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楼市调控政策遭遇热钱博弈 上涨压力难以消除

2010年11月29日11:36中央电视台我要评论(0)
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  宋会雍 上海中原地产研究咨询部总监

  宋会雍:整体来看,政策的效益比较明显,我们看到这个同一期这个房价走势的一个区域来说呢,涨价的区域在明显减少,价格走平。

  这里是大连市区西侧的一处商品房的施工现场,我身后正在建设的六栋普通住宅,已经在11月16号开始正式对外发售。

  大连耕海房地产开发公司销售主管 金刚

  金刚:相比预期的话,我们之前的预期是稍微低了一点,因为整个考虑到国家限购令,还有一些政策的限制,针对市场,所以价格相对来说稍微低一些, 大概五百块钱(每平米)吧。

  随后记者又来到了位于大连甘井子区的一处楼盘。开发商告诉记者,虽然九十月份陆续出台了一些限购政策,但是他们的楼房销售还是延续着6月份开盘以来的销售速度。

  大连远洋地产公司总经理 张连宏

  张连宏:集中开盘时数量肯定要高一些,开盘之后的七八月份也差不多就像这个样子,六七十套,到目前五六十套,因为到目前我们所剩的房源比较少。

  张连宏还告诉记者,不仅是成交量,商品房的成交价格也没有因为限购令而做过特别的调整。

  张连宏:现在销售均价一直在9500元左右,一直都是这个价位?对,从六月份开盘到现在,这个价格没有太大的调整。

  来自大连房地产交易中心网站的数据显示,在10月份的最后一周,大连商品房成交2759套,环比增长14%,这也是2010年大连房地产交易量的一个高峰值。

  大连市房地产经济学会副秘书长 贾广葆

  贾广葆:新政下来之后,大连房地产市场和一线城市不太一样,主要表现是量价齐升,从量上面看,大连几个主要的市内四区来讲,甘井子区、中山区和沙河口区都不同程度的上涨,上涨的成交面积最高达到了694%,最少也在30%-40%。

  不过记者也注意到,进入11月份后楼市成交量开始有所放缓。贾广葆则表示,事实上成交的绝对值并不低,市场依然比较活跃,11月头两周成交也都在1500套到2000套之间,这个水平与调控政策出台以前相比,下滑幅度并不大。

  随后记者走访了二手房市场,调查中发现,二手房在限购令的政策出台后,销量明显下滑,但是成交价还没有松动。

  大连瑞家地产运营部经历 蔡一涵

  蔡一涵:那么我们整体的数据从十一月份和十月份做一个比较,它的成交量基本上下降了百分之十五到二十左右。

  大连安鑫地产策划部经理 袁志刚

  袁志刚:就我们掌握的一个价格来看,过去主城区范围的二手房的交易平均价,报盘价基本是在9500到9800左右,政策出台之后,二手房的报盘价并没有一个大的浮动,基本还是在9500到9800这样一个范围内。

  通过几个城市的实地调查,我们看到,限购令实施之后,对楼市销量的影响已经有所显现,但对高高在上的房价却还一时难以产生实质性作用。和这些城市相比,北京市早在今年五月份就曾出台过限购措施,9月底的限购令可谓二次调控。那么,连续限购对北京楼市有没有发挥效果呢?

  继今年4月份的国十条之后,9月底出台的限购令,继续给房地产调控增加了力度。作为楼市风向标的北京,最近也出现了变化,据中国指数研究院上周监测的数据,全国30个主要城市中,北京位居成交量跌幅榜首,跌幅达25.47%。成交量下跌会不会带动房价走低呢?我们再来看看北京的情况。

  记者来到了北京市丰台区一处新开盘的楼盘,售楼处的大厅里坐着一些正在签约的购房人。工作人员告诉我们,这里的销售情况依然很乐观。

  肖劲 北京万科营销总监

  肖劲:我们是上个礼拜六开的盘。

  记者:那我们这个盘开盘均价是多少?

  肖劲:开盘均价我们是大概2.85万左右。

  记者:那销售整体情况怎么样?

  肖劲:开盘当天应该是卖了80%左右,这两天陆陆续续还在卖。

  记者:这边一共有多少套房?

  肖劲:一共是我们这次开的是142套。

  记者:142套。那您开盘这个价格跟你开盘预期的话有什么样的变化?

  肖劲:比我们预期 应该还是略微低了点,略微低了点。

  记者:您当时预期的话是多少?

  肖劲:我们预期能达到3万,但我们实际还是2.8万多开的盘。

  地处北京四环以内,紧邻地铁5号线,又是小户型。这些因素使得这个楼盘的销售显得异常火爆。但是整体来看,北京市新建纯商品住宅的销量却呈现下降的趋势。

  根据北京市房地产交易管理网发布的数据,10月份,北京市新建纯商品住宅成交套数为7031套,环比下降32.9%。11月份前三周新建纯商品住宅成交套数约为4497套,与10月前三周相比下降11%左右。

  莫天全 中国指数研究院院长

  莫天全:今年9月底10月初二次调控以后,北京的房地产市场的成交量它的影响是立竿见影的。

  价格方面,根据北京市统计局发布的数据,10月份,北京市新建纯商品住宅销售价格同比上涨19.3%,涨幅比9月回落0.7个百分点。

  莫天全:实际上价格变动不大,10月份的价格相对9月份来说稍微上涨了一点,1%点多,然后现在11月份,现在相对10月份的价格实际上是下降了百分之零点五几,所以我们自己认为只要是1%左右上升或者下降都是基本上看作是持平的。

  那么北京市二手房市场在二次调控后表现又是如何呢?带着这一问题,记者来到了北京市链家地产。

  林倩 北京链家房地产经纪有限公司副总裁

  林倩:就北京二手房市场来说10月的成交量大概9月相比的话,大概回落了15%左右的一个成交量,但是价格的部分跟9月相比并没有明显的回落……但是跟一次调控前就今年的房价的高峰跟3月相比的话,大致上大概回落了10%左右。

  林倩告诉我们,北京市二手房交易在不同区域也会存在一定的差异。有的区域受调控影响就比较大。

  林倩:最典型的就是通州,在一次调控之前,不管是通州的二手房或一手房都非常得到投资人以及购房人的亲睐,都非常喜欢,所以他的房价的表现上涨的速度也比较快。一二次调控之后,通州目前的房价跟一次调控前相比,大概下跌了16%左右。

  而有些区域则与通州形成明显的反差。

  林倩:西城区还有海淀区的一些学区房,不管是一次调控或是二次调控之后这些好的学区房附近的这些楼盘,那么二手房的楼盘它的成交价从来没有降价过,还是只是涨幅降低了。

  短期来看,北京市二手房房价在年底前还不具备下降的趋势。

  莫天全:从价格方面来看的话,二次调控它的结果是价格没有上涨,但是也没有下跌。

  我们刚才也梳理了一下,从去年中央经济工作会议召开至今,不到一年的时间里,国务院以及各部委出台的楼市调控政策措施多达十几条,再加上地方政府的楼市政策,更是一个可观的数字。无论从频率和力度上来说,今年的楼市调控都可谓空前,是个名副其实的调控年。但即使这样,我们看到市场上博弈的力量仍然很强大,在境内外热钱和各种资金的驱动下,房价上涨压力仍然没有彻底消除,楼市调控还面临挑战。接下来的调控恐怕更得依赖结构性调整,加速供地,加速保障房建设,加强资金监管和市场监督。只有消除房地产市场的这些深层矛盾,才能防止楼市出现假摔,让调控释放的信号得到市场回应。

(中央电视台)

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