH)变得日趋谨慎,为了挽回上半年销售颓势,三季度重心就是疯狂做销售。金地前6个月的签约销售面积、签约销售金额分别仅为48.3万㎡、53.76亿元,而在7-9月,其签约销售面积依次为8.92万㎡、26.59万㎡、49.39万㎡。这意味着金地三季度签约销售面积、签约销售金额分别占到1-9月的63.74%、65.02%。

有同样表现力的还有万科(000002.SZ)。万科7-9月实现销售面积280.9万㎡,销售金额346.4亿元,后两个月销售额连续突破百亿关口,而万科上半年的销售金额不过367.8亿元。三季度如此优异的销售业绩让调控政策不由得有几分尴尬。

也因为此等销售带来的预期资金流,保利、万科开始在三季度选择继续拿地和增大开工量。即便是三季度销售业绩排名稍后的招商地产(000024.SH),也在二季度获得过营业收入、营业利润分别高达142.76%、201.18%的同比增长,并拥有百亿元以上的银行授信额度。

绑架调控政策?

地产商之所以在三季度实现交易量回升,有政策利空出尽、“金九银十”销售期到来、刚性需求增加等诸多因素。当然,另一个原因还是在于地产商、地方政府、银行三者利益的共同捆绑。

上市地产公司半年报普遍呈现出高负债率、普遍为负的经营活动现金流,大有绑架调控政策之意,让有关部门在调控房价和扼杀行业之间难以抉择。

事实上,四大开发商的资产负债率还在继续走高。“万保招金”三季度末的资产负债率依次为73.75%、78.92%、61.30%、72.26%。面对普遍高达70%以上的负债率,地产公司不再像二季度时那样声言已经承受不住调控压力,而是换了解释。

如保利地产对外称,三季度末预收账款高达468.28亿元,占总负债的43.38%;负债总额中有息借款566.90亿元,占总资产的41.44%,实际负债水平合理;一年内到期借款余额43.35亿元,占有息借款的比例仅7.78%,短期偿债压力较小。

万科亦称,虽然其资产负债率为73.75%,但排除预收账款等对资产负债表的影响,其净负债率仅为23.9%。

如此以来,再加上三季度销售大增回笼的大量资金流,地产商面对二次调控心态亦各有千秋。

中国指数研究院数据显示,“929”部分城市实行限购令以来,10月18日-24日这一周,35个城市中有20个城市商品房成交量环比下跌,15个城市跌幅超过10%,广州跌幅69.61%。

“限购令主要针对投资性购房者,固然是要害,但这不会持久,各地政府对限购的时限上也是暂定。”某地产人士称,毕竟交易自主、契约自由是基本要义,限购师出无名,而深圳等城市对限购解释已有松动迹象。

其次,地产行业暂停重组让大地产商只能在“圈钱—拿地”的逻辑上继续游走,并让该行业的类金融特征越发明显。在事实上暂缓受理地产商重组申请数月之后,证监会于10月15日正式宣布了该项决定。5日后,香江控股(600162.SH)宣布放弃相关融资方案,年初以来60余家上市地产公司发布的收购或重组公告也全部折戟。

加息心理战

此外,最让地产商恐惧的小概率事件则是央行10月19日突然加息。加息次日,地产板块整体下跌4.42%。但几天后,万科、金地等地产商纷纷推出加息影响分析报告,共同结论是加息对公司的短期影响有限。

首先,与限购主要针对投资性购买者不同,公积金和商业贷款加息,主要影响刚性购房者。而由于房贷优惠利率的存在,此次调整后的房贷利率尚不是2008年10月27日房贷政策以来的较高水平,换言之,面对房贷这项长期贷款,一次加息是心理作用加剧,实际作用有限。其次,回溯2007年的6次加息,并没有带来房价的应声下跌,反而是不断反弹。

然而,循此理得出的“影响有限论”却忽略了另一个事实。这就是目前调控政策的严厉程度和房价之高已非2007年可比,如果由此进入加息周期,对地产业的影响也非2007年可比。

从2009年10月以来,地产商再融资、并购重组或贷款的各种路径逐渐被堵死。这意味着,一旦进入加息周期,可能成为摧毁强势地产商的最后一棵稻草。

“突然加息就是要影响地产商的预期,让他们感到信贷政策会持续收紧,改变以前的拖字诀应对策略,开始实质性降价。”深圳某银行人士称,三季度的销售业绩可能让一些地产商能一直挺到四季度。但如果加入加息周期,地产商就只有降价一途。因此,这番加息是一场心理战。

事实上,加息周期到来并非空穴来风。10月27日,央行发布《2010年三季度中国宏观经济形势分析报告》称,“未来物价上涨压力不容忽视”。不少业界人士分析,这表明防通胀是未来货币政策关注点,如果价格继续走高,不排除年内就有连续加息的可能性。

如此一来,更加重了对加息心理战的预期。融资路径极大收窄,购买者增加观望情绪,以及处在四季度普遍销售淡季之下,地产商还能扛多久,房价何时能降和降多少,成为目前最大的猜想。

国际间汇率博弈变量丛生,年初以来共计获得70余亿美元境外高息美元票据的10余家地产商,面对政府汇改的渐进式路径和近期人民币币值趋于稳定,短期内也难以在对赌调控久期中获益,相反则要支付高额的票据利息。

在渐进调控之下,金地地产三季报显示,其经营活动现金流为-14.15亿元,资金负债率从二季度的69.85%上升至72.26%,归属于上市公司股东的净利润同比减少76.75%,已成为“万保招金”中表现最差者。至于金地地产以下的地产商又当如何,终究在持续调控中得到验证。

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[责任编辑:barrychen]
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