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楼市调控之际商业地产最抗风险 深入报导

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11月2日举行的土地拍卖会上,位于海峡国际会展中心区域的三幅商服或商住用地顺利拍出,加之此前9·8投洽会及几次土地拍卖中北江滨、海峡金融街等多幅商业地块的成功出让,今年福州共有49宗土地上市交易,而商住地块就有37宗,占比超过七成。

而另据统计,在未来5年内,至少将有30个商业地产项目(含城市综合体)接连上马,在市场上“扎堆”亮相。

缘何从今年开始,福州楼市中的商业地产项目再度成为楼市主角,在市场上掀起热潮?

市政开发 “大福州”渐成 “加码”商业

“作为以东南沿海经贸中心为定位的省会城市,福州近十年来的楼市开发,都以住宅为主导。”一资深业内人士告诉记者,这种“重住轻商”的现象,随着福州市政府建设海峡西岸经济区、做大做强省会中心城市的发展战略的推行而逐渐发生改变。“按照东南沿海经贸中心这样一个城市的定位来说,商业地产的规模还需要进一步做强做大,进一步发展才能体现出具体的效益。”在对福州商业地产现状进行了一番调查后,有关专家认为,就目前来看,商业体量依旧存在一定的空缺。“作为海峡西岸经济区,福州除了省会城市的功能外,还是最重要的核心城市,在规模和质量上,都应当要影响整个经济区。”福建省产业经济发展促进会会长杨益生在一次商业地产研讨会上,也曾表示了这样的观点,省会城市的经济贸易、金融聚集和信息交流存在得天独厚的优势,其商业不仅要辐射至五区八县,更需影响到宁德、莆田、南平等城市。杨益生认为,开发商在开发商业地产时,视野要更开阔,要有前瞻性。

而纵观今年以来土地拍卖的多幅商业地块,其中大部分是分布在新区商业氛围较弱之处,或于规划片区内,新建高档写字楼、五星级酒店等区域配套,零距离营销副总杨臻认为,“从民生方面考虑,这些项目可作为新区的配套发展,配套先行,也进而对周边的住宅项目辐射利好的发展效应。”“福州城市扩容,路网延伸,四通八达,由此带动了沿线新区发展,按照目前推地思路来看,不出三年,福州的金融中心多点分布的格局渐成。”福晟集团有关负责人称,新区发展到一定阶段,必然要配套商业地产,在大福州建设及海西政策的助力下,福州商业地产的发展,必将迎来一个发展高峰。

市场需求 抗市场风险开发“转向”

“今年以来的商业地产热,其实与政府推地的步骤和策略不无相关。”业内人士郑景枫告诉记者,自今年年初开始至今,商服地块已然当仁不让地成为了多场土地拍卖会的主角。而据有关数据统计,今年迄今为止的十几场拍卖会中,商服地块基本占推出地块的70%以上。

土地有关部门的推地,主要是迎合市场潮流和福州城市发展的脚步。“今年开始,全国各地都在发展城市综合体,因此,福州也不例外。”郑景枫告诉记者,闽江北岸的中央商务区、东部新城、金山万达广场周边等区域,在市政规划中,就是未来福州新的城市金融中心,而在这些区域内,多幅商用地块的推出,将极大地带动这些新区商业的发展。

此外,今年以来的土地拍卖主要以商服地块为主,并屡屡受到了市场欢迎,这与目前国家宏调政策走向也密切相关。“相对于住宅开发,商业地产更具抗风险性”,一不愿透露姓名的业内人称,受到此前淡市土地拍卖遇冷的影响,在宏观调控政策频出、未来市场走向不明朗的情况下,政府阶段性地放出商业地块“试水”市场,而相对而言,开发商也更倾向于拿此类地块。“商业地产领域受楼市调控的影响小,而人们这两年的投资取向也开始逐渐往商业倾斜。”一业内人士认为,商服地块屡受欢迎便不足为奇,“楼市新政接连出台,抑制了住宅的炒热发展,从另一个角度看却是给商业类地产产品的经营带来了利好。”

该业内人士认为,目前市场上商铺、写字楼等商业类产品还相对稀缺,尚未丰富、成熟。“市场上推出的少量商铺产品受到热销,也一定程度反映了商业类产品的留白和市场的潜在需求”。因此,商业地产呈现补涨之势,后来者居上。

企业运营

宜多管齐下 “长线”布局

目前在北江滨、东部新城等地,已然有品牌开发商进驻,在进行城市综合体建设,而万达广场也落地海峡金融街、金山等地。而在今年下半年的土地拍卖中,万科、福晟等企业更首度在福州拿下商业地块……

纵观今年楼市中各家房企的出手和转型,大部分业内人士认为,这种房企从住宅开发开始转向商业开发的趋势,是市场发展到一定阶段的必然产物。“品牌企业在发展到一定阶段,必将要求走一条多元化发展的经营道路。”一介入商业地产的开发商告诉记者,在现今楼市调控频出的市场背景下,商业地产自然是寻求发展的另一个渠道,“不少房企在今年选择介入商业地产项目,也正是出于这方面的考虑。”

楼市调控之际,商业地产最抗风险,这是商业地产今年以来广受市场热捧的关键所在。“专做住宅市场,抗风险能力较弱。”业内人士认为,从做住宅到涉足商业,开发企业多管齐下的发展之道,主要是因为,在未来的市场上,住宅需求将会逐步减弱,因此,商业地产不仅可以作为住宅发展的又一有利补充,更能成为企业长线发展的“助力”。“房企发展到一定阶段,必然要跳脱原来的单一发展模式,朝多元化经营的方向转变。”福晟集团有关负责人在拿下商业地块后表示,企业在福州发展壮大,必然要考虑企业资产的良性组合,而其中,商业地产是重要的一环。此外,写字楼、酒店等商业,也可以成为不少品牌房企上市所必要的资产储备。“商业地产项目的开发不仅对开发企业的资金实力提出了高要求,作为长期的资产运营,其对于企业的运作水平同样也是一种考验”,吴昊告诉记者,对于一些处在转型期的开发企业来说,开发商业地产项目,对企业品牌乃至开发实力,都是一次很好的提升。

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[责任编辑:wysdelee]
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