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叶檀:请推房产税

2010年12月31日15:14叶檀腾讯博客我要评论(0)
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中国2010年房地产调控只是未来长期调控的开端,从2010年开始,中国房地产作为支柱产业的地位从理论上被削减,如果2011年开征房产税,将逐步从实践上削弱房地产的支柱地位。

如果房地产市场调控的成功与否以价格稳定为标志,毫无疑问,2010年中国房地产调控不算成功。在最严厉的调控政策出台后,总体而言房地产的价格与成交量还在上升,期间还伴随着各地此起彼伏的强拆新闻。

上海与重庆征收房产税的传闻山雨欲来风满楼,从调整中国经济结构、从刺破房地产泡沫、从中央与地方财政的均衡来看,明年进行房产税试点是大势所趋。

从短期来看,房产税能够抑制房价的效果立竿见影。房产税关键在于增加投资者的持有成本,改变投资者对未来的收益预期,一旦未来投资收益无法赶上房价、房贷、税费等重置成本,投资者将不得不抛售物业。事实上,在前期增长较快、性价比不高的地区,已经出现部分投资者抛售性价比不高的物业的情况。

另一方面,征收房产税,能够将资金实力不足的投资者驱赶出房地产市场,而对于资金实力雄厚者则无能为力。从2010年房地产调控的情况看,大型的、资金实力较强的开发商与购房者受到的冲击不大,房产税出台后也是如此,自有资金雄厚的投资者不会受到房产税冲击,依靠借贷、资金链崩得较紧的开发商与投资者将被驱逐出市场。

对房产税的长期效果不可抱持过于乐观的态度。如果认为房产税一出定乾坤,就过于天真、过于乐观了。

房产税起作用有赖于稳定的货币政策与土地财政的瓦解。

明年货币政策以稳定为主,进入严厉的加息周期可能性不大,为经济结构转型保留一定的流动性是题中应有之义。

土地财政不仅没有不了解,反而日益坚固。预计今年12月,全国主要城市北京、青岛、佛山、厦门、温州、武汉等主要城市都会笑纳“地王”。据中国指数研究院一份研究报告,11月份全国120个城市住宅用地成交均价达到2135元/平方米,环比上涨32%,截止今年11月22日,上海土地出让收入以1369.94亿元位居榜首,北京以1004.48亿元位列第二,大连以893.28亿元位居第三北京等几个主要城市2010年度卖地收入已经突破1000亿元。到11月,土地市场已经进入狂热状态。

将时间推前一年,2009年,全国有六十个城市的卖地收入增长超过了一倍,市场活跃度超过地价飚升的2007年,杭州、上海、北京居前三位,分别为1200亿元、1043亿元,928亿元。2010年则在疯狂的2009年的基础上再创新高。

像任何改革一样,拉锯已久的房产税会是一场综合考虑各种经济因素、平衡各种利益之后的妥协,一向地方土地财政妥协,二向拥有数套房的过往投资者的妥协。

房产税无法取代土地收入。根据中国人民大学财经金融学院教授安体富的计算,房产税一旦开征,其规模将达到7000亿元,按照安体富的计算,在现有的住房中,有60%的房子在房产税征收范围之内,全国有150亿平方米的住宅可以征房产税。假定平均房价是3000元/平方米,房产税税率是1.2%,那么住宅部分的房产税可以达到5500亿元,加上商业地产已经征收的房产税,整个房产税规模大体上是7000亿元。

这是目标,远不能成为现实。这一计算既高估了房产税税率,也高估了缴征率,建立在房产税在全国推开、应收尽收的背景下。按照1986年颁布的《中华人民共和国房产税暂行条例》,房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳,房产税的税率,依照房产余值计算缴纳的,税率为1.2%,但媒体报道的上海的房产税税率,远低于1.2%。

并且,房产税雷声大雨点小,在上海、重庆两城市的试点左右辩难,更不必说在全国推广。12月12日,财政部财政科学研究所所长表示,中国计划改革现有的房地产税收体系,考虑引入类似美国的房产税。未来房产税应该成为中东部省份财政收入的主要来源,而资源税则应该成为西部省份的税收支柱。也就是说,房产税初期将主要在某些经济发达地区推广。预计可收税收远不到一千亿。

不仅如此,由于房产税存量房不计税的传闻,导致房产税出台之前形成购房高潮,投资者纷纷进入市场,争取让名义物业成为不计税的存量房,房产税传闻反而起到推高房价的作用,令人哭笑不得。

房产税的征收在很长一段时间内将与土地财政并存,直到房产税逐渐取代土地财政,这是绥靖之一。

绥靖之二是向既得利益阶层妥协。据报道,从目前确定的征税思路,房产税将按人均面积为起征点。其中,重庆偏重对高档房、别墅的征收,存量和增量均包括在内。而上海的方案针对新增一般房地产。这就意味着存量不咎,以往拥有数套房产的人将成为最大的受益者。

住宅地产的房产税将成为十二五期间地方政府最重要的收入来源,是税费整体改革中的突破口。但在目前的宏观经济背景与金融背景下,对房地产的调控如火中取栗,惟恐拿捏不准,既怕直接刺破泡沫,又怕泡沫过大影响经济健康;既要保障房地产促内需的功能,又要削减投资功能。调控声中四处强拆、地价上升、被业内人士嘲笑也就不足为怪了。

因为房地产实实在在地捆绑了中国经济、中国金融。

难,实在是难。再难,笔者依然坚定地支持征收房产税,否则,中国经济将永远看不到从房地产战车上脱身的指望,一场货币泡沫就能将宏观经济财富化为泡沫。

[责任编辑:wymurtel]
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