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冯海宁:遏制“地王”能否按下房价高昂的头

2010年12月31日15:20每日经济新闻我要评论(0)
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在楼市回暖迹象越来越明显,“地王”频出、地价狂飙的情况下,国土主管部门没有坐视不管,值得肯定。否则,不但现有楼市调控成果可能化为乌有,而且给“十二五”开局之年的中国楼市蒙上了一层阴影。但国土部此番遏制地价过快上涨,是否预示着年内第三轮宏观调控启动,还需观察。

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沉寂一段时间之后,“地王”再次重现地产江湖。广州、武汉、温州、上海等多个城市“地王”横空出世。以广州“地王”为例,不但让广州楼市销售重现升温迹象,而且不少开发商在报价上向“地王”看齐。显而易见,遏制地价也是在遏制房价,房价上涨至少有地价一半功劳。

但是,此次“国土四条”能否让地价降温,笔者对此持怀疑态度。尽管“国土四条”中有不少亮点,比如,“地王”诞生须2个工作日内上报,防范岁末年初放量供地;“三类用地”供应总量未达70%年底前不得出让大户高档商品住宅用地等。但客观地说,遏制地价上涨还没有抓住“牛鼻子”。

地价疯狂上涨的根源大概“地球人”都知道,即土地财政。但目前无论是遏制房价的“国X条”,还是遏制地价的“国土四条”,都没有碰到土地财政。再加上地方政府垄断着土地供给,掌握着供地节奏和供应量,显然,目前所使用的各种招式说得难听一点就是“花拳绣腿”、“隔靴搔痒”。

土地财政和土地垄断没有解决倒还罢了,土地出让方式依然是价高者得,没有进行有效纠正。尽管“国十条”提出要探索土地出让 “综合评标”,但目前出现的“地王”依然走的是价高者得的路子。地方政府没有改变土地出让方式的积极性,而国土部又没有制定统一 “综合评标”办法,“地王”必然要劲爆登场了。

在笔者看来,目前遏制地价的招式都没有击中“七寸”。而要真正遏制地价上涨,首先是进行财税体制改革,让地方政府事权和财权相匹配。另外,还要防止壮大地方财政之后,某些地方不愿放弃土地财政。因此,一是通过财税改革扭转土地财政;另一方面通过改革政绩考核,让地方官员不再以土地财政论英雄。

其次是国土部制定土地出让“综合评标”统一办法。尽管“国土四条”中指出,积极探索“限房价、竞地价”、综合评标等交易形式,但由于现有出让方式能让地方政府利益最大化,因而,必须由国土部统一制定“综合评标”办法,可把“限房价、竞地价”作为遏制地价与房价的一剂猛药。

第三是针对地价过快上涨进行严厉问责。“国十条”提出要对房价上涨过快进行问责,但没有指出要对地价上涨过快进行问责。笔者以为,国土部有必要对土地出让溢价率制定一个合理的标准,对超出标准的地方政府负责人进行问责,以达到稳定地价和房价的目的。16日,国土部、监察部、人社部三部委联合启动土地违法约谈和问责行动,此次共有12家土地违法县市的“一把手”被约谈。但是,舆论已经质疑这样的约谈问责是 “抓小放大”,因为“北上广深”这几个楼市风向标城市的“一把手”安然无恙,而且能问责到什么地步也是个问题。

第四是对不能如期完成供地计划的地方政府进行处罚。不但,过去很多地方连续多年没有完成全年供地计划,而且2010年有的地方同样完不成,截至9月初,有的仅完成18%。对此,不但要问责地方政府相关负责人,而且还有必要扣减地方土地年度指标。

此外,要好好查一查推高地价、夺走“地王”的开发商,有多少上了囤地黑名单,而没有进行拿地限制和贷款限制。毫无疑问,对于向囤地开发商供地的地方政府,给囤地开发商贷款的商业银行,必须进行严厉惩罚以“杀一儆百”。

笔者还建议,对那些容易变成“地王”的优质地块,不妨统统改为保障房用地,以避免优质地块哄抬地价,同时也能让低收入群体享受便利生活,不再被边缘化。

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[责任编辑:wymurtel]
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