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限购时代 2011福州楼市风往哪吹?

2011年01月06日09:38东南快报李婷我要评论(0)
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新年伊始,限购令延期的消息让刚刚踏入2011年的福州楼市再一次感受到了强烈的调控气息。

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究竟限购下的2011年福州楼市将走向何方?会不会迎来更严厉的“第三轮调控”?去年福州土地成交面积超过3200亩,这些地块将给福州楼市版图带来怎样的变化?今年福州有哪些置业板块值得关注?

记者走访相关业内人士,对2011年福州楼市的政策走势和市场动态进行了预测分析。

政策

“限”字当头

限购令顺延执行,调控进入常态化

日前,记者从福州市住房保障和房产管理局获悉,原定于2010年12月31日到期的福州商品房限购政策,今年将继续顺延执行。相关负责人表示,限购令截止日期未明,将视具体情况而定。

限购令的延期显然在众多业内人士的意料之中,申发置业总经理罗新分析,限购令作为短期调控政策,能起到抑制投机、稳定市场的作用,因此在2011年可能会有一段较长时间的延迟,而在限购令的影响下,2011年福州住宅市场的成交量、价总体将趋于平稳。

也有专家指出,限购令的延续释放出了今年调控政策将继续从紧的信号,楼市调控逐渐步入常态化阶段。住房城乡建设部部长姜伟明在2010年12月29日召开的全国住房城乡建设工作会议上,明确表示2011年将“继续坚定不移地加强房地产市场调控”,包括一些热点城市继续执行住房限购措施,同时,差异化信贷政策也将继续推行。

业内人士普遍认为,福州限购令至今已实行3个月,在限制成交量和价格涨幅方面起到了一定的作用,但福州目前依然属于“房价过高、上涨过快、供应紧张”的热点城市。出于对限购令取消后可能出现的报复性反弹现象的担忧,在短期内限购令不会贸然退出。

那么,限购令将于何时松绑呢?一位福州某楼盘的营销负责人预测,“至少还会维持半年左右的时间,等到供应量大幅增加、房价涨幅平稳,或有新政策出台替代时,限购政策才有可能取消。”

第三轮调控或出台哪些政策?

在限购令延期的基础上,近期央行频繁加息、房产税风声愈烈、新“地王”须上报等一系列新政初显端倪,令不少业内专家预测第三轮调控“组合拳”将于2011年陆续在福州落地。

2010年12月19日,国土资源部发布《关于落实房地产用地调控政策通知》,其中要求各地新“地王”须两日内上报,未完成保障房供地不得批高档住房;12月26日,央行和住建部分别上调了存贷款基准利率和住房公积金贷款利率0.25个百分点,旨在抗通胀稳房价;12月29日,住建部首次提出“将进一步细化已有调控政策,并会同有关部门储备调控政策”……

业内人士分析,自去年底中央经济工作会议闭幕后,房地产相关主管部门已开始密集部署2011年的楼市调控政策,在通胀压力和调整经济结构的背景下,土地、信贷、税收等政策进一步趋紧。专家预测,2011年楼市调控会从抑制需求和增加供应两方面入手,可能出台的“组合拳”包括加息、扩大保障性住房建设规模、房产税试点开征、进一步提高多套房的首付比例和加大打击土地闲置的力度等。

市场

供应井喷

住宅:

新盘供应大增

楼市“不差房”

据记者统计,2009年,福州五城区出让土地1676.96亩,2010年,福州五城区出让土地达到3219.8亩的历年最高纪录,两年累积出让土地达4896.76亩。根据房地产项目的开发周期一般是一年半至两年的规律,这近5000亩的“天量”新增土地将在今年到明年内相继面市。业内人士指出,大体量的土地供应无疑将导致供需关系发生变化,从2011年开始,福州楼市正式迈入“供应年”。

事实上,从2010年12月开始,福州商品房项目就开始出现供应“井喷”的现象,单算12月份,就新增住宅供应36.5万平方米,截至昨日,目前福州总可售商品房源恢复到140万平方米的高峰水平,自2009年以来的房源紧缺现象逐渐缓解。

随着新增住宅供应的持续放量,今年1月份福州预计将有超过20个楼盘有新房源面市计划,包括正荣润城、融侨外滩、中庚帝国大苑、群升白马郡、三盛托斯卡纳、永兴郦江、长滩一里、兰庭假日听海等。

此外,2011年还有许多新的大盘项目值得期待,比如世欧·王庄项目,总建筑面积约127万平方米,其中商品房约57万平方米,规划建设数十栋40-55层国际化摩天住宅楼及大规模时尚商业综合体;万科广场(上海新村)项目将打造8幢90-180米的高层、超高层现代建筑;保利的福州二化地块占地319.6亩,是晋安新城核心区的重要项目;世纪金源在东部新城拿下合约586.73亩的两幅大地块,其中297.52亩为纯住宅用地,这些项目都很可能在今年推出市场。

商业地产:写字楼发力 商务版图谋变

今年将是福州写字楼的放量年。自2009年起,福州新增土地供应中有八成为商住和商服用地,业内人士预测,今明两年,福州将迎来超过150万平方米的商业地产放量,其中以写字楼项目为主。记者做了一个粗略统计,仅北江滨中央商务区和海峡金融街这两条福州新的商务主轴上,就有近30个在建和拟建项目。

近期,已有不少写字楼项目陆续亮相,位于鼓楼区817中路中段的宇洋·中央金地已顺利封顶,而宇洋房地产开发有限公司开发的另一在建中的项目——宇洋·中央金座,则位于海峡金融街商务区,将是福州首座拥有停机坪的摩天写字楼项目;同样位于金融街的申发大厦,预计将于今年上半年亮相;福晟集团在2010年8月拍得的福州北江滨中央商务区B9地块,项目也已定名为福晟·钱隆广场,即将于不久后面市……

有关专家认为,2011年高端写字楼、大型城市综合体等项目集中放量将支撑着福州重划商务版图。福州房地产专家刘福泉分析:“城市版图快速扩张、城市容量不断加大,原先以五四路、华林路一带为主的单一商务中心模式,已经不能适应城市商业、商务发展的需求。作为海西的龙头城市,福州商务办公、商圈多中心化已是必然趋势。”

在此背景下,从2011年开始,未来几年包括写字楼在内的商业地产项目将迎来前所未有的机遇,从楼市的“配角”跃升为“主角”。

旅游地产:大鳄领衔 打造“温泉之都”

在住宅市场的调控进入常态化以后,除了商业地产之外,近来品牌开发商已开始将目光转向旅游地产领域,纷纷试水旅游休闲地产项目的开发。2010年12月31日,福州成为全国省会城市中率先摘取“中国温泉之都”称号的城市,这也为2011年福州旅游地产的开发热潮再添了一把“火”。

就在本周二(4日)上午,世茂集团以3.6亿摘得晋安区鼓岭柱里地区3幅地块,土地面积共327.01亩。据了解,该土地规划为旅游、酒店、商务办公用途。

除了世茂以外,万达、万科、世纪金源、冠城大通等实力房企也开始瞄准福州旅游资源的开发。万达集团投资团队计划投资200亿-300亿元,按照国际旅游岛的规格,将琅岐岛打造成国际旅游度假区。而由福州万科开发的万科·大樟溪岸(永泰温泉生态区)项目拟邀请美国SWA景观规划进行整体规划设计、新加坡K2LD公司进行一期建筑设计,打造福州首个度假休闲项目。冠城大通则与永泰县人民政府签订了总投资额达32.5亿元、占地约3232亩的海西文化创意产业园项目,借助当地的山水、温泉旅游资源,打造集高新技术产品研发与休闲度假娱乐为一体的综合型园区。

贵新隧道通车后,连江贵安一带的温泉资源也将被利用开发。据悉,世纪金源集团也将在此打造大型温泉旅游地产项目。

伴随福州打造“中国温泉之都”的步伐,今年福州市将新竣工、开工一批温泉旅游项目,例如永泰乐峰赤壁温泉度假村等项目将竣工开业;闽侯荆溪光明温泉旅游度假区、连江温泉高尔夫球场五星级酒店主体工程等项目将正式动工建设……2011年,福州旅游地产即将正式“启航”。

置业

板块前瞻

2011三大热点

置业板块抢先看

2011年,福州新房源将集中面市,而从区域分布来看,推盘量大的板块集中在2010年土地拍卖市场较为活跃的区域,包括旧城改造的市中心板块,以及新区开发的闽侯板块和东部新城。

市中心板块

旧城改造 供应放量

2010年福州市旧城改造计划涉及500万平方米、66个地块,以世欧·王庄、万科广场(上海新村)项目地块的开拍为代表,如今,这些项目即将在今年陆续面市。业内人士分析,旧城改造使市中心板块迎来一轮新的供应放量,由于地价不低,预计将以中高端产品为主。

目前正荣润城即将加推三期新品,145万起购买市中心80-120平方米创新复式大四房、阔五房;群升白马郡首批房源近期即将开盘,推出的是76平方米两房、117-136平方米三房;中庚·帝国大苑加推新品,主打128平方米3房变4房的稀缺房源;永兴郦江预计将于1月中旬推出1#楼新品,主力户型为120-160m2三房至四房。

闽侯板块

别墅、中小户型并存

单算刚刚过去的上个月,闽侯板块新拍出的土地就超过千亩。从土地存量来看,闽侯板块无疑是今后几年里福州楼市的重点供应区域,阳光、世茂、融侨、三盛、群升、福晟、顺华、正祥等品牌房企,都争相在闽侯“圈地”:世茂集团在闽侯拿下4幅地块,总面积达528亩,其中将建一栋高180米以上的酒店建筑;群升置业也在闽侯拿下334.1亩商住地块;

刘福泉分析,闽侯板块的地块大、价格不高,在市政交通配套日趋完善后,该区域升值潜力凸显。

闽侯板块将成为2011年福州楼市角逐的重要战场,从产品来看,别墅和中小户型两种产品并存。专家指出,闽侯板块尤其是大学城区域,有不少中小户型的学区房,目前该区域价格相对较低,均价在7000-8000元/平方米,是首次置业的“刚需族”所能承受的范围。

东部新城

大型综合体项目动建

去年海峡国际会展中心和福州火车南站相继投入使用,公建配套先行,逐渐为东部新城累积了人气。而今年东部新城将迎来数个大型城市综合体项目落地。

位于海峡国际会展中心东北侧的中庚大酒店(暂定名)目前已开建,项目一期预计2012年建成,二期预计2014年建成。总建筑面积12万平方米,将建成集旅游、国际会议、餐饮、娱乐、健身、休闲、度假为一体的综合性超白金五星级大酒店。

海西塔商业广场在去年9·8投洽会上成功签约,该项目由台北101有限公司、台湾兴富发建设公司、厦门禹洲集团等联合投资,投资额有望达到80亿元人民币,初步选址在海峡国际会展中心前西南方向,商业区地块面积约700亩,将建设集商务办公楼、餐饮区、娱乐休闲购物和住宅区为一体的地标性商业广场。

向来擅长大盘开发的世纪金源也拿下东部新城的两幅地块,要求配建公共租赁房、小学、幼儿园,以及一座白金五星级酒店,项目要求在2年内竣工。

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[责任编辑:wyyolanda]
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