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2011年房价大跌恐怕只是“镜花水月”

2010年12月03日08:04证券日报我要评论(0)
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谁是楼市泡沫幕后推手

真正推高房价的,在刘元春看来,是房地产市场的供需失衡的现状;而深层次的原因还在于制度问题:其中,“供求不平衡的问题还比较严重”,供求失衡引致房价上涨。当这一预期形成后,交替作用下房价投资投机行为出现。刘元春还抛出一个疑问,在完全的市场经济环境下,供需失衡引起套利行为出现本是一种正常现象,某种程度上有助于改变市场供需失衡的状态。但是,目前投资投机行为已经有引致房地产市场“泡沫化”的风险,原因又何在?

在他看来,一是由于我国土地市场上存在着商品房土地供给与工业用地、商业用地存在政策上的不一致。而现如今流动性过剩和通胀背景下,资金涌入房市以求获得高额回报不足为奇。

业内普遍认为,存在房地产市场的利润率至少在40%左右。而万科的王石曾认为,过高的利润空间往往意味着风险。话虽如此,资本的逐利性从未能阻止他们去冒险,包括万科在内。

即使在市场普遍认为政府此轮调控是“超预期”的,而楼市“新政”也力求对开发商资金流进行围追堵截,但是总会有投资方愿意将资金注入,为房企“输血”:股市再融资受阻、银行信贷紧缩、预售款被监管?不怕,还有房地产信托和外资帮忙。公开资料显示,仅6-10月份期间就有至少37家上市房企或以股权质押、转让,或以债权收购方式“绕道”信托融资,其中就包括浙江广厦,在11月末委托华奥国际信托发行一只规模高达17.46亿的集合信托产品。而有业内人士称浙江广厦一直处于资金链紧张状态,其经营情形不能称之为良好,信托资金似乎有“饥不择食”之嫌。更遑论外资也在房地产市场游走,想趁机分一杯羹。

“地王”再度涌现之专家看法

在人大经济学院副院长刘元春看来,“地王”再度回归,是一种正常的现象。他认为这一方面说明房地产开发商的资金还谈不上紧张,而流动性过剩的大环境下,资金涌入土地市场不过是资本逐利的正常表现而已。至于所谓“逆势躁动”一说,刘元春认为此次楼市调控,仍旧未触及到更深层次的制度问题,地方政府作为土地市场的利益相关方,出现调控政策执行不力、阳奉阴违的情况亦属平常。

华创证券地产分析师杨现领,在接受《证券日报》记者采访时则指出,地王的再度出现有两个信号意义:其一是从开发商的角度看,地王本身即代表着他们对未来市场的判断,这是一种市场行为,预示着资金流状况较好的开发商对后市仍积极看好,布局未来;其二是从政府调控的角度看,历次调控之所以难以有效抑制房价,根本原因即在于地价难以下跌,地方政府对土地财政的依赖仍难以弱化。这在部分程度上也反映出,当前地方政府“以土地经营城市”的理念未能改变之前,房地产调控也只能是阶段性的,调控的压力也将持续存在。

各地“地王”逆势躁动,表明部分房企的确“不差钱”;同时,似乎也昭示着调控之路愈发漫长修远。

楼市调控徘徊在“疏”“堵”之间

《史记·夏本纪》篇记载,帝尧之时,洪水滔天,百姓不胜其苦,群臣推举鲧对洪水进行治理。据传,鲧以土“堙”(堵塞)洪水,九年而“功用不成”,反致九州动乱。而其子禹受命治水后,顺应规律,以一个“疏”字诀,历经十三年的时间治水成功,开山拓地之余也对各地情形进行了解,能够因地制宜而终平定天下。

“疏”与“堵”,因手段不同而致结果相悖的程度,一至如斯。而在记者看来,“限购令”以及阻止过剩的流动性进入到房地产市场可以说起到的是“堵”的效果——

住建部副部长仇保兴言简意赅的概括了“调控难”的6大原因:一是城镇化发展带来的对住宅的旺盛需求;二是民间资本投资领域过窄;三是全球化的热钱涌动与人民币升值预期相结合;四是房产持有环节税收的制度缺失;五是地方政府对土地财政的依赖;六是中国各地区经济发展不平衡。

上述问题纠结在一起,“限购令”并不能长期阻挡中国人民购房的热情,更何况各地“限购令”已快到期?而流动性过剩只能引导而不能有效阻止其流向何处。诸多专家提出要为过剩的流动性寻找一个“池子”,只是尚无结论。似乎可以这样认为,对流动性过剩采用“疏导”的办法,可谓长远之计,只是实施要相对困难,短期内尚无良策。

而刘元春在接受记者采访时指出,调控政策应以打击投资投机性需求为主体,恢复房地产的制度型功能为目标。但是,如果政府不能够使得房地产市场的供求关系出现逆转的话,“短期的行政政策很可能最终以失败而告终。”他更进一步地表示,短期内,依靠调控手段将房价“平移”下来,政府需进一步的进行供给放量,为未来进一步的制度调整留下空间,应该说,“在一种策略上来讲,是必要的。”问题的关键在于,政府能否大规模的供地以及政府能否进行深入的制度改革。

“而显然的”,他指出,“制度问题并非一朝一夕,而且必须在供需相对平衡的情况下实施才会有效。”

多部委联手出击调控楼市 地产商为何应对有术

“4·17”新“国十条”出台之际,房地产市场并未有如今的反应。显然的,市场与公众都低估了政府对此轮房价快速上涨的决心。

住建部副部长仇保兴,在中国城市科研会住房政策和市场调控专业委员会成立大会曾表示,我国房地产调控已尝试“十八般武艺”:1998年是刺激住房消费,2002年控制住房供给,2005年是遏制需求,到了2008年是刺激需求,2010年是增加供给。

只是,虽然“十八般武艺”全部用上,似乎目前楼市调控效果仍旧差强人意。房市量升价不跌,而各地地王已开始按捺不住拿地热情,“躁动”不止。

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[责任编辑:wymurtel]
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