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杨红旭:公积金新政的“误伤率”可能不低

2010年11月12日15:3121世纪网杨红旭我要评论(0)
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近日,四部委联合下发了《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》。按说大家不应大惊小怪,公积金贷款政策的松紧变化,一直都是跟着商业贷款走的。9月底新一波房地产调控中提出商业房贷首付最低三成、三贷停贷等政策后,公积金贷款政策必然也要调整。

只不过,这次公积金贷款调整的个别环节,与以往存在显著差异。这次并非简单调整贷款的首付比例和贷款利率,另外还提出了一些指导思想。比如提出:严格将贷款限定于支持缴存职工解决基本住房问题,有利于住房公积金制度在发展过程中正本清源,更好地发挥其基本住房保障作用;严禁使用住房公积金个人住房贷款进行投机性购房。

这一政策导向的明显转变,无疑具有进步意义。究其根源,上世纪90年代我国学习新加坡,建立了公积金制度,功能是从职工工资中筹集一部分资金,用于支持职工购买、建造、翻建、大修自住住房。然而,随着近十年来商品住宅市场的快速发展,居民购房情况发生显著分化,多数高收入家庭已购买二套或更多住房(其中部分或全部使用公积金贷款),而部分中低收入家庭一套都没买过商品住宅,根本没有使用过公积金贷款。从资金使用角度看,公积金制度不仅没有达到通过互助保障基本职工居住的目的,反倒是有点“劫穷济富”的味道。

就内容分析,四部委新政有两大看点。一是对于真正的刚需支持力度较大。购买首套套型建筑面积在90平方米以下普通自住房的,贷款首付款比最低为20%。我们知道,第一次购置中小面积住宅的人群,属于非常合理的自住需求,而且支付能力不高,最需要公积金贷款的支持。相较而言,如今商业房贷的最低首付已提高到30%,而且是全国一刀切的。

二是对于二套住宅的态度分化。从首付比例和利率上看,公积金贷款政策与商业贷款相似,第二套首付比例不得低于50%,利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍。但却并非对所有第二套房发放贷款:仅限于现有人均住房建筑面积低于当地平均水平的缴存职工家庭,且贷款用途仅限于购买改善居住条件的普通自住房。

这就是所谓的“改善性需求”,这一标准是2008年国家放松房贷政策时提出的。这一规定将两类第二套房购买者排除在放贷的行列之外:一是现有人均住房面积大于当地平均水平,比如2009年上海为34平方米,如果是三口之家,那就现有住宅面积只要超过102平方米,就无法获得公积金贷款。二是虽然人均面积达标,但所购第二套住宅为非普通住宅,比如按2008年11月的标准,上海的普通住宅标准是单套建筑面积140平方米以下,内环线以内套总价245万元/套、内环线和外环线之间140万元/套、外环线以外98万元/套以下。由于2009年以来上海房价大涨,目前市场化的新建住宅(剔除配套房)九成以上皆为非普通住宅。

那么,四部委新政对楼市的影响若何?根据上述分析,结论并不复杂。可以享受二成首付的刚需群体,基本不受影响,该贷款还会贷款购房。由于与商业贷款一样,公积金也对三套房停贷,这对于投资投机需求产生一定影响,确实能达到“严禁使用住房公积金个人住房贷款进行投机性购房”的目的,不过由于多数人以前也无法靠公积金贷款投资购房,所以总体上影响并不大。

影响最大的当属改善性需求者,由于相当数量的二套自住需求者无法获得公积金贷款,他们中的一部分家庭会因此而暂缓购房。由此观之,新政误伤的面积不能算小,这或许是决策层没有深入虑及的。建议那些2009年房价大涨以来,尚未及时调整过普通商品住宅标准的城市,尽快调整,以减少新政的误伤率。

(21世纪网)

[责任编辑:wysdelee]
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