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限购令下二三线城市房价急涨 存泡沫隐忧

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11月份的楼市再现反弹。与此前不同的是,这一轮反弹中,限购令之外的二三线城市领涨,其火爆程度超过了一线城市,从而引发泡沫论者的担忧。

本报记者调查发现,众多主流房企已经安营扎寨的二、三线乃至三四线城市,尤其是位于大城市周边的“卫星城”、“后花园”之类城市,在强烈的通胀预期下,吸引了大量来自周边的投资客,推高了本地房价,这一现象,也已引起了当地有关部门的忧虑。

业内人士认为,房价上涨的传导效应,已从一线城市蔓延至二三线,房价泡沫的风险正在聚集。

二三线领涨

主流房企11月销售数据显示,二三线城市快速崛起,贡献良多。如恒 大前11月已经有477.2亿元的销售,其认为,多个新项目成功开盘,表明公司二三线城市有效开拓了市场,同时规避了中国宏观调控的风险。

从万科、保利等公司公告来看,其战略布局在2009年底便已深入二三线城市,拿地占比高达80%以上,如今这些项目进入收获期,11月销售数据显示,二三城市对其销售贡献已达70%左右。

正是基于看好二三线市场,诸如深圳佳兆业集团等后起之秀,加快全国化布局。佳兆业于一个月之内,增加约300万平米土地储备,均位于二三线城市,其战略布局覆盖珠三角、长三角、环渤海、成渝、华中地区,深入到江阴、太仓、南充、营口等15个城市,进入全国化深度拓展阶段。

然而,伴随着二三线市场爆发的,是其房价的迅猛上涨。本周国家统计局公布的数据显示,11月全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.7%,环比上涨0.3%。

其中,“二、三线房价呈领涨趋势,”海通证券分析师涂力磊称,从其重点监测城市来看,11月一线城市平均环比增长幅度为0.04%,二、三线城市平均环比增长为0.42%。

长江证券分析师苏雪晶认为,本轮房价的上涨第一是源自于全球量化宽松的货币政策使得投资性需求爆发以及超强的通胀预期;第二是由于土地的供应结构性不足引起;第三是由于再融资的限制,使得绝大多数地产公司融资成本上升引起。从结果来看,目前房价上涨已从一线城市传导到了二三线城市。

投资驱动

中原地产指出,今年以来,大型房企转移供应重点,相比往年的大城市占销售重点,今年大部分企业的产品大部分是面向刚性需求的中小户型;主要布局大多是正在崛起的二线城市,比如无锡、沈阳等,而这部分市场受到调控影响较小,是调控的盲区。

9·29新政的核心政策是限购,佳兆业总裁黄传奇对记者表示,限购在一线城市确实产生了抑制作用,但在二三线城市,则无多大影响。

记者调查发现,以珠三角为例,广州、深圳出台楼市“限购令”两个月,不少广深投资客转战珠三角其他城市购房。包括肇庆、东莞、佛山等城市,都在大举吸纳广深两地投资客,楼市成交不跌反升。

佛山东平板块一楼盘销售人员对记者称,佛山没有限购措施,9·29新政对佛山的项目基本没有影响。在广佛地铁沿线以及佛山与广州交界的区域,如金沙洲等板块,近日成交火爆,购买者很多是来自广州的居民。

肇庆房协近期调查发现,在该市鼎湖区置业的当地居民仅占26%,珠三角其他城市居民达48%,港澳台、华侨占10%,其余16%为省外城市人员;东莞中原地产的研究报告也指出,11月东莞楼市商品房成交5200套,环比10月上升了14%,成交量上升主要是广深投资客的进入。

“看看现在的惠州,都是深圳投资客在买。”深圳一位中介机构人士对记者表达了担忧,他认为,这样的楼市成交缺乏支撑。

泡沫危言

社科院发布的《中国住房发展报告(2010-2011)》指出,上述这些严厉调控所不能覆盖的盲区,成为了中国房价泡沫指数最高的危险区。

该报告通过对2010年9月全国35个大中城市二类地段(城市一般地段)普通商品住宅集中成交价的对比分析发现,其平均房价泡沫为29.5%。

其中,泡沫成分占实际价格比例在50%以上的七个城市中,没有一个是一线城市,而是南宁、兰州、石家庄等二、三线城市。而泡沫指数高达70%的,是福建省省会福州。

“目前全国二三线城市还没有泡沫,但是我非常担心这种泡沫向二三线城市蔓延,这就非常像日本的泡沫经济时代。”万科董事局主席王石(微博 博客)在去年12月表达过这样的担忧。

在万科总裁郁亮看来,目前二三城市房价并无泡沫,反而是一线城市“更加危险”。

但不少二三线城市已经意识到风险。肇庆市住房和城乡建设局局长孟广生近日直言,虽然欢迎广深市民来买房,但也担心大批投资客涌入让当地房价急涨;惠州市房产管理局负责人近日也表示,惠州目前没有对外来购房者设置限制性规定,但是反对恶意购房,比如一次性购买10套以上房产的,需要向房产部门写出书面说明,解释购买的原因。

对于房企来说,进入二三线城市也有风险。资深地产战略顾问张朝峰指出,二三线城市的游戏规则不规范。一家进入黑龙江某二线城市的开发商抱怨,土地市场环境不规范,本地开发商和外来大鳄可以轻松拿到核心地段的低价土地,而外来普通开发商则只能从招拍挂市场取得土地,土地获取上先天不足;而且,二三线城市的产业链条不完善,导致企业习惯于外包的一些环节出现新问题。

中原地产主席施永青(博客)曾对记者表示,“如果是投资,我看好北京上海深圳,反而我不倾向去二三线城市,因为它们一般仅会吸引本地人口,对房子的需求有限。”

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[责任编辑:wymurtel]
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