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限购令下 专家为你解疑各类二手房纠纷案例

2010年11月25日09:13福州晚报我要评论(0)
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限购令下 专家为你解疑各类二手房纠纷案例

限购令出台一段时间以来,不少购房者关心的是交易纠纷该如何处理,特别是二手房交易过程中,因政策变动导致合同无法继续履行时,能否解除合同,解除后购房定金如何处理,合同双方协议解除后,中介、担保公司的损失谁来承担,假离婚买房是否存在风险……

购房者只有了解清楚这些风险,才能放心买房,也才能买到安心的房源。

案例一:遇利率调整,退房能否免责?

罗先生计划着今年换一套大点的房子。通过中介,罗先生看中了仓山某小区的一套住房,很快与房东签订了买卖合同,并交6万元的定金。没想到,在办理银行房贷款过程中,新政出台,明确贷款购买第二套住房的家庭首付比例不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。由于难以承受高额的首付和利息,罗先生想解除合同,但是卖方拒绝退还定金。

专家解疑

由于近年来政策一直都在调整变化,首付、利率等调整都属于可遇见的,因此不能以“不可抗力、情势变更”为由要求解除合同并免责。但同时,此项违约并非出于买方的恶意不履行,而是由于不能如约采用原定的银行贷款支付,自身的经济条件又无力支付全款,不得已违约。因此,罗先生在提出解除购房合同的时候,卖方要退还定金,但罗先生也要根据合同约定承担违约责任,如果合同没有约定相关条约,则买卖双方协商,适当减轻买方违约责任,支付造成卖方直接损失的赔偿金。

案例二:中介费用是否真要支付?

林小姐通过房产中介看中了五四北附近一套房子,并与房东签订买卖合同约定以130万元成交,购房定金13万元由中介方代管。由于房产新政出台,林小姐认定房价会降,不想买了,卖方也同意解除购房合同。林小姐将这个情况告知中介,但中介方面表示,既然签订了购房合同,说明中介方面为林小姐付出了劳动,双方交易未完成是林小姐的责任,即便买卖双方同意解除合同,还是应该支付中介费,不同意返还购房定金。

专家解疑

二手房交易中有两个合同,一是房屋买卖合同,二是居间服务合同。买卖双方签订的购房合同可由双方协商解除,中介方无权干预。居间合同因合同已经成立,是否解除应由买卖双方与中介方协商,若中介方不同意,则不能解除,买卖双方只能要中介方返还除居间服务费以外的费用。在本案例中,中介可向买卖双方收取一定的服务费用,但必须退还买方的购房定金。

案例三:与担保公司签订协议需谨慎

黄女士有套房子欲出售,但该房还处于按揭中。为了顺利出售,黄女士与一家担保公司签订了协议,由担保公司先出资帮黄女士解押房产,等房子出售后,黄女士再还清担保公司的垫资并支付服务费用。之后,黄女士和购房者吴某签订了购房合同。由于政策调整,吴某的购房贷款未能获批,因此想解除购房合同。黄女士认为,担保公司已为自己解押房产,如果吴某解除合同,自己无法履行和担保公司签订的协议,因此不同意解除购房合同。

专家解疑

由于房地产新政调整造成合同无法履行的,合同可以解除,吴某无需承担责任。此外,由于是黄女士和担保公司签订的协议,担保公司受到的损失应直接由黄女士赔偿,或者黄女士可与担保公司协商,延缓赔偿金支付期限,等房产卖出后再支付相关赔偿金。专家提示说,卖房者在与担保公司签订协议时,可协商附加相关免责或延期履行条款,以降低风险。

案例四:“假离婚”可以吗?

房产新政出台后,为规避房产新政的约束,有的购房者甚至动起了“假离婚”的念头。由于二套房是以家庭为单位计算的,有购房者表示,离婚后一方没有房产,以前也没贷过款,如果购房就属首此套房。因此,夫妻双方可先协议离婚,房产归其中一方所有,等另一方办完卖房及房贷手续后再复婚。还有购房者还表示,如果想避免麻烦,还可以直接去办一张假的离婚证,反正相关监管部门没有联网,查也查不到。

如此“假离婚”会留下很多隐患。一方面,双方办理离婚登记后再复婚,复婚前的房产就属各自的婚前财产,若以后感情出现问题,离婚时可能出现财产上的纠纷。另一方面,如果假戏真做,假离婚变成了真离婚,到时房产全归为一方所有,另一方的利益将受到损害。此外,如果使用假的离婚证或者其他假的证明材料,就涉嫌伪造证件和骗取银行贷款,为此购房者要承担刑事责任。

业内人士表示,楼市政策变幻莫测,买卖双方在交易时需摆正心态,要充分考虑到不确定因素和可能增加的风险,在签订合同时,要仔细查看合同条款,有需要补充说明的地方一定要补充,特别是对不能履行合同时该如何处理的问题,一定要协商清楚,防患未然。

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[责任编辑:wysdelee]
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