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土地财政泛滥 中国房地产市场是个美丽的泡沫?

2010年12月19日09:24中国经营报我要评论(0)
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显然,土地财政都已经成为地方政府最重要的财政来源。以三大直辖市为例,上海、天津和重庆,2009年一般预算收入/财政收入(包括土地出让收入)的比值分别为75.49%、67.88%和58.49%。换言之,重庆的土地财政已经相当于其他财政收入总和的七成。地方政府对于土地财政的依赖可见一斑,那么其对于房地产调控的态度也就不难理解。如果从全国的角度看,2009年全国土地出让金额高达15000亿元,这相当于当年全国财政收入的1/5。对于这一数据表现,地产界的看法是房地产支撑了中国经济,业界之外的看法则是房地产绑架了中国经济。

自然而然,“土地财政”一词在许多民众心目中贬义大于褒义。实际上,对于地方政府而言,土地财政也是无奈之举,2007年地方担负的事权支出占整个财政支出的77%,但地方财政收入只占整个财政收入的45.9%。相当于地方只拿着不到五成的资金,却负担着七八成的支出。

而1993年地方掌握的财政收入却高达78%,分税制的实施使中国出现了“强中央,弱地方”的现状。再反过来说,中央当年实施分税制也同样是无奈之举。1992年中央财政收入只有1000亿元,财政支出却高达2000亿元,赤字高达50%。当时的总理朱镕基已经喊出“中央财政垮台论”。

中央向地方伸手,地方向土地伸手。分税制下,营业税、契税等税种由地方独享,于是大江南北都开始大力培养建筑业和房地产业。富力、绿城、碧桂园等一大批现在呼风唤雨的大鳄彼时应运而生。

平心而论,这十几年来土地财政的确为地方发展经济带来了充足的粮草。如厦门市规划局局长赵燕菁就表示,“过去20年,中国经济的高速发展很大程度上就是建立在土地财政基础上的。某种意义上讲,放弃土地财政模式无异于自毁长城。”

果真如此吗?土地财政的实施,使市民支持着GDP两倍的房地产市场。在地方政府的默许下,从2000年开始房地产价格很少有下调的案例,即便是2009年开始的大力调控,房价依旧稳居不下。资本是逐利的,“房价只升不跌”的神话让社会资金趋之若鹜,中国人民大学教授向松祚曾表示,去年上海市信贷总量的一半与房地产有关。

20年前中国房产基本没有市场价格,而现在中国人的房产总值差不多有80万亿元。房地产的庞大吸金效应,其结果是扼杀技术进步的活力,越来越多投资实业的资本开始进入房地产市场投机。中国社会巨大的灰色收入也逐渐成为这个行业另一股新动力。“只升不跌”的神话越来越可信。土地财政使得中国的房地产市场形成了一个美丽的泡泡。

这一切都似曾相识。

20年前,日本已经向我们展示过其结局的代价。当年的日本,街头巷尾同样充斥着“炼金术”之类的大众读物,“房价不跌,地价不跌的神话”同样是全民流行语。1989 年,泡沫经济的最高峰,东京帝国广场下面一平方英里土地的价格,居然比整个加利福尼亚的土地价值还高,一个东京都的地价就相当于美国全国的土地价格。80年代日本的地价也是垂直式的上涨,1990年的地价大约是1983年的2.5倍。随着泡沫破灭,日本开始连续14年的房价下跌,2005年的住宅地价跌回1985年的水平。

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[责任编辑:wysdelee]
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