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王雪松:成交量锐减不是新政的效果体现

2010年11月11日11:12重庆晚报香城故事我要评论(0)
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自央行调息以来,重庆市房产市场成交量锐减,对比前一段时间仅为火暴的成交而言,这段时间的成交量显得相当寒碜。在这种背景下,市场舆论几乎一边倒,认为是调息的新政导致了成交量的萎缩。

但事实真如此么?国庆过后,房交会之前一周的成交量呈现出一种异乎寻常的火爆,几乎每天成交达到1000套,这大约相当于平时双倍的成交。市场几乎无法理解,为什么这个时间段成交会井喷,但如果联系市场的具体情况来看,应该也是能够解释的。

9月预售许可证放量一下激增到308万方,预售许可证放量形成的直接后果直接刺激了成交量。在今年1—8月预售许可证数据与成交数据对比分析来看,整个市场呈现的是一种典型的供不应求市场,在这种背景下,新增的市场放量将很快被市场消化。而9月预售许可证放量过大,无法当月消化完毕,累积至十月来进行消化,这是十月房交会和房交会以前成交激增的原因所在。

但房交会以后,预售许可证放量大幅度萎缩,直接导致市场供应量再次断档,10月预售许可证放量仅仅为144万方,前期预售许可证放量被消化殆尽,后期预售许可证放量不能持续跟进,导致市场再次出现供应短缺,这是上周成交量锐减的根本原因。

巧合的是周末保利香雪即售罄,而市场上新盘蓄客量都极为充分,这也反过来证明近期成交量萎缩的原因不是调控政策效果体现,而是供应市场短缺的直接体现。

调控政策效果并不明显的原因一方面在于供不应求的市场情况下,任何对需求的抑制作用都无法解决市场购买恐慌问题;第二个方面在于每次调控政策出台,供应方总是率先作出市场反应,直接导致供应市场的抑制,延缓了供应市场的放量,减少的供应甚至大过减少的需求;第三方面则是调控政策给予市场的错误预期,调控政策一出台,需求市场即认为房价会短暂的回调,然后会恢复性上涨,因此在调控期间购房是最佳时期的反向市场预期,这三者相互作用,共同导致了调控政策效应不明显。

基于以上分析和市场现象,我们认为没有供应市场的配合,调控政策短期无法改变当前市场关系,而对于限购性质的非常规性调控,更是强化了购房者政策寿命周期的有限性的预期,反而强化了预期房价将保持上行的预期,导致了当前购买力的持续放量。因此当前成交量准确的反应应该是供应市场的变化和走势,与需求市场没有太大的关联性。

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[责任编辑:wysdelee]
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