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2011年房价是涨是跌?八大理由诉真相

2010年12月20日06:58腾讯·大闽网我要评论(0)
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  中国的商品房价,09年经历了“倒海翻江卷巨澜”的过程,10年在调控政策层层重压之下,年底时“惊回首”,房价仍是高得“离天三尺三”,在几个月的价平量缩之后,近日重又现“快马加鞭未下鞍”、量价齐升的局面。

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  展望2011,商品房价是涨是跌?

  其实在流动性充裕、通货膨胀、物价普涨的环境下,假使房价不涨,只是横盘的情况下,相对其它物价来说,便已是下跌了。然而,在笔者看来,这样房价不涨不跌的情况,依然是求而不得的奢望。

  2011商品房价,极有可能会继续上涨。原因在以下几点:

  其一,商品房价重新上涨趋势确立。当前调控政策重重,归纳起来无非是一方面压制地产商即卖方的融资渠道,一方面降低购房者即买方信贷杠杆、限制购买数量以阻止房地产泡沫化趋势。但最近的量价齐升,已为去泡沫化以后的房地产走势写下注脚:卖方不需降价回笼资金就足以熬过冬天,而买方也不需杠杆就已有足够资金和意愿进行购买。如果没有更多的外力作用,这样量价齐升的趋势,很可能将会持续。

  其二,未预见更严厉政策出台。中央经济工作会议并未定出明年商品房价调控的明确目标和任务,目前看,似乎不会有更加严厉的措施出台。该会议给房地产市场部署的主要任务是大力发展保障性住房,此外,有消息称上海重庆将出台房产税。然而,由于以下将提到的原因,不论是保障性住房建设,还是房产税,都不能对商品房价格产生压制,相反,还可能起到推涨作用。

  其三,现有机制下,保障性住房建设未必能压低商品房价。保障性住房建设,在以前几年,一直处于完成度远低于目标的状态。现在住建部又定下1000万套的目标,能否达成,首先要打一个问号。即便迅速全部完成,由于保障性住房保障的是最低收入阶层,并不会对现有的商品房购买群体造成大量分流。现有机制下,建设保障性住房的地和钱都需要从地方政府手中拿:保障性住房用地将进一步减少商品房用地的份额;要过度倚重商品房土地出让金过活儿的地方政府拿钱补贴盈利微薄的保障性住房建设,可以想见,长远来说,地方政府有更大动力来提高商品房土地出让价格,从而最终令商品房购买者付出更高的成本。

  其四,房产税前景尚不明确。毋庸置疑,房产税的最终付费群体还是商品房购买者。最理想情况,无非将未来每年要缴纳的税款按一定成本折现,从而降低现价价格。但现价降低的部分,迟早都要从未来的税款中缴纳回去,对购买者的实质负担,没有任何减轻。此外,上海重庆的房产税细则尚不得而知,有传闻只对增量进行征收不对存量征收。如果真是如此,在房产税推出之前,必然会引起一波抢购浪潮,推高房价。

  其五,整体资金面仍将宽裕。在保增长还是防通胀,也即,先吃饱还是先减肥的问题上,从最近政府货币紧缩的力度来看,无疑还是重前者轻后者。此外,随着美国经济稳步复苏,外部需求增加,人民币占款也将持续增加。总体看,资金面充裕的状态基本不会改变,资产价格,仍将维持高位。

  其六,投机资金迟早重返楼市。不论从日本、美国,还是香港、东南亚的经验来看,房地产泡沫,最终都是以骤然破裂,接最后一棒的投机者的大量资金被套在楼市成为负资产这样的形式终结的。中国的楼市泡沫,在其到达顶峰之前,被调控政策压制。投机楼市而不得的资金,因此流向农产品、艺术品、证券、商品等市场,在广阔的中国大地上流淌。投机资金由于未被套牢,当这些市场也遭遇调控,或楼市调控政策开始放缓时,资金必将重新流回楼市,推涨商品房价格。按下葫芦起了瓢,商品房价格何时上涨,无非楼市何时是葫芦,何时是瓢的问题。

  其七,分配不均的现状,并非短期内能够改变。中央经济工作会议指出:“要研究制定收入分配改革方案,努力扭转收入差距扩大趋势”,但追源溯本,冰冻三尺,远非一夜之寒,不能期待在明年之内,收入分配问题就能全部得到解决。

  其八,商品房价上涨预期从未被有效打破。商品房投资,本质是投资预期。当社会大多数人都认为房价只会涨不会跌时,投资楼市就是有利可图的。而人对社会预期的影响力是不对称的。社会中有钱、有力的群体,多是房地产资源的拥有者或房地产卖方,他们有强烈的维护房价上涨预期的动机。而他们对社会预期的影响力,对政府政策左右的能力,都远远超过无房者或房地产买方。龚方雄称“房价泡沫严重是媒体的误读”、王健林称“房价越调控老百姓越痛苦”、孔锐称“打压房价就是误国误民”…….凡此种种,一次次强化人们心中“房价不会跌”的印象,而当大多数人的预期都会上涨时,房价又怎会下跌。

  打破房价上涨趋势、出台更严厉调控措施、完善保障性住房建设与分配机制、切实制定有利于房地产业健康发展的税赋规则、调整流动性宽松局面、限制投机资金自由进入领域、改革分配制度、用事实打破房地产价格只涨不跌神话等等,都需要超然于房地产资源拥有者或卖方之上,更为强大的力量来完成。

  这般摧狂锋折锐剑、挽狂澜于既倒的力量,只能来自于政府,来自于更有魄力、更有协同力的行动。

  愿2011年底,我们再次“惊回首”时,商品房价,不会如本文所预料的那样,倏忽间依然高到“刺破青天锷未残”。

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[责任编辑:wysdelee]
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