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牛刀:2010年房价调控的三个核弹全成哑弹

2010年12月31日15:19牛刀的博客我要评论(0)
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牛刀:2010年房价调控的三个核弹全成哑弹

——答《西安晚报》财经记者问

1、从2009年末开始,此起彼伏的多轮楼市调控,眼前调控房价的新政是否起到抑制房价的作用?是否有迹象表明新政使得房价有所下降?

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牛刀:这一轮调控的准确时间应该是今年4月17日国十条开始,从5月1日开始执行先后推出了产业政策、财税政策和货币政策的调整,但是,因为市场形态已经扭曲,价值规律已经不起作用,这些调控手段传导到市场上就像铁拳砸在棉花上,没啥用。实际上,谁都看得出来,不管怎么调控,真正能够遏制房价的三个核武器,一个也没有推出来。

这三个核武器,一个是解除开发商的自有资本金比例,取消开发商在银行贷款的杠杆效应,这是政府完全可以做到的,只要真心降房价,对开发商的调控一定要有这一条,现在开发商自有资金比例在2009年救市时,由35%降到20%,等于在银行由两倍的杠杆效应放大到四倍,所以,对开发商来讲,很容易在银行拿到巨额贷款,今年在新增贷款中有36%被房地产拿走,比去年还高3%,你还调什么控什么?调到最后,开发商依然不存在资金问题,所以,真正调控就要把开发商自有资金比例调到50%以上。

二个是货币政策其实没有转向,仅仅提高了5次存款准备金率,对降低银行风险有好处,但是,提高存款准备金率尽管也是在回收流动性,但是,因为商业银行实际上不断在释放新的贷款,抵消了提高存款准备金率所有效应,而且,无法传导到市场上,对遏制房价没有什么效应。加息,央行行长周小川有一个解释,就是7进制是算盘的产物,现在改为5进制是电脑的产物,听起来很有道理,但是,少加了0.02,实际上一年开发商和地方政府贷款可少支出利息700多亿,少回收流动性1200亿。央行现在就不断地采取这种手段,蒙老百姓。什么时候,央行能够真正加息,并且,一年在三次以上,那才是真正的调控。

三个是房产税根本出不来。现在说试点房产税,就把这个房产税完全搞走样。作为国家住房制度的一项重大措施,本来是一件很严肃的事,关系民生、关心一国长治久安,一定是全国范围内整体开征的。但是,搞了这么久,也没搞出一个名堂,不是搞不出来,而是不敢触动官员的利益。

从以上三点就可以看出,这个调控基本没的搞,也没有任何迹象显示房价会下降。

2、到了今年岁末,上海房产税方案隐现,新购且总量超200平米或被征税。有人认为买得起200平米以上住房的人还怕交那点税,您怎么看待这个方案?房产税是否能够起到限制房价的作用?

牛刀:你可能没有看上海房产税的征收方案,完全背离了征收房产税的用意。各国房产税,主要是作为社会财富的平衡机制而创建的,在操作上,主要是对拥有多套住宅的家庭课以重税,在上海变成了只对新购住宅征收房产税,这不仅仅只是一件很可笑的事,而是背离了房产税开征的宗旨,又变成了政府掠夺民众的一项新的苛捐杂税,只会助涨房价,根本不可能限制房价。

3、未来您预测政府是否还会出台调控政策?调控政策将从哪些方面入手?未来的价格走势将如何?

牛刀:政府已经黔驴技穷,2011年房价注定上涨。高盛香港投资银行部总经理哈继铭预测,明年一季度新增贷款会爆发性增长,不只是推动房价上涨,而且会助涨通货膨胀。未来的价格走势,在一线城市价格会有结构性松动,而绝大多数二三线城市房价会暴涨,并持续到明年10月份。乐观的估计,到明年10月底之前,央行会有两次加息。如果央行就是不加息,房价泡沫2011年下半年就会开始出现区域性破灭。如果加息两次,房价泡沫可维持到2012年5月开始区域性破灭,2012年下半年整体破灭。

4、西安作为一个二线城市,房地产泡沫化率不是很高,这是否意味着房价比较坚挺。二线城市的房价涨跌是否和一线城市一样出现“共震”?

牛刀:我对西安没做研究,泡沫化率不好说,综合评估要看租售比、空置率和房价收入比。但是,这一轮房价上涨不是住宅价值的体现,而是人民币贬值带来的房价上涨。西安也在使用人民币,因此,西安的房价性质不属于资产泡沫型,而属于通货膨胀带来的上涨。西安房价的涨跌主要关注人民币币值的变化。如果人民币不提高利率,而是继续贬值,那房价还要上涨,如果央行开始加息,而且有一定的力度,那西安的房价降起来也很快。

5、您对西安房地产发展的认识和未来房价的预期是什么样的?

牛刀:我对中部二线城市做了许多研究,但是,对中原地区和西部地区研究的不多。房价和人口有关,未来对人口吸引力大的城市,房地产还有发展空间,但不等于房价上涨空间大。我对全国二线城市人口吸引力基本评估中没有西安,也就是说,西安排不上前十位。未来五到八年,中国内陆二线城市只有一个城市人口可能突破1000万,那就是长沙、株洲、湘潭的规模集约化发展,会带来人口的暴增,其他城市都不行。

6、近期,西安很多人现在在徘徊,到底出手买房还是继续观望,谈谈您的看法。

牛刀:2008年10月以后,政府狂印钞票支撑房价,打破了价值规律和经济规律,所以,我再不提供任何买房建议。各人家庭情况不同,打算买房的和持币待购的应该对自己的购买行为负责,而不要听信别人的所谓建议。但是,中国住宅没有投资价值,泡沫迟早会破。

7、您认为目前西安房价每平米多少钱合理?为什么?

牛刀:那就更不好说了。西安这样的城市未来经济和人口的发展都属中性,房价已经不由供求关系决定,房价收入比、租售比、空置率都不能解释西安这样的城市的房价。理性的说,因为货币币值已经不一样,西安房价很难回到2008年的水平,我的印象2008年西安房价在3200元至3600元区间。这个价位是比较合理的。

[责任编辑:wymurtel]
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