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房地产市场岁末回暖 是理性升温还是反弹序曲?

2010年12月20日09:31瞭望新闻周刊我要评论(0)
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临近年末,蛰伏数月的楼市又有些"躁动","房"和"地"两头出现"翘尾":住宅方面,许多城市住宅成交显著回升;土地方面,成交十分活跃,杭州、广州、温州等城市又出现"地王"。

调控政策未见懈怠,楼市缘何再次"躁动"?

房也好,地也好,其供应量、成交量的增加是调控所乐见的,关键是:这其中是什么因素驱动的?个别地块和房源价格的冲高也并不意味市场整体过热,问题是:在眼下调控关键时期,此番"暖意"是否会继续升温?

房市局部升温

"万科销售破千亿了。"这是近期房地产市场接传甚广的一个消息。万科的公告显示,截止到今年12月1日,累计实现销售面积830.7万平方米,销售金额1000.6亿元。其中,11月的销售额呈现大幅增长的势头,实现销售面积97.0万平方米,销售金额128.7亿元,同比增长86.6%和146.3%。

万科负责人表示,万科以快速开发为主要经营策略,通过提高周转率来提升净资产收益率。"未来,万科所开发的项目在获取预售资格之后就会立即推盘销售,并采用积极的销售策略,按照购房者愿意接受的价格尽快售出房屋"。

不少房企都从近期的良好销售中获利多多。保利地产同期的销售已突破500亿,恒大、复地等知名房企的销售也都有望创下新高。综合来看,今年一线房企的销售规模已达到新高度。

从上海来看,中国房产信息集团提供的最新数据显示,11月一手住宅供应量达到96.98万平方米,环比回升了30%。与此相应的是,上海楼市在11月走出了明显的"先抑后扬"轨迹:10月7日包括限购措施在内的调控"12条"出台之后,成交量连续五周下滑;至11月最后两周,周成交大幅反弹至21.2万平方米和32万平方米,分别比最低点高出34%和103%。

全国亦然。中国指数研究院的数据显示,11月中旬以来各地楼市总体上也有"暖意"苗头。比如,11月15日-21日这一周,30个被检测城市中有17个城市成交量环比上涨,10个重点城市中有7个上涨。而价格,全国100个城市住宅平均价格环比上涨0.82%,86个城市出现了上涨。

"地王"再度频现

土地市场同样在升温。

12月16日,超过10家开发商竞逐广州白云新城地块。最终,拿地的保利地产两次刷新广州今年的单价地王,楼面价最高达到20605元/平方米。

此前的11月25日,杭州西溪湿地附近的杨家牌楼A地块,起价为92465万元,经过十七轮报价,以180600万元由当地的房企滨江集团摘得,楼板价高达25735元/平方米,刷新今年地价纪录。就在同一天,杭州出让的另两幅住宅地块也竞拍激烈,其中西湖区一幅地块成交楼板价达到17196元/平方米。

温州的地市"躁动"也同样激烈。11月29日,温州大学(原温师院操场)地块出让,竞拍人经33轮"拼杀",以37.02亿元竞得,土地楼面价每平方米达3.7万元。

房企为何依然敢于高价竞地?中国指数研究院副院长陈晟认为,今年房地产开发面临较好的形势,就是土地供应明显增加。尤其是三季度以后,为完成年初制订的供地计划,各地推地量明显加大。数据显示,今年1-9月,全国105个城市累计供应住宅用地30928.4万平方米,同比增加59%。除今年7月土地市场供应量略低于2009年7月之外,其余月份供应量均高于去年同期水平。10月总体以来有所下降,但北京等此前供应滞后的城市大幅加快推地。在此过程中,一些热门城市的优质地块依然被看好,报价不低、竞拍激烈,往往高价成交。

其次,部分大开发商依然"不差钱"。"慧芝湖花园"开发企业、嘉华(中国)投资有限公司助理总经理谷文胜说:"预计企业今年的销售业绩将和去年持平,手中现金比较充裕,有好的地块还是会出击竞拍。"戴德梁行华东区综合住宅服务董事伍惠敏说,与其说银行信贷总体在收缩,不如说是结构上进行调整:中小开发商资金收紧明显,但是大开发商依然是银行青睐的客户,资金无忧。

显然,开发商"押宝"后市:一两年后的"面包"将比现在更贵。对于"此轮调控会持续多久,被压抑的需求将如何释放,一旦调控出现松动,房价将如何变化"等影响房地产走势的因素,高价竞地的开发商无疑打的是"如意算盘"。

"相对理性"暗藏隐忧

92%、95.3%--这分别是上述温州和杭州"地王"的溢价率,而广州新产生的"地王"溢价率更高。相比地价,溢价更能说明竞拍的激烈程度与市场的火爆程度。应该说,近期冒头的高价地块,与去年动辄以数倍溢价率成交的层出不穷的天价"地王"相比,还是有所不同的。

不容否认的是,今年以来的调控给楼市注入了更多的理性因素。中国指数研究院的数据显示,今年1-4月,全国105个城市住宅用地楼面均价持续下降,经历了6-9月的小幅波动之后,10月又有显著下降。数据还显示,今年一季度105个城市溢价率同比增幅均保持在三位数以上,但4月之后便直线下降,6-10月则保持了同比负增长态势。

上海的情况颇具代表性。上海市规划和国土资源管理局土地利用处负责人介绍,今年四月中旬"国十条"出台以来,上海土地市场表现出三个特点:一是溢价率明显下降,"去年同期一些地块成交溢价经常超过100%,而今年基本在30%~40%",竞价激烈程度明显趋缓;二是价格的同比、环比增幅有所下降,多幅热门地块的成交价低于市场预期,地价迅速上涨的势头明显得到遏制;三是个别地块偶有"冒头",创下较高的溢价率和成交价格。"今年对土地市场的调控,成效还是比较明显的。"陈晟说。

对当下楼市而言,土地市场"理性繁荣"并非坏事。不过,这也激发了业内对今后土地市场的更多关注。比如,地方经济对房地产的依赖是长期以来一些调控措施难以奏效的根本原因。巨额土地出让金"手到擒来",占一些地方财政收入的三四成甚至一半以上,其诱惑力不言而喻。如此情况下,增加土地供应,会不会意味着增强地方的"卖地冲动"?土地出让金的增加,会不会强化地方对"土地财政"的依赖?增加土地供应,会不会引起地价的过快上涨?这一系列"两难",对楼市调控是严峻考验。

楼市变数陡增

一味地限制需求并非调控本意。楼市调控对投资投机性需求、改善性需求和自住性需求是区别对待的。以此来说,成交量合理上升并不是坏事。但关键是:谁在驱动?如果是自住者居多,则是一种健康的"回暖",房价也会平稳可控;如果是投资炒房者在推高,则楼市短期内就可能迅速从"回暖"转为"高热",价格也将飙升。近期,在多种因素的影响下,房地产市场的走势变数增加。

比如,除了房地产业内部因素外,CPI持续走高和人民币升值等外部因素对楼市的"助涨"效应不容忽视。易居房地产研究院综合研究部长杨红旭说,2009年楼市火爆,通胀预期是重要推手。今年10月CPI高达4.4%,在存款负利率、股市剧烈震荡的情况下,"限购"、"限贷"依然难以打消部分人购房的念头。寻求保值、增值的长期投资者、改善需求者比较活跃。另一方面,我国6月重启汇改,人民币至今已升值3%左右。海外热钱通过购买物业、股权投资、为房企提供融资等多种形式加快进入中国楼市。上海永庆房屋公司提供的数据显示,房贷收紧之后,今年5月以来购买二手房的境外人士有9成选择一次性付款。公司总经理陈史翎说,境外人士投资中国房地产,主要是为了赚取汇率的差价,并不完全看重房价的涨跌价差,"他们选择不贷款方式入场,可以更便利地赚取汇率差"。

住房和城乡建设部副部长仇保兴在11月26日公开坦承房地产调控面临六大难点:城镇化带来住房刚性需求,民间资本投资领域过窄,全球化热钱涌入与人民币升值影响,房产持有环节税收制度缺失,地方政府对土地财政依赖,各地经济发展存在差距。因此,"现在中国房地产价格波动前所未有,房地产调控压力前所未有"。

中国房产信息集团分析师薛建雄说:"从目前市场表现看,买家还在积极入市,开发商将在年终最后一个月加大推盘。12月的供、需量会止跌回升,房价也有可能在短期回调之后,再度上涨。"

业内人士认为,楼市调控政策要继续组合使用,政策"工具包"主要包括土地、财税、金融政策,保障性住房供应,管制措施等,同时要增强宏观调控的灵活性和针对性。而当务之急,是把启动实施的调控政策深入推进下去,坚决抑制炒房炒地现象的抬头,并加快推进保障性住房建设,为楼市调控打开更多空间;同时,作好更多的政策储备。

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[责任编辑:wysdelee]
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