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房价调控压力前所未有 温总理说确实很难

2010年12月21日08:50财经仇保兴我要评论(0)
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《财经》杂志讯 最近召开的中央经济工作会议指出,要逐步形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系。实现这一目标的前提是房地产价格的基本趋稳。

当前我们遇到了前所未有的房地产价格波动,前所未有的房地产调控压力,前所未有的调控难度。中国住房政策和市场调控面临的任务非常艰巨,挑战多重而巨大。

借鉴四种模式

房地产健康发展的模式用哪些指标来衡量呢?应该用社会效应、经济效应和生态效应等三方面进行衡量。

一是看它的发展是不是体现了社会公平;二是看它的发展过程中有没有造成房价的剧烈波动;三是看它的发展过程中是不是关注了生态效应,实现了可持续发展。

从国际上看,房地产的发展主要有以下几种模式,利弊得失各不相同,值得人们深入总结。

第一种是美国模式。美国是一个大国,其国土面积跟中国差不多,而且它是一个城市化、工业化先行国家,借鉴美国模式有特别意义。

我们用以上三个标准来衡量美国模式可以发现,社会公平方面美国做得比较好,绝大部分人有房产,人均住房面积超过了80平方米。

从价格波动来看,美国由于过度使用金融衍生工具,导致房价波动非常大,由此引发的次贷危机波及到全世界,其负面影响至今尚未消除。而房地产和金融是紧密相联的,美国的问题是金融创新过度,各种衍生工具掩盖了真实的房地产风险,并将危机扩散到了全球,造成了惨痛的教训;中国是金融创新不足。

生态效应方面,美国模式是比较糟糕的。美国号称“车轮上城市化的国度”,在城市化过程中,城市建设跟着汽车轮子跑,城市的密度就不断下降。在过去的100年里,美国城市的密度下降了3倍。

由此产生的后果是,一个美国人消耗的汽油相当于五个欧盟人、七个日本人消耗汽油的总和。虽然奥巴马提出了“绿色革命”的口号,却无法让这些人重新回到中心城市。前人造成的问题,后人难以弥补,我们要吸取这个教训。

第二种是日本模式。用三个效应来衡量,这种模式的社会效应是不错的,生态效应也好。日本的住宅以小户型为主,作为一个东方的发达国家,日本人均能源消耗量是所有发达国家中最低的。

但是,日本的房价波动非常剧烈,在房价最高的时候,日本所有国土和房屋价值的总和超过美国2.5倍,这是不合常理的。

日本的房地产泡沫是人类历史上最大的。泡沫破裂后日本的房价一下子跌下来,到现在也没有恢复元气,拖累了整个GDP,日本的GDP在泡沫破裂后下降了40%到50%,这对全球经济带来了巨大影响。

日本地理资源约束跟中国东南沿海地区所谓的“一线”城市具有相似性,人多地少,日本的模式非常值得中国房地产市场调控者研究和借鉴。

第三种是拉美和南亚模式。这种模式与美国相似,因为拉美很多领导人都在美国接受过正规教育或长期培训,全盘接受了所谓的《华盛顿共识》,因此往往习惯用美国的方法来解决房地产的问题。

其结果是:拉美和南亚模式的社会公平程度是最差的,贫民窟占城市住房70%以上,穷人都住在贫民窟里,而富人的豪宅却非常巨大和豪华,城市空间分配不公和社会不公平在这些国家非常突出。

房地产资源占用本质上是地理空间的垄断,所以不能仅靠市场调节。拉美和南亚的大部分居民住在贫民窟,小部分人住在豪宅里面,很大程度上是仅靠市场调节的结果。因此,在社会公平方面,这些国家是该得低分的。

在房价波动方面,因为这种模式基本上是两极分化,所以它的房价波动是随着国际游资的进出而大幅波动,这些国家自己在房价调控问题上没有自主权,也是打低分的。

在生态方面,由于贫民窟广泛地蔓延,城市的生态环境也相对差。

拉美和南亚的大多数国家在城市化过程中,由于盲目崇拜市场力量,又没有健全的法治,其结果比完全遵循市场规则的美国模式更糟糕。同样一个市场化的药,老牌资本主义国家吃了,房地产市场只是小震荡,但新兴国家吃了,就可能引发市场的大崩溃。从结果来看,这种模式的弊端极大。

第四种是欧洲模式。尤其是北欧各国长期执行社会福利政策。政府在“二战”之后每年都建设大批的公房供中低收入者居住和购买。

欧洲模式在住房公平效应方面一直执行得比较好。在房价方面基本上保持了长期平稳。生态效益方面也很好,由于完善的规划管制,城市空间结构基本上是密集型的,人口密度较高,小户型住房在城市住宅中占了相当大的比例,其生态效应是可以打高分的。

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[责任编辑:wymavis]
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