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专家支招如何投资商业地产 选择理性投资商

2010年08月02日09:50房地产门户-搜房网李国华我要评论(0)
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投资需选择理性的投资商

“我认为目前新政总体来说应该是对商业地产的一个机会,商业地产一个发展的机会。因为这个时候在住宅地产开发商总体比较难过的情况下,他们大部分都把眼光转移到商业地产,那么商业地产就是刚才所说的,它的门槛比较高,不是像过去住宅地产一样可以打一枪换一个地方,然后快速盈利,快速撤退,出手之后几乎没有自己什么事,可以转身就走奔下一个目标。而商业地产必须是自己持有的,而且是长期持有的,这种长期持有的地产,大家都明白,是通过它的增值来实现物业价值的最大化,所以目前为止在国外英文叫零售地产,几乎所有零售地产其中以购物中心为代表,这样的地产都是被大型的基金拥有,现在在国外模式一般都是开发商是开发商,投资商是投资商,运营商是运营商。开发商他不一定拥有物业,而且大多数情况下都不拥有物业,运营商是做购物中心的运营管理,而这些大型的购物中心拥有者是谁?是基金。基金为什么选购物中心作为他们的第一选择,当然他们在投资一个物业的时候,不是乱投资的,他是要看每一份跟商家之间的合作,每一份在后几年价格趋势和通过专家来论证这个区域的发展论证。

在得到充分论证之后才投资购物中心,作为国外的养老基金、老保基金,第一要求稳定,第二要求规模。在国外的开发商他们只赚取应该属于自己的一份利润,他们不去拥有投资购物中心,而是在开发阶段就开始进行招商,招商之后根据业户要求量体裁衣做设计,在把所有合同签完之后,不管购物中心开业,而是直接找基金,告诉基金我在这个地方开发一个购物中心,根据我市场调研和目前签定合同情况,这个地方是很有发展前途的,那么你买还是不买?基金在这种情况下大部分是要买的,拿着自己基金手里,然后开发商在这种情况下,把它建设完之后移交给基金,然后再用他的眼光寻找下一家。”许有为

投资需选择有实力的开发商

“我觉得最重要的就是你要选择看开发商的运营能力,还是看企业品牌,这个企业有没有成功的运营过一些商业的经验和案例,这个企业他有没有很强的专业研究能力、定位能力,这个企业有没有很强的招商和商家组合号召能力,这个企业他是不是能够持续的投入,在运营上、在广告上、在各种促销活动上是不是持续投入,所以你看这样一个企业,如果他具备了这样一个条件,那么他又有很多的成功商业,没有失败的商业,我相信这样的一个企业是可以信赖的,投这样的商业或者商铺就会取得非常稳健的非常好的回报,所以非常关键的就是看企业各方面综合能力和经验,这个是投资商业要看到的地方。

当然失败的也很多,所以说你要选好。那么整个商业地产总的来讲我认为他比住宅增值前景要大的多。刚才餐饮协会的戴会长讲,我们很多餐饮商铺在上海也好、南京也好,很多商铺十几万一个平方,二十几万一个平方,这就是商铺带来的价值。所以商铺的价值不是在于高低,毛总讲了,越高他的增值前景越大,它不存在这个商铺售价高低,关键是看你这个商铺是怎么定位的,未来的成长前景怎么样?这个运营商是不是把它运营的非常好,而且走的非常快,这是决定商铺未来前景有多大?”李峰

投资需了解商业地产的规划、定位

“作为商家投资来讲,最重要的是前期了解这个商业的规划,包括功能的定位,包括企业背景的情况,包括今后服务的团队,这是非常重要的。那么和选择合作伙伴也一样,第二企业背景、第三团队,这是我个人的看法,还有业态组合是非常重要的。”李国华

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[责任编辑:wysdelee]
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