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房价调控压力前所未有 温总理说确实很难

2010年12月21日08:50财经仇保兴我要评论(0)
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房价调控难题

再看中国的房地产市场调控问题。近30年中国的房价波动比较大。1998年以来,房价同比增幅曲线的波动更加明显。

随着中国房地产市场调节份额逐步增大,社会住房需求逐步扩大,住房在百姓的家庭财富中的比率逐步上升,房价波动明显同步加剧了。未来房价调节的难度将会更大。

中国房价与GDP之间的关系,也呈现这样一种同步的趋势。仅从GDP增长来看,房地产的发展对GDP和社会就业有重要影响,这是因为80%以上的水泥,70%以上的钢铁,包括汽车、家电等方面的消费都与房地产相关,没有新开发的房地产就没有这些耐用消费品的需求。

由于房地产与国民经济的关系,有人用了一个贬义词叫“绑架”,中性一点的词叫“强关联”,但内涵是一样的。

2008年全球金融危机以后,中国的房地产市场走势起伏越来越激烈,一会儿量价齐升,一会儿量跌价平,一会儿量价齐跌,现在又回到了价平量跌,循环波动。这是我们所有从事房地产调控工作的人都不愿意看到的。

房价过快上涨容易引发资产泡沫,进而影响金融稳定和经济健康发展。这是因为房地产和金融、国民经济都是紧密相关的。很多购房者都用尽了一生的储蓄,一旦房价下滑波动过大就会导致负资产出现,不仅影响金融稳定,还会影响社会稳定。

房价脱离普通居民的承受能力,必然影响社会公平和稳定。这就是拉美和南亚的模式带给我们的教训。

如果仅由市场调节,房价将呈逐步上升的趋势,房价最终将超出大部分居民的承受能力。当少部分人住在豪宅里面,而大部分人住在贫民窟的时候,这种社会不能称之为公平。有限城市空间的分配不公会进一步加深社会财富的悬殊,进而会激化社会冲突。

房价太高导致购房负担过重,影响城市和区域的竞争力。现代化城市经济和区域经济及国家的竞争力,这三大竞争力分国家、区域、城市三个层次,基本上是由人才的流向决定。人才愿意居住在哪个国家、地区、城市,哪里的竞争力就会增长。

过高的房价会阻碍人才的聚集,所以,高房价的地方就将最终失去竞争力,这个城市就会被边缘化,这个地区经济就会衰退,这个国家也就边缘化了。最后人才都走掉了,留下来的只是一些炫耀财富的暴发户,这些人在某种意义上来说对城市创新和城市竞争力基本上没有什么贡献。所以,决定一个民族、一个国家的竞争力,较低的房价起着很重要的作用。

房价过快上涨导致投资投机需求旺盛,对实体经济的资金需求会产生“挤出效应”。

上世纪90年代日本房价上涨的时候,连小摊小贩、卖菜的老太婆都贷款炒房,所有公司都拿出流动资金或借贷来投资房地产,这是因为做房地产来钱太容易了,再加上房地产永远会涨价保值的迷信。

好在日本企业执行的是永久雇佣制,公司不会随便解雇人,必须要维持已有的生产和就业,实体经济得以保存下来。如果没有永久的雇佣制,日本公司所有的资产和精力都集中到房地产,就会更加助长泡沫的增长。因此,当时日本企业的永久雇佣制在一定程度上减弱了房地产投资冲动对其他行业的“挤出效应”。

当国民经济中某一个行业演化成暴利行业,在市场经济状况下,其他行业的资金就会大量涌入这个行业。如果搞实体经济的企业家把大部分资金和人力资本投向了能产“快钱”的房地产市场,该企业扩大再生产能力和创新能力就会退化,这个国家的竞争能力也会随之退化。

有人认为,在中国房地产调控方面“十八般武艺”都试了。如1998年是刺激消费,控制供给,到了2005年是遏制需求,2008年采用刺激需求,2010年增加供给、抑制投资投机需求。到现在为止,我们总算初步找到了一些驾驭这匹“野马”的门道。

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[责任编辑:wymavis]
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