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2011年房价大跌恐怕只是“镜花水月”

2010年12月03日08:04证券日报我要评论(0)
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编者按:在各方政策对“高房价”围追堵截中,今年8-9月份楼市出现“小阳春”,近段时间以来,“地王”逆市而出,似乎昭示着调控之路益发漫长修远。但近日人民大学发布的一份研究报告预计,明年房价将下降近20%,对房价下跌又极为乐观。更主要的是,通胀大背景下,政策效果将如何显现,公众对于房价保值增值的预期又将如何?房地产开发商是否“差钱”,明年房价走势如何?今天本报将推出房地产深度调查,试图寻求答案。

“地王”再躁动 谁是楼市泡沫幕后推手

2009年和今年年初,“地王”频出,不断“创造”拿地总价和楼面价格的最高纪录。4月17日新“国十条”的出台,标志着新一轮楼市调控的开始,终止了以央企为代表的、一幕幕“财大气粗”的拿地闹剧的上演。8-9月份楼市出现“小阳春”,也在“9·29”楼市二次调控中戛然而止——“银十”神话并未上演。然而,楼市暂时的冷清并不代表房价就会下跌,而更为“尴尬”的是,11月下旬开发商们已经按捺不住拿地热情。就在11月25日,证监会副主席庄心一对外接受采访时表示,房企重组已暂停,但当外界纷纷猜测开发商资金链紧绷程度时,开发商却出手拿地——一日三地同时诞生新“地王”!

11月26日,住房和城乡建设部副部长仇保兴,在公开场合提及房价过高过快增长将会引起四大问题:房价过快增长易引发资产泡沫,若泡沫破裂易导致居民出现“负资产”,影响社会稳定;另一方面会引致投资投机性需求旺盛,对实体经济资金需求产生“挤出效应”;而房价过高,超出居民平均收入水平易引起社会公平和稳定,另一方面则会导致房价过高的城市或地区被“边缘化”。

记者采访人大经济学院副院长刘元春,他认为供需失衡不过是目前房价过高过快增长的直接原因,而表象的背后,是更为深层次的制度问题。房地产市场如同一个患有“综合症”的病人,表面症状之下,纠结着多种问题,短期调控政策只能是“治标不治本”,政策的可持续性和执行的有效性,以及最终改革现有的制约房地产市场发展的制度因素,方有“妙手回春”的可能。

高房价与“刚需”无关

中国城镇化发展过程,必然会使越来越多的“进城”居民渴望拥有一套属于自己的住房。而在现行土地供给有限且被垄断的情况下,住宅市场处于供需失衡状态。而房地产开发商打着“刚需”的口号,一边谨慎地继续拿地,一边以此作为应对政府宏观调控这只“看得见的手”的借口。高通胀背景下,住宅能够保值增值,几乎成为房地产市场普遍信奉的“金科玉律”,公众普遍预期已经形成,出现房价下跌时停手观望,却在房价上涨时追涨购买的“怪”现象。而现行政策调控能否引导公众回到理性预期状态,难度似乎极大。

12月1日,记者采访了曾抛出房价下跌20%论的专家之一,中国人民大学经济学院副院长刘元春。针对所谓的“刚需”,刘元春认为这本身就是一个错误的概念。任何一种需求,都是需要投资者在自身收入的约束下,对价格进行权衡而后,做出自身效用最大化的满足后的选择。刘元春认为,所谓的“刚需”,其真正的含义是消费者的自住型需求。在他看来,商品房的特殊性在于,它可以作为一个耐用的投资品存在。而不存在所谓“必须”购买一说,“刚需是一个错误的概念,哪里有刚性需求呢?”刘元春认为,所谓“刚需”支持房价理论的提出,“对解决问题是没有好处的。”

那么,如果所谓“刚需”就是自住型需求,那么所谓“刚需”支撑房价说,翻译过来就是居民为了能够拥有一套住房,而使得房价居高不下,自己抬高自己购买商品的价格的说法,岂不怪哉?

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[责任编辑:wymurtel]
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