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武汉万科率先降价 京深穗部分楼盘跟风促销

2010年11月26日09:24广州日报王荔珏我要评论(0)
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在银根紧缩环境下房企回笼资金的唯一渠道就是销售

日前,已创下近千亿元销售业绩的地产“大哥”万科突然在武汉高调宣布,旗下在售的五大项目同时大幅优惠,此举让业界深感诧异:目前楼市正面临多重调控,如今就连不缺钱的万科也率先降价了。武汉万科此举会否重演2008年率先降价抢跑的一幕?全国降价潮会否因此再现?

市场反应

京深穗均有楼盘“跟风”促销

据了解,在深圳,万科同样也打出了促销牌:万科第五园总价直降20万元、万科金色沁园和万科金山半山也打出了优惠10万元和8万元的字样。对此,广州万科相关人士就表示,广州万科目前并没有跟风降价计划。但记者却发现,因武汉万科的带头而引发的降价举措却在全国其他地方已经有所显现。

日前,位于北京通州区新城中央核心区的京贸国际城四期将于近期开盘,但公布的销售均价比上一期的26800元/m2下调了7000元,至19800元/m2。无独有偶,上周末,南京相继有四个楼盘开盘,其中有三个就选择了优惠促销的方式,实际等于减价了1000~2000元/m2。在广州,华南板块以及大学城均有楼盘以尾货促销为借口,将楼盘的单价下调了1000元/m2。

对于房企的或降价、或促销的现象,业内分析人士表示,不能单纯理解为是在步武汉万科的后尘,但总体上看,这显然是年底资金回收和央行收紧银根造成的影响所致。

各方观点

明年房价有20%下降空间?

就在楼盘或明或暗降价之际,日前,中国人民大学经济学院发布了《中国宏观经济分析与预测报告》。预测报告显示,2011年上半年房地产行业资金链将出现严重问题,房地产价格将出现接近20%的下滑,3月至4月是楼市全面调整的时点,但不会出现硬着陆,楼市将以平稳的方式实现软着陆。

报告认为,今年12月起,房地产企业进入还款高峰,应付款累计增速将超过30%;再加上销售下滑、贷款条件提高以及上市公司增发和票据融资难度加大等因素,资金来源会快速恶化,预计到明年一季度,房地产企业资金来源将出现大幅度负增长。同时,由于首付比例、房地产抵押贷款等条件的变化,房地产企业的流动性会明显恶化。

虽然,该报告指出的“房地产价格将出现接近20%的下滑”被一些专家学者认为没有数据作为支撑,不过,开发商面临缺钱却是一个不争的事实。此前,恒 大地产借在香港上市满一年之际,就推出了“全国联销10亿大优惠活动”。参与联销活动的恒 大地产旗下楼盘多达60个,分布在广州、重庆、成都、武汉等全国22座城市。

但无论是恒 大的普通促销,或者是万科的局部降价,显然不可否认的一点是,都是为了回笼资金的需要。因为这类房企的共同点在于,都处于一个行业的顶端,规模比较大,土地多,各地楼盘多。其所受的资金压力显然也比一般的房企要大。虽然无论是万科还是恒 大今年销售都已经创出新高,但基于滚动发展的需要,同样逃脱不了资金需求的压力。而且,越是大房企,由于为了买地“囤粮草”,从而面临的资金压力同样也就会越大。

记者调查

虽然手紧 上市公司明年“增长”目标不变

资产负债率升至历史最高

随着限购令出台、公积金限贷及加息预期影响,房地产销售持续下滑,房地产行业资金链和财务状况都将受到一定的影响。根据上市房企三季报及多家机构数据统计显示,目前国内上市房企资产负债率已升至历史最高水平,甚至超过全行业最艰难的2008年。以万科为例,三季度负债率升至74%,高于年初的67%,也高于2008年三季度的72%;保利三季度负债率升至79%,高于年初的72%,也高于2008年的71%。日前,银监会已完成对60家大型房地产企业集团的调研,有18家平均资产负债率超过70%。而在房地产业内,公认的资产负债率安全范围为60%~70%以内。个别房企如绿城的负债率更是高达100%以上。

银行贷款额度更紧

存款准备金率的再度上调,则令本来就资金趋紧的开发商资金压力再增,也使得银行贷款额度更紧。虽然说,上调存款准备金率主要针对的是整体经济状况,但此次存款准备金率的上调也说明国家对于市场流动性资金趋于收紧,而紧缩的银根令开发商无法从银行获取足够的贷款。特别是接近年底,很多银行年内贷款额度已经基本用完,这就让受到预售资金监管的开发商,在资金方面的压力更大。房企回笼资金的唯一渠道便是销售,假若销售不畅,房企财务状况将持续恶化。

展望后市,虽然学术界存有“明年房地产价格将出现接近20%的下滑”的预测,但住建部政策研究中心副主任秦虹就认为,在通胀的背景下,房地产大幅跌价不可能,但明后年住房市场供应量有望增大,房价稳定可期待。

据秦虹透露,中央今年加大了土地供应,过去的5年平均每年住宅建设用地供应是5万公顷,而今年一年则是18.5万公顷,是去年7万公顷的2.6倍,从源头上增加了供应,并非是单纯的打击需求。“今年加大土地供应后,在明后年房地产市场供应量有望增大,房价稳定是可期待的,那时新开楼盘不可能高开,大家就不必恐慌房价过快上涨,从而可以从容地选房子,现在的价格形势是购房的机会”。

粤派地产大鳄富力地产的相关人士也认为,目前房价没有大跌的理由。限购令的出台,只是为了限制房价的快速上涨,目前,房地产市场存在的问题是价格上涨的压力大,一系列调控政策的出台,都是想房价别涨得太快而已。引用央行货币政策委员会委员李稻葵的观点就是,希望在一年左右或者半年左右的时间出现房地产价格增速下降到和CPI或者和GDP缩减指数基本同步的水平,基本上就达到了房地产调控的目标。由此可见,政府希望的只是房价能与经济增长速度相协调而已。

对于市场会否因为武汉万科的降价促销而引发全线降价潮,富力地产的相关人士就明确表示,万科一个分公司的降价举措并不意味着万科整个集团的产品都将降价,也许只是根据其项目本身的实际情况所做的销售推广而已,并不能带动整个行业的价格下调。就现阶段而言,大部分房企的资金还相对宽松。就富力地产本身而言,目前资金也较为宽裕。明年的开工计划也已全部制订完毕,可以肯定的一点是,明年的销售额将比今年仍有进一步的增长。

据了解,预期明年销售额增长的公司远不止富力一家。日前,恒 大管理层就透露,该集团今年全年销售额可达500亿元,明年的销售目标为650亿至700亿元。

已经完成了年度销售目标的合景泰富管理层也表示,集团明年的销售目标计划在今年基础上按年增长25%至30%,估计约140亿元。

已经超额完成今年800亿元销售目标的万科地产,据称明年的销售额更是要达到1000亿元以上。统计数字显示,截至2010年10月底,万科今年以来在全国各地共计拿地超过70幅,拿地总金额超过450亿元,权益规划建筑面积共计1700多万平方米。可以说,销售近千亿的万科,目前其实并没有过多需要降价促销的理由,然而其注定停不下来的模式,却让万科不得不在快速开发的同时,支出大量的地价款以补充日后的开发需要。

房企对策

为增长“化敌为友”频频联手抱团拿地

一方面是银根紧张,另一方面却是要调高销售目标,两面夹击之下,房企的解困之道除了保持销售顺畅、加大供应之外,新的应变之举则是“抱团”开发。近期,开发商“抱团拿地”的现象越来越多。就在万科突然在武汉高调宣布旗下在售5大项目同时大幅优惠之际,却有同时联手五矿建设,以52.27亿元的高价,拿下了北京唐家岭两宗居住用地,其楼面价接近2万元/m2。

此前,在北京,万科已分别联手中粮、住总、五矿,拿下近100万平方米的土地,成为北京今年土地市场上最大的赢家,为明年在京发展囤好了“粮草”。由此可见,“不差钱”的万科也许正是为了拿地的需要,才有了局部降价促销的举措。据记者了解,除了上述的万科分别联手中粮、住总、五矿联合体拿下北京的大片开发用地之外,富力地产也与合景泰富地产联手以约23.61亿元的价格获得位于上海新江湾城的四幅地块。此外,富力地产还与世茂携手进军惠州。

在联手中,最耐人寻味的是,保利地产曾在厦门集美区一地块拍卖中败给招商地产。为了顺利进入厦门,保利地产在一个月之后与招商地产“化敌为友”,两家联手成功拿下了集美区的另一宗住宅地块。

该地块是以底价成交的,招商地产和保利地产各自承担50%的地价款。业界认为,这正是两家央企从对抗到联手的结果,在当前新政压力下,强强联手可减少企业经营风险,从而确保相对稳定的现金流。

业界普遍认为,此前绿城和西子、赛丽、能源合作成功的先例将成为房企学习的榜样,招商、保利的联手更是其中的典范。房企抱团合作、优势互补,既能分担资金的压力与风险,同时也能利益共享,这会是新政下房企的另一条生存之道。

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[责任编辑:wymurtel]
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