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一张禁令禁得了群租? 专家建议:堵不如疏

2010年12月24日09:28东南网-海峡都市报刘梦宁我要评论(0)
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“蚁族”、“胶囊公寓”、“蛋形蜗居”,一个100m 的三居甚至分割成七八个“房间”出租……近年来,中低收入者的居住状况已经引起了全社会的广泛关注。而近日住房和城乡建设部出台的《商品房屋租赁管理办法》(下简称《办法》),规定今后“房中房”将不能再出租。

对此,社会各界看法不一。有人认为这是对承租人权益的保障亦是对租赁市场的规范,而有人则认为此法“很傻很天真”,今后中低收入者租房更不容易了。不过,更多的人认为,在禁止群租的同时,一定要增加廉租房供应量。

政策:

“新规”禁止租房“化整为零”

《办法》对于将房屋分割出租行为有明确规定:出租住房应当以原设计的房间为最小出租单位,人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准。如果出租人违反了上述规定,由当地主管部门责令限期改正,逾期不改正的,可处以5000元以上、3万元以下罚款。《办法》还规定,房屋租赁合同期内,出租人不得单方随意提高租金。新规将于2011年2月1日施行。届时,将不再允许租房“化整为零”的模式。

背景:

消除“群租”隐患

住建部为何会出台限群租令,主要有三大原因:

消除安全隐患。业内人士告诉记者,“群租”房在改造切分的时候的确对房子的承重结构有一定破坏,加上一套房子住进十几个人之后,消防等安全隐患必然会随之增加。福建省社科院社研所研究员徐峰亦认为,“每套房子在设计的时候都会有一定规范,当一套房子里的人数超过了设计允许的范围,无论是对于房子原有功能方面还是消防安全方面,都可能产生破坏和隐患。”

消除社会隐患。许多物业公司人士告诉记者,群租现象让小区物业管理变得很困难,容易引起小区业主和租户、业主和物业公司的纠纷。麦田房产总经理黄少华认为,“群租会带来治安问题,卫生、噪音等扰民问题,甚至是安全隐患问题,此外,使用公共设施的人增多,可能带来设施损耗报废加快、配套资源可能不够用,住建部这一新规是未来的大势所趋,对于减少纠纷和规范租赁市场方面会起到一定作用。”

保护承租者生存的尊严。徐峰认为,对于承租人而言,新规的出台应该是好事,可以保障承租人的利益,规范市场。这样做的目的,应该是为了让承租人保持基本的体面和尊严,不居住在过于窄小的空间里。

疑问:

规定容易执行难?

《办法》一出,就引来了一片质疑的声音。对于谁来执行检查监督,各地的人均租住面积下限是多少,业主中途涨租怎么办,以及不法中介搞群租如何惩处,提高租赁登记备案率是否要赋予备案法律意义和降低税收等一系列后续问题,人们提出了许多疑问。

事实上,住建部的新规还是个非常宽泛的框架,这个新规定如何实施,还需要地方上进一步细化、落实,否则执行起来将非常困难。“此条款的出台本意是为了改善低收入人群的基本生活条件,以体现对生存权的关爱,但是客观上确实很难执行。”福建远东大成律师事务所吴丹律师也认为,这首先增加了出租人的义务,出租人将房屋出租了,承租人为了分担费用与他人合租从而出现了法条所禁止的行为,而让出租人单独地去承担责任,似乎不妥。“此外,出现低于人均租住标准现象的成因很多,不能一概而论,单纯追究出租人的过错,有失公允。”

而对于租房者而言,可能也面临着麻烦。出租人为了追求收益率,可能增加单位面积租金的标准以符合法条的要求。“承租人却要承受可能他们觉得没有必要出租的多余面积,”吴丹律师称,“政策的出发点是好的,但具体怎么做,谁来监督与执行,还值得探讨。”

或将造成房租上涨?

“新的规定与房租上涨之间并没有直接关系,规定只会在一定程度上使每个租房者的租房成本增加,总的租金上涨与否是由多方面的综合因素决定的”,福建省社科院社研所研究员徐峰称。

此外,骊特房产常务副总郭华也表示,福州并不如北京上海等一线城市,有众多的外来人口。将商品房进行隔断出租的情况并不多见,“群租房”更多的存在形式是民房。因此,新规若实施,对福州租赁市场的影响有限。

然而业内人士认为,虽然目前福州随意拆分房屋出租的情况并不普遍,但随着租金水平不断增长,合租之风很难遏制。不通过隔断的形式,也可以用高低床等其他形式,这样合同承租人数虽然减少但实际居住人数不会减少。业内人士表示,如果真的严格执行人均租住面积下限,租赁供给会更紧张,租金上涨压力也会加大。

建言:

禁“群租”堵不如疏

“规范和发展租房市场一方面要有具体的实施细则,另一方面要增加房屋的有效供应。我个人觉得,解决低收入者的居住保障这个问题的关键还是政府出资建设廉租房,在廉租房、公房等方面,政府可以出台各项的政策、法律进行严格的控制、管理。”福建省社科院社研所研究员徐峰表示,“群租”的现象宜疏不宜堵。

吴丹律师也认为,人均最低租住面积本身就并不是强制性条款,对于市场化的租赁问题,还应当广泛征求各方意见,倾听各方的诉求,不要一刀切,要兼顾到各方利益。既要严惩黑心房东,也要综合考虑社会发展水平、收入水平,取得共赢。

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[责任编辑:wysdelee]
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