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沪多名地方官员被曝低价认购楼盘 潜体制显形

2010年11月26日07:58人民网我要评论(0)
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权力深度介入的“帝景苑”项目,是上海十多年房地产畸形发展的一个全息标本,亦使蔑视法治并与之对抗的“潜体制”显形;官员财产申报公示制度的推行能否以此为契机?

【《财经》记者 杨海鹏 凌馨】 世博会结束第三天,2010年11月2日,暌违已久的“帝景苑”民事纠纷案在上海市一中院悄然开庭。

“帝景苑”位于寸土寸金的徐家汇,六幢灰色高楼一字排开。因两股东黄进益、蔡青峰纠纷引发举报,显示了灰色高楼中的另一道景观--约400户业主中,50余户曾获得一成以上的购房折扣,其中22名买家所获折扣高达三成至五成,且多为官员。

2009年7月8日,黄进益方面起诉蔡青峰损害公司利益,四宗案件中的第一起即涉官员低价购房。此次庭审,原告向八名涉嫌低价购房的公职人员追讨购房差价总计2100万元。一条隐蔽的利益通道由此现形。

这些动辄上百万元甚至数百万元的差价背后,隐藏着怎样的交易?他们是谁?

两年逝去,没人能完整回答这些问题。上海有关部门默然以对,他们亦有难言之隐:这仅是上海庞大而隐蔽的“低价买房”“在职炒房”官员群体的冰山一角。

“帝景苑”案件的处置,由此与上海的大局挂钩。自2006年社保案以来,上海高层频繁调动,加之世博会的建设与召开,如此敏感而棘手的问题被置之高阁。

10月11日,在世博会渐近尾声时,上海市住房保障与房屋管理局(下称上海房管局)第一副局长陶校兴被“双规”审查,房地反腐“热启动”。无论陶氏个人还是“帝景苑”项目,均可视为上海十多年房地产畸形发展的全息标本:公权力深度持续的介入,上海房地产腐败已不限于潜规则层面,一个与法治对抗的“潜体制”显形。

优惠处理权

“帝景苑”项目位于肇嘉浜路1001号地块,与上海“权力中枢”--市委康平路办公中心相望。此地原为上海无线电四厂所有,1993年,印尼商人黄进益以旗下香港荣福置业有限公司(下称香港荣福)与上海无线电四厂合资成立上海荣福房地产发展有限公司(下称上海荣福)联合开发。合资公司注册资本2310万美元,外方占股85%,中方占股15%。

因规划调整、资金短缺及亚洲金融危机等影响,项目一度中断。1999年,台商蔡青峰参股接盘。引入年仅30岁的蔡氏,非因其拥有资金实力,而是其父在官场有极强的运作能力。

1998年上海福利分房制度取消,房地产进入商品房时代。次年1月,市政府批复“帝景苑”项目,“外销”改为“内销”。6月,上海市房管局与相关方重签“土地出让合同”,土地出让金为1683万余元,总建筑面积不超过64124平方米。由于前一次外销房土地出让金已付,上海荣福获得逾亿元的退款,资金困境缓解。

此后,蔡氏再以项目土地抵押向银行贷款8000万元。若按内销房土地状况审贷,仅能获840万元贷款,蔡青峰的运作能力可见一斑。再加上承建单位垫资及预售资金,“帝景苑”项目盘活。此后几经变更,蔡青峰获得公司53%的股份,成为实际控制人。

随之是容积率变更的红利三次降临“帝景苑”:2002年12月,由64124平方米变更为82778平方米,开发商补交出让金209万元;2004年1月17日,面积修改为87796.76平方米,补交178万元;2004年6月1日,增至90297平方米,补交70万元。签字者正是长期担任上海房管局副局长的陶校兴。

建筑面积陡增26173平方米,补交成本不过400余万元。按2003年平均价格13000元/平方米计,即可增加销售收入3.4亿元;最后的容积率甚至达到6,而上海对应的规划是2.5。

“帝景苑”于2002年7月开始销售。经董事会同意,作为总经理的蔡青峰获得726.75万元的特别优惠处理权。根据公司制定的计算公式,特别授权可给五位客户5折、给五位客户8折及给十位客户9折。

此次被诉至法院的八名低价购房的公职人员,不乏与蔡青峰及房地产有职权交集的人士。

锦江股份(600754.SH)总经理杨原平2005年1月购买“帝景苑”房屋时,销售价格23000元/平方米,杨仅出价5000元/平方米,系时价的21.76%,总差价300余万元。杨与蔡交谊甚深,蔡至今仍是锦江股份的股东。

曾任领导秘书、后为上海银行党委副书记的张志蛟,2004年11月12日购房时市价10300元/平方米,其购价6800元/平方米,差价57万余元。

在上海市财政局第六分局工作的徐炎,购房时市价已达23000元/平方米,其实际购买单价为6550元/平方米,差价为277万余元。徐的丈夫费滨海,时为徐汇区分管财税的副区长,职权即涉及辖区内的“帝景苑”。

陆天明系上海广电房地产开发有限公司(下称广电地产)负责人,因上海社保案与其上司王成明同案被判。其购买房屋单价6400元/平方米,市价为23000元/平方米,差价约259万元。而在上海荣富经营过程中,广电地产的配合甚多,陆兼有出力。

另一人士郑卫民,乃建行黄浦支行原工作人员。其购房屋差价13925元/平方米,共计150万元左右。黄进益的代理律师宋濂溥称:郑以“内部价”拿走六套房屋和一套“低价房”,其中一套给予一黄姓女子,其余六套交予谁不清楚。而建行黄浦支行是给予蔡氏“优惠贷款”的银行,此七套低价公寓,可视为酬谢。

在“低价购房者”名单上,还包括已判刑的上海房管局土地处原处长朱文锦,以及上海特警总队党委书记李征静、市工商局总经济师杜贵根等人。朱虽以市价交易,但被怀疑其根本未付清款项;李征静以3折价为子购房,与市价差达246万元。杜氏曾分管工商局外资处,是“帝景苑”项目审批绕不开的部门。

利益分流术

2002年8月,土地出让一律采取“招拍挂”方式,土地价格飙升。是年12月3日,上海获得世博会举办权,“帝景苑”亦炙手可热。

彼时陈良宇接任上海市委书记,政府强力入市,房价愈趋疯狂。官员家属隐身控制地产公司,炒作土地并不鲜见;另一部分通过内部价购房赚取差价并出租获利,甚为普遍。业内将此称之“政府坐庄,官员搭老鼠仓”。

与上海地产大势相吻合,“帝景苑”2002年7月开盘,均价为9500元/平方米,到2003年3月均价逾13000/平方米;2004年4月涨至20000元/平方米以上。2005年中售罄,均价达25000元/平方米。

黄进益一方估计,减去预留给广电地产的部分应余8万平方米销售面积,最保守销售总额应在10亿元以上,扣除成本应有6亿元毛利。但黄进益与蔡氏协商利润分配及纳税时,蔡一概拒绝。

黄遂在2005年秋要求蔡支付未到位的上海荣福股权转让金1224.3万美元。由于黄相迫甚紧,蔡以威胁名义向黄浦公安分局报案,后者跨区到徐汇黄的住所告诫。股东纠纷一时被压。

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[责任编辑:wymurtel]
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