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陈真诚:遏制房价上涨成空头支票

2010年12月31日15:40陈真诚腾讯博客我要评论(0)
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[导读:让大家释缓已是多年急迫的心态,举目期待中央政府能在2011年兑现遏制房价上涨这张“支票”,尽管依然难以祛除历史教训刺激而致的颤冽……本文内容系个人观点,仅供参考,不构成任何人或任何机构、企业做出任何决策的依据,也不构成对文中提及的个人或机构的评价。]

回首2010年中国经济领域之诸多大事,最具戏剧性者当首推房地产调控下的房地产市场变化,最具讽刺性者当属房价调控结果。

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在经过多年房价持续快速上涨、2008年开始的房地产市场的强悍救市、2009年房价接过2007年的大旗再次疯涨之后,中央政府于2009年重启房地产调控。

进入2010年,3月份召开的“两会”上,温家宝总理在《政府工作报告》中明确提出要“遏制房价过快上涨”,其后在诸多政策、文件和决策层人士表态以及相关部委负责人讲话中,多次重复地重申要坚决“遏制房价过快上涨”。并且,在2010年4月出台了被称为“史上最严”的房地产调控政策即新“国十条”,2010年9月底再次出台了强化房地产调控的五条政策。中央政府希望用多次表态和连续两次出台集群化调控政策能够调控房价,“遏制房价过快上涨”。但至今来看,虽然2010年政府启动了“史上最严”的房地产调控,但由于政策执行不到位,以及流动性泛滥、通货膨胀等因素的影响,调控效果仍然不理想,房价依然维持上涨。特别是9月以来,全国房价连续3个月上涨,使得调控政策的作用再次受到质疑。这以铁的事实证明,遏制房价上涨已成“空头支票”,而且是颇具讽刺性的国字号“空头支票”。

面对房地产调控继续不见成效,面对遏制房价上涨已成空头支票,决策层实际已经予以公开承认。2010年12月26日,温家宝总理在做客中央人民广播电台中国之声直播间访谈时称,2010年中央针对房地产市场采取了十条措施和五条措施,“现在看来,落实得还不够好”。温家宝总理并表示,一定要使房价能够保持在一个合理的水平。这实际上就是说,中央对目前房价和调控的评判是,房价并非合理水平,房地产调控目标还没达到中央已经采取措施加大力度调控房价。

由于房地产调控继续不见成效,现实房地产形势进一步严峻,这些再次引起了决策层重视。于是,2010年12月以来,决策层频繁表态,要加强房地产市场调控,继续坚决抑制投资投机,遏制房价过快上涨,一定要使房价能够保持在一个合理的水平。

2010年12月3日召开的中共中央政治局会议指出,2011年要继续加强和改善宏观调控,实施积极的财政政策和稳健的货币政策,意味着2010年的货币政策不再适度宽松(实为十分宽松)而是稳健(实际上很可能是从紧),这对高度依赖政府政策尤其金融政策的资金密集型房地产市场来说,无异于将面临更严厉的调控。接着,2010年11月30日,胡锦涛在中共中央召开的党外人士座谈会上指出,要要加快保障性住房建设,加强房地产市场调控。

正因于此,市场非常关注2010年中央经济工作会议,希望能就打击通胀、调控房价等做出具体决定,会后出台加息等调控措施。只是,结果超出了许多人的意料。

从媒体报道的消息来看,2010年中央经济工作会议指出,2011年宏观经济政策的基本取向要积极稳健、审慎灵活。要实施积极的财政政策和稳健的货币政策,更加积极稳妥地处理好保持经济平稳较快发展、调整经济结构、管理通胀预期的关系,把稳定价格总水平放在更加突出的位置,但很少提及房地产,并没有只言片语提到具体的房价问题和房地产调控问题,也没有出现打击通货膨胀之类字眼。

也就是说,尽管2010年11月CPI从10月份的4.4%升至5.1%,高于预期水平,也远高于政府制定的3%的通胀目标,但在决策层眼中,好象感觉通胀并不严重,2010年第二次加息前利率拉大到负2.6(2010年第二次加息后利率依然为负2.35)、房地产调控见效甚微也不是大问题。国家发改委主任张平在2010年12月14日透露,2011年经济增长目标定为8%左右,CPI升幅目标约在4%。也就是说,尽管舆论一片反对声,但政府依然决定以调高对通货膨胀的容忍度约30%,来从表面上化解通货膨胀危机。

而且,尽管现实生活中通货膨胀已经日趋严重而且这种态势或还将继续,尽管舆论一直呼吁政府应大幅加息以解决负利率问题、打击通货膨胀并助力房地产调控,尽管央行自己发布的2010年第4季度调查显示,居民对物价满意度为1999年4季度以来最低、未来物价上涨预期加剧,七成居民认为房价过高、上涨预期再增强,居民储蓄向投资转移,近45%的银行家认为宏观经济偏热或过热,企业家信心因原材料价格上升明显而高位回落,但央行依然热衷于提高存款准备金率,而不太愿意选择连续或大幅度加息。

事实上,2010年共上调存款准备金率6次,却只象征性地加息了二次,且每次的加息幅度只有0.25,总共才利息了50个基点,而2008年9月16日开始的短短百日时间里连续降息了5次、且降息幅度达到216个基点,相比而言加息50个基点效果实在很难乐观。这或可说明,央行最中意的货币政策工具或是其紧缩力度和效果不及加息预期的存款准备金率,而不是连续或大幅度加息。

如此看来,政府在打击通货膨胀、调控房价的态度尤其实际行动上依然保守。而众所周知,在“史上最严”调控下,正是通货膨胀、负利率、流动性过剩等与调控政策形成了对冲,使得房地产调控见效不明显。而且,2010年底,由于通货膨胀加剧、负利率进一步拉大、央行没有连续或大幅加息等因素的影响,房价预期又在继续上升。在一些地区,由于具备对抗通货膨胀的豪宅热销,正带动一些在售普通住宅跟风涨价……如此看来,有效调控房价的预期已经再次落空。而且,本文作者陈真诚认为,短期内,房价还可能继续上涨,或房价预期还将继续上升。

当然,也存在另一种可能。由于2010年11月份人民币贷款增加5640亿元,2010年1-11月距7.5万亿的全年新增信贷目标只有约450亿元,全年新增信贷很可能超过7.5万亿的预定目标。而且央行预期2011年物价压力大于2010年,因此强调要实施稳健的货币政策,把好流动性这个总闸门,把稳定价格总水平放在更加突出的位置,可能采取行政性指令各商业银行2011年减少对房地产业的放贷。据悉,各商业银行以于2010年底将2011年信贷规模计划上报,对于房地产等可能引发资产价格泡沫或通胀的领域会严加控制。这意味着央行对各商业银行决定“行政性”措施”,指令2011年定向减少房地产贷款。但各商业银行的上报的信贷计划中,2011年基本上维持2010年的新增贷款规模。这说明,2011年信贷规模依然可能与2010年相当,流动性将依然充足,负利率将持续不短的时间,通货膨胀或将在较时间内继续存在,本文作者陈真诚认为,这些可能继续推高房价预期,甚至直接成为房价短期内难以下降的支撑。

而房价调控的压力也摆在了眼前,公众的民怨不可视而不见,预期政府或将针对房地产调控制采取“点杀”措施。

一些历史事实,也不能不让人警觉。如2009年的中央经济工作会议,也几乎没太多内容提到房地产,但接着于2009年12月份宣布重启房地产调控。又如,媒体公开报道的2010年“两会”决议内容中,也没多少内容提及房地产调控,但2010年4月中旬出台了新“国十条”这一号称“史上最严”调控政策。这些可说明,虽然2010年中央经济工作会议很少提及房地产,并没有只言片语提到具体的房价问题和房地产调控问题,但不等于中央政府不重视目前现实存在的房地产实际情势和房地产调控结局等问题,不等于中央政府不会在2011年加码房地产调控。

事实上,2010年中央经济工作会议结束后的当月,央行相继上调了一次存款准备金率,并加了一次息。而后,就在央行开始2010年第二次加息当日即2010年12月26日,温家宝总理在做客中央人民广播电台中国之声直播间访谈时称,中央已经采取措施加大力度调控房价,将从两个方面继续加大力度:加大保障性住房的建设力度。其次,利用信贷的杠杆,抑制投机。并加强对土地的管理,土地要首先用来建保障性用房,对于投机的土地使用中央将严加管理。温家宝并表示,“在我的任期内,一定要使房价能够保持在一个合理的水平,我还要为实现这个目标而努力,绝不会退缩”。这就是说,中央政府将继续出台新的调控政策,加大房价调控力度。

因此,在2011年,预计中央政府或将针对房地产采取进一步升级的调控措施,比如开征房产税,强化行政调控,强化土地调控,继续加息,继续上调存款准备金率,采取综合措施打击通货膨胀,抑制通货膨胀预期,挤压房地产等资产价格泡沫,降温房地产投资热度等,以望能在2011年兑现遏制房价上涨这张国字号“支票”。

让大家释缓已是多年急迫的心态,举目期待中央政府能在2011年兑现遏制房价上涨这张“支票”,尽管依然难以祛除历史教训刺激而致的颤冽!

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[责任编辑:wymurtel]
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