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调控下武汉楼市仍火爆 2010成交均价上涨22%

2010年12月30日09:13楚天金报我要评论(0)
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图为:今年秋季房交会上,面临刚出台的调控政策,何时出手买房,让购房者颇为犹豫

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2010年即将收官,武汉楼市也上演了一出“让房价飞”的剧目。

纵观全年,国十条、新五条、央行加息、公积金贷款利率上调……这一系列政策“组合拳”并未使武汉楼市出现反转。即使在普遍认为是淡季的年底,仍旧冲出销售天量:12月份武汉商品房销售套数突破1.3万套。预计今年武汉商品房销售套数与疯狂的2009年不相上下,高达13万套。是谁导演了这幕剧?明年房价和成交量是否还能继续攀升?

楼市成交均价上涨22%

统计显示,今年1—11月,武汉商品房销售套数达到121182套,与去年同期相比仅少了902套;销售面积1234.77平方米,仅比去年同期下降3%。

进入12月,楼市丝毫没有降温迹象。12月至今,平均每天成交量突破400套,预计本月销售套数接近13000套。

仅看销售量,今年与去年不相上下,但房价已经跑出了一大截。今年1—11月,武汉商品房市场成交额达到806.56亿元,比去年同期净增125.49亿元。成交金额反映到房价上,就是价格的飙升。今年1—11月,武汉商品房成交均价6532元/平方米,比去年同期上涨了1182元 /平方米,涨幅高达22.1%。

亿房网统计显示,今年武汉楼市各大片区都收获了火爆,黄陂、关山、汉口中心区、东西湖等片区年销售套数都超过了一万套。成交均价方面,汉口中心区仍拔得头筹,高达9564.04元/平方米;最低的是黄陂区3325.44元/平方米。

市中心、郊区全线上涨

盘点今年楼市,唯一的低谷出现在6—8月。在4月份国家出台“国十条”调控楼市后,武汉楼市迎来了短暂的平稳期。6—8月也是武汉楼市传统淡季。6月份商品房成交量7000余套,相较于4月份,6月份销量下降50%。

但进入传统旺季“金九”,武汉楼市出现回暖迹象,这波热潮并未因9月底出台的二次调控政策“新五条”而受冷,直至年末仍维持高热状态。

从各片区来看,金银湖房价达到5000元/平方米左右,南湖超过7000元/平方米,光谷(论坛新闻)在6000元/平方米……几乎所有片区涨幅都超过了10%,市中心楼盘涨幅多在20%以上。

热线房产网调查显示,楼市持续热销,涨价也就成为必然结果。在“金九银十”回暖后,11月底至12月土地市场的火爆,也给部分楼盘带来了提价的理由。

进入年底,原本是武汉楼市推盘淡季,但仍有不少楼盘选择此时上市,人气未减。主推小别墅的盘龙城香奈天鹅湖(论坛新闻)售楼部里,每天有三百个咨询电话,还有超过一百组的客户上门,很多人属于二次置业;本月中旬开盘的现代森林小镇(论坛新闻),当天卖了200套,最近两周每周销售五六十套。而万科(论坛新闻)、恒大等地产大鳄虽历经调控却早提前一个月完成了全年的销售目标。

江城房市为何如此给力?

中南财大金融学院博导张东认为,流动性过剩、土地资源严格控制且价格上升、地方政府土地财政依赖、通胀压力、保障房覆盖不足等等,都是造成房地产行业火爆的重要原因。

武汉市房地产开发企业协会相关负责人认为,除了宏观调控的针对性需要斟酌外,货币、土地财政等机制都需要改革。

而房地产的区域属性很强,针对武汉市场来看,今年初国家对武汉中部城市的定位明确后,带来的聚集和磁场效应已经得到了初步显现。有很多楼盘吸引了大批客户,出现“迁居式需求”。可以说,楼市的地域性市场特征出现了新变化。以前武汉楼市都是武汉人为主,现在是区域性的消费市场。比如2008年,武汉市场上外来客户占比为35.16%;2009年占到了43.61%;今年1—10月已经增加至49.6%。

宏观调控还带来了“比价”效应。在一线城市纷纷受到限购等政策影响时,当地投资已经受限。而武汉相较一线城市房价低,“洼地效应”导致投资客转移到武汉。

另外,恐慌性购买也是个重要原因。在历次调控政策及加息和提高准备金的压力下,购房者仍旧没有看到房价掉头向下的迹象。下半年,部分观望者失望之余重新进入市场,被压抑的购房需求大量释放。

明年楼市行情尚难预测

对于明年的楼市行情,出现了不同的声音。

不少本土房地产商和专家认为,相对一线城市来说,武汉房地产市场还有很大空间。武汉正处于快速发展期,本地也没有出台限购、预售资金监管等严厉政策。而城市基础建设在大步迈进,城市地位不断提升,房地产必然会享受到这种利好。从全国范围看,明年房产税这只靴子可能会落地,在个别一线城市率先试点实施,其成交量可能会因此大幅萎缩,而投机投资资金会向二三线城市大量转移,这也或导致武汉这样的城市市场被动上扬。另外,今年底土地市场表现非常火爆,业内人士预计,随着房企拿地热情的高涨,地价依然呈攀升态势,明年房价上涨压力大增。

中国房地产研究会副会长顾云昌上月底在汉表示,今年的调控政策效果已经显现,一定程度上遏制了部分城市房价上涨过快的问题,但房价出现严重下滑的可能性不大。他指出,要预测明年楼市是非常困难的,要根据市场形势而变化,不过要控制楼市调控强烈反弹,就必须抑制楼市过旺需求。

针对楼市的调控政策明年并不会松懈。住建部本月表示明年计划安排保障性住房和各类棚户区改造住房1000万套,大量保障房会减少部分楼市需求;19日国土资源部发布的《关于落实房地产用地调控政策通知》被称为“国土四条”,要求各地坚决落实监管和调控政策措施,促进土地市场健康发展,严禁保障性住房用地改变用地性质等。业内人士多认为此举拉开了三次调控的序幕。

这些措施,虽然不能确保明年房价下跌,但随着调控的深入,也让明年楼市难复制今年的行情。业内专家预测,在经济转型加快、货币政策趋于紧缩的政策形势下,明年房地产市场将总体保持调整态势.

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[责任编辑:wysdelee]
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