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评论:福州房价全国最高 是否存在泡沫

2010年12月15日16:03福州新闻网陈言明我要评论(0)
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[导读]近日,有媒体报道一份《住房绿皮书》称“福州房价泡沫指数全国最高”,再次引起房价泡沫问题的媒体讨论。这个结论是否科学?测算的数据由何而来?对此,记者进行调查采访。

福州新闻网讯 近日,有媒体报道一份《住房绿皮书》称“福州房价泡沫指数全国最高”,再次引起房价泡沫问题的媒体讨论。这个结论是否科学?测算的数据由何而来?对此,记者进行调查采访。

“泡沫”的测算方法是否科学?

什么是房价泡沫?记者走访了有关业内人士,他们认为,房价泡沫通常指房地产实际价格超过购房消费者的需求能力价格的部分。判断房价有无泡沫的指标,一般有实际价格与理论价格的吻合度、空置率、房价收入比、房价房租比等。从理论上讲,实际价格与理论价格的吻合度是最理想的衡量指标,但该指标理论价格核算比较困难。人们衡量房价泡沫流行选用房价收入比或房价房租比。关于房价泡沫的测算方式,在学术界还没有一个明确的结论。

根据媒体报道,房价泡沫指数是通过一定的计算程序得来的,泡沫指数=(实际价格-基准价格)/实际价格。其中,实际价格是2010年9月35个大中城市二类地段普通商品住宅集中成交价。基准价格是通过对包括2009年家庭人均可支配收入、客运量、货运量、地方财政预算内支出、固定资产投资总额、城乡居民储蓄年末余额、社会商品零售总额、货物进出口总额、年末实有公共(汽)电车营运车辆数、普通高等学校在校学生数、执业(助理)医师人数等11项指标参数进行演算而来。

这种算法试图采用实际价格与理论价格吻合度来衡量房价泡沫,核算是比较复杂和困难的,结论的争议也会比较大,为什么呢?

按照它的算法,全国35个大中城市商品住房价格泡沫指数为29.5%,七个城市房价泡沫超过50%。而查阅2009年版《住房绿皮书》发现,去年全国35个大中城市商品住房价格泡沫指数仅为14.1%,不到今年的一半。在2009年版和2010年版的绿皮书中,选择的35个城市完全相同,计算基准价格所用的11项参照也没有变化。唯一不同的是,今年的绿皮书在计算实际价格时,选取的是城市二类地段的普通商品房价格,而去年的绿皮书选用整个城市的平均房价。

然而,房价取决于多种因素,特别是和住宅所在地点有关的包括各个城市的气候、人口、产业状况、就业、收入水平、交通、文化教育和医疗设施等因素密切相关。直接采用二类地段某些商品房价格真能代表城市的房地产整体实际价格水平吗?基准价格(理论合理价格)真能根据这11个指标计算推定吗?比如,选取普通高等院校在校学生数能代表一个城市居民的教育水准吗,执业医师数能代表一个城市的医疗水平吗?气候、文化、环境等影响房价等因素有考虑到吗?等等。

房地产有位置上的唯一性特征,人们很难比较不同地点的房价。“绿皮书对福州房价泡沫指数进行简单测算,不深入当地调研直接得出结论,是值得商榷的”,专家说。

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