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开发商挥金如土 京津沪卖地收入占全国约20%

2010年12月29日07:57中国证券报于萍 王锦我要评论(0)
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2010年已进入倒计时,各地展开了新一轮供地大战。在土地市场夺地硝烟的背后,土地出让金正突飞猛进地增长。业内预计,北京市今年的土地出让金有望超过1600亿元,上海有望突破1500亿元,天津也力争达到1000亿元。京津沪三地今年实现的土地收入将在4000亿元左右。

如果按照全国2万亿元的土地收入计算,京津沪三地土地收入就将占全国20%。相比之下,京津沪三地的GDP仅占全国不到11%。土地市场的区域集中性凸显。

多城市出让金创新高

由于土地放量供应,目前,北京、上海的土地出让金早已突破1000亿元,较去年同期大幅增加。业内预计,今年全国土地出让金有望突破2万亿元。

年底,北京集中供应CBD六宗高价地块,由此,北京的土地出让金一举超越上海。有关统计显示,目前,北京市土地出让金合计达到1587.4亿元,年内有望突破1600亿元。

上海今年共出让560宗土地,出让金为1448亿元,早已超过2009年全年的1024亿元,有望突破1500亿元大关。就此计算,北京、上海今年的土地出让金均已超过2008年和2009年两年总和。

由于加大供应,天津今年在土地市场上的表现也异常抢眼。截至12月上半月,天津已经实现土地收入860亿元,有望在年内突破千亿元的大关。

就此计算,2010年,仅京津沪三地实现的土地收入就约为4000亿元,如果按照业内预计的年内全国2万亿元的土地收入计算,京津沪三地土地收入将占全国20%。

相比之下,今年北京市预计的GDP增速目标约为9%,上海市也预计将超过8%,天津市则计划在2009年7500万亿元的地区生产总值基础上,突破9000亿元。就此估算,三地今年预计实现的地区生产总值或达到3.85万亿元。

如果按照今年我国GDP增速为9%计算,全国生产总值将达到36.56万亿元,那么京津沪三地2010年的GDP仅占全国约10.5%,2009年这一数值约为10.35%。

显然,与三地贡献的GDP相比,土地出让金向京津沪三地集中的现象更为明显,这成为区域楼市火爆的缩影。

在今年年初,各大城市纷纷制定了全年的土地出让计划。北京市计划供应2500公顷住房建设用地,天津计划供应1740公顷,上海计划供应1100公顷。一年即将过去,各大城市完成情况却不尽相同。根据中原地产的最新统计,北京市目前仅完成全年供地计划的49%,上海市和天津市则分别完成了147%和158%,土地市场放量供应。

从各城市平均楼面地价来看,一线城市仅北京增长,二线城市则大部分呈现上升。中原地产数据显示,2010年北京市成交的居住用地平均楼面地价为7968元/平方米,同比增长30%;上海和天津的居住用地平均楼面地价分别为6461元/平方米和1897元/平方米,其中,上海市同比下降10%,天津市则同比增长34%。

业内人士表示,随着城市的发展,新兴区域的规划开发,成熟区域的升级改造,土地市场仍将保持交易旺盛的局面。高地价、高房价、高利润的三高状态将更集中的体现在占据区域中心地位的城市。与此同时,二线城市正进入快速发展期,土地出让量将明显增加。

开发商挥金如土

土地储备资源作为房地产公司的重要资产,决定了企业未来的发展潜力,在调控风声紧张的2010年,各房地产企业的拿地战略也丝毫未见放松。

以保利地产为例,年初至今,保利地产共发布取得房地产项目的公告10个,涉及拿地总金额共计437亿元,加上12月以来保利在广州、北京、南宁以及绍兴等地的拍地金额,粗略计算可知,保利地产今年以来拿地总金额已超过520亿元左右。而今年前11个月,保利地产实现签约金额571.49亿元,拿地金额已接近于销售收入。万科(000002)年初至今为获取土地使用权所付出的金额也约达到533亿元左右。

万科、保利并非最为激进的拿地者,统计显示,今年前11个月恒大地产新增土地储备3231万平米,增速第一;万科新增土地储备2196万平米,增速第二;保利地产新增土地面积为1502万平米,位列第三。

中国指数研究院的数据显示,11月份,20家重点房地产企业拿地总面积为1468.45万平米,虽然环比下降20%,但拿地总金额达到332.94亿元,环比增长11%。

临近年末,随着各地土地市场进入冲刺阶段,众多房地产企业也再次掀起一股拿地热潮,万科、保利、华润、中海、绿地等大企业纷纷斥巨资新增土地。

据不完全统计,今年12月份以来,万科在全国的拿地金额就接近100亿元。12月16日,保利一日之内两度刷新了广州单价“地王”纪录;12月22日,保利更是斥资11.5亿元拿下浙江省绍兴县两块土地,创下该地区楼面单价地王;12月22日,万科23亿元竞得温州市龙湾中心地块,楼面价约12749元/平方米,绿城也于22日以31亿元在温州龙湾中心拿下了190亩土地,楼面价高达16318元/平方米。

在“地王”大片接连上演的同时,房地产企业拿地也呈现出一些新的特点:拿地不再“扎堆”一线城市,各大房地产开发商也在结合国家的政策倾向以及自身战略布局的需要来获取土地,使得二三线城市的土地市场也日渐升温。

今年,各大房企都取得不俗销售业绩,这跟房企及时调整开发策略,以及较强的适应能力有关,也跟企业产品线拉长、提前布局二三线城市有关,二三线市场销售的火爆部分“对冲”了一线城市成交量的下滑,也使房企尝到了甜头。

伴随着环首都经济圈规划的日渐明晰,地处廊坊的荣盛发展便明显加大了在河北的拿地力度,12月以来,荣盛发展共获得11个土地使用权,其中7个地块分别位于河北的廊坊、唐山、沧州等,拿地总金额共计约33亿元,也显示出公司对于河北区域未来发展的看好。

市场酝酿新变革

为防止土地价格过快攀升,今年一些地方国土部门在土地出让、土地成交以及土地使用等环节都加大了监管和调控力度。业内预计,在调控政策的影响下,明年土地市场或出现新的变革。

北京市在今年下半年的土地出让中频繁采用了综合评标法。开发商在报送土地价格后,一改以往凭价格论的方式,而是综合考虑了开发商的资质等各因素进行评定。

此外,在国家加大保障房建设力度的政策背景下,配建保障性住房地块占比也明显上涨。以北京市为例,在今年11月以来成交的35块住宅类地块中,其中半数都配套建设了不同比例的保障性住房。在此基础上,北京市还推出了“限价格、比租赁房面积”的地块。

根据北京市国土局在土地招标文件中的规定,采用“限价格、比租赁房面积”的地块,挂牌出让宗地设定合理土地上限价格,当竞买报价达到合理土地上限价格时,则不再接受更高报价,转为在此价格基础上通过现场投报配建租赁房面积的方式确定竞得人。

目前,该方法已经在顺义及房山等多块地进行了试点,义张镇居住项目用地经3家企业多轮竞价,达到价格高限后,改为竞政策性租赁房面积。最终北京天正华特房地产开发有限公司以1.6亿元及配建15600平方米租赁房竞得该宗地。

业内人士预计,“限价格、比租赁房面积”的出让程序正逐步规范化,很有可能成为2011年北京土地市场上的常例。(于萍 王锦)

[责任编辑:wymurtel]
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