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榕今年土地供应量超3000亩 比前3年总和还多

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榕今年土地供应量超3000亩 比前3年总和还多

截止到12月7日,福州今年土地供应量已超过3000多亩,这样的放量,比前3年的土地拍卖量总和还多。

虽然土地供应量巨大,但开发商抢地热情不减。在12月7日的土地拍卖会上,一幅地块创出了132%的高溢价率。

楼市深度调控,为何挡不住开发商拿地热?福州楼市如此大的土地供应,究竟又会对后市产生怎样的影响?

市场

溢价率高达132%

7日的土地拍卖会上,两幅地块的竞拍出人意料。

位于晋安区秀峰路西侧的综合商场项目地块,坊间一直传闻“SM”广场志在必得,但在拍卖会上,有意进军商业地产的泰禾集团(拍卖企业为其旗下中维地产)却紧紧追赶,经过49轮的竞拍,最终以8.91亿元竞得该地块,溢价率达到76%。

而则徐大道旁,原市联合收割机厂及周边地块,18亩,是本次拍卖人数最多的,经过56轮的拍卖,最终被福州深深房地产开发有限公司以2.88亿元竞得,楼面地价9429元/平方米,亩单价1509万元,溢价超过132%。

市中心小地块频推

“一块18亩的地,拍卖人数最多、单价最高。”业内人士江映辉称,这块地极具代表性,“事实上,今年的小地块,一直是香饽饽”。

据了解,从年初到年末,共推出20亩以下地块近20块,“单价地王几乎都是从这些地块中产生”。2010年3月3日,鼓楼区吉庇路北侧、谢家祠东侧,2822平方米,余盛元以个人名义6950万元竞得,楼面价27364元/平方米;当日,鼓楼区吉庇路北侧、光禄坊北侧,750平方米,余波以个人名义4030万元竞得,楼面价高达38380元/平方米。据悉,后者创下了全年的单价新高。而在小地块的拍卖中,楼面地价超过万元的居多。例如,9月21日,原省机械大厦地块,4.5亩,最终海都传媒以1.245亿元竞得,楼面地价12194元/平方米;11月2日,原公正二村地块、位于鼓楼区冶山路南侧,10.31亩,最终拍卖价为11927元/平方米……“不单单是中小型开发企业,以个人名义竞地,成为2010年土地市场最大的特色。”一业内人士称。

百亩以上地块高达10幅

相对于小地块的热,2010年土地市场“出现了许多未有的大地块”,一业内人士称,据不完全统计,100亩以上的约有10块地,50亩以上的约有15幅。面积最大的当数王庄危旧房改造地块,共有381.53亩;其次为保利地产的二化地块,319.6亩;仓山区林浦路东北侧、霞洲路东南侧潘墩小区一期地块,297.52亩。“从这些大地块的拍卖价来看,拍卖价甚为理性。”一业内人士回忆,保利的二化地块,楼面地价为4695元/平方米,令不少业内人士大感“意外”。

7日的土地拍卖会上,58.45亩的原汽车南站地块以底价出让,楼面地价5292元/平方米,“虽然,与18亩的地是相邻地块,楼面地价却差了4137元/m,让不少业内人士看到了大小地块的竞争程度”。

剖析

押宝后市 开发商“不差钱”

为何,新政调控,市场复杂,楼市成交量逐日下降,开发商却拿地如此热情?“开发商不差钱,是主要原因之一。”业内人士杨臻称,经历了2009年的火热楼市,开发商财大气粗,再加之2010年的楼市虽有动荡,但大多数开发商都已回笼销售资金。“大量现金在手,如果没有足够的项目开发,开发商自然筹划拍地。”一开发商坦承。虽然楼市宏观调控收紧信贷,但一银行资深人士透露,资金收紧明显的是中小开发商,大开发商依然是银行青睐的客户,资金无忧。“纵观福州的楼市,今年最大的利好便是土地供应量明显加大。”杨臻称,截止到7日,福州全年已推地3000多亩,已超过前3年供应量的总和:2007年、2008年、2009年,福州的土地交易量分别为876.35亩、704.35亩和1412亩。“从以前的土地交易量来看,福州的土地一直处在供不应求的状态,相当一部分的开发商手中‘存量少少’。”一业内人士称,土地供应量“一下子”加大,让不少开发商摩拳擦掌,意图扩大版图,“拿地自然积极”。

“虽然楼市正在调控,但福建正处在海西的上升阶段,价值空间看涨。”不少开发商看好“面粉”,他们在接受记者的采访时均表示,以目前的楼市行情来看,未来两年后的面包还是贵的。正“因此,敢于高价竞地,开发商有自己的‘盘算’。”

理性发展 土地市场开闸

小地块屡创单价地王,大地块一线品牌开发商角逐,今年的土地市场又该如何解读?“个别地块的高价成交还是个案,福州的土地市场整体相对还是较为理性的。”江映辉称,从目前市场来看,土地市场还较为稳健。“随着楼市竞争的加剧以及海西的发展,越来越多的一线品牌开发商纷纷涌入榕城寻地。”江映辉称,大地块无论是在资金还是资质要求上都高得多,正因此,大地块成为一线品牌开发商逐鹿的对象。在这种情况下,中小地块自然成为中小型开发商争夺的对象,再加之今年中小地块的地段优势较为明显,价格屡屡刷新,亦不足为奇。“从大地块的成交价来看,均在合理的范畴内。”泰禾地产相关负责人称,土地供应量显著增加,的确让整体地价涨幅趋缓,溢价率也明显回落,楼市调控正初具效果。“随着明年土地推量的增多,这种趋势会愈发明显,土地市场良性循环,呈现出理性的繁荣。”

不过,亦有业内人士提醒到,对于一些小幅地块的单价地王拥有者,“应随时对市场保持警醒,充分判断与周边大地块的比较,找准定位,否则极易陷于被动之地”。

供应量增 楼市调控或可实现?

从12月依旧如火如荼的推地,再到全年3000多亩的土地供应量,业内人士称,未来两三年内,福州楼市的供应量将会呈“几何型”的翻番。

据不完全统计,2010年全年,楼市供应量只在200万平方米左右。这一数据,大大低于福州人正常的消化量。“然而,这一现象,将在明年中期大为改观,大量土地供应,将会让新项目上马。”杨臻预估,明年新增供应量将达到约400万平方米,极大地改善2010年全年“无房可卖”的现状。

虽然楼市供应量在加大,但目前的成交量,开发商却不容忽视。据海峡房网统计,自从楼市限购令以来,每周楼市的成交数据始终在二三百套徘徊。“同样不可忽视的是,楼市调控将会加严,土地出让金增加,”一业内人士称,“从源头上增加楼市供应量,可以有效地平抑楼价。”

然而,市场仍有许多不确定因素,例如城镇化的进程、通胀的预期、热钱的涌入等,在调控的大环境以及一系列复杂的背景之下,虽然预估有如此大体量的供应,但最终的上市供应量能否保障,仍有待商榷。一个很明显的事实摆在眼前,开发商仍心生谨慎,何时亮相、何时开盘,总体供应量的增加,都会影响到楼市调控的效果。一切,都需拭目以待。

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[责任编辑:wysdelee]
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