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政策风云变幻之下 地产大鳄转站旅游地产

2011年01月07日07:33东南网-海峡都市报我要评论(0)
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在风云变幻的“政策调控市”之下,住宅地产的日子似乎是“越来越不好混了”。

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那接下来商业地产就成为开发商们“淘金”的全新舞台?

对不起, out了。你

如今,万科、万达、世茂等地产大鳄已纷纷将目光转向了另一条“最in”的开发运营之路——旅游地产。

和住宅地产、商业地产相比,旅游地产又有哪些难点和不同点?旅游地产开发模式究竟是地产巨头的“专利”,还是可以复制?

回顾 “三巨头” “新大陆”勇拓

1月4日,世茂集团以3.6亿元一举拿下鼓岭的3幅地块,总面积327亩。而据相关信息透露,这3幅地块容积率为0.5,绿地率≥45%,建筑密度≤20%,建筑层数不超过3层,将用于建设低密度的旅游项目。

一言以蔽之:世茂进军旅游地产了。在此之前,万达、万科也已向旅游地产抛出了“绣球”。

2010年12月22日,万达集团对外界证实,将联合国内多家知名地产商共同在琅岐岛投资建设集购物、餐饮、旅游、娱乐、文化、休闲等功能为一体的大型综合旅游项目,一座全新的国际旅游岛呼之欲出。

而另一国内地产巨头——万科则将地盘延伸到了永泰大樟溪岸,将利用丰富的温泉和景区资源打造高端山水温泉休闲社区。

另悉,世纪金源亦有意在贵安打造大型温泉旅游地产项目。同时,有一些本土开发商打起了“旅游地产运营商”的旗号,为自身的发展壮大擂鼓呐喊。“应该说,福州这一波‘旅游地产’开发潮当中,有真正以旅游地产运营模式进行开发的地产公司,但也不乏个别开发商只是借‘旅游地产’的概念进行炒作和变相营销。”前线地产策划机构董事长缪斌指出。

但无论真假与否,这些事例都证明:旅游地产已经成为许多开发商眼中的“新大陆”。

因为 调控声渐紧 开发商“求变”在即

“限购令”元旦顺延,房产税高悬头顶,房贷利率正式上调,第三轮调控步步逼近……2011年才刚刚开始,种种迹象就已表明,今年的住宅楼市将“不太给力”。

“当前各种政策调控已经很明显地向市场表明,住宅楼市已不再适合投资者介入,而对于开发商而言,‘不要把鸡蛋全放在一个篮子里’也是一种明智的决断。”福建省理财规划师协会副会长唐伟解释道,所以,在整个楼市都迫切“求变”的氛围中,旅游地产也理所当然地成为一些开发商的“新篮子”。“而且,与抑制房价过快上涨的住宅地产不同,目前各地方政府正大力推广发展文化创意产业,其中文化休闲旅游业就是重中之重。”业内人士林先生分析道,在政府支持和楼市调控这“一正一反”作用力下,旅游地产自然成为闲散资金的新流向。

事实上,不仅福州,俯瞰全国,万达、万科、保利、龙湖、恒大、富力等手握重金的地产大腕们已经在二、三线城市摆开旅游地产的新阵势,在当前房地产市场遭遇密集调控之时,这一趋势比以往更加明显。

老牌大腕欲领新潮流

第一个吃螃蟹的人,就是英雄。

万达集团董事长王健林在接受本报记者采访时曾说过,万达集团引领了一股商业地产的开发潮流,而今,商业地产已经成为大家竞相追逐的对象,万达也应开辟另一块地产新天地。

有业内人士称,万科、世茂等老牌地产大腕想必也是怀着同样的想法介入旅游地产。“旅游地产的特点和优势就在于它实现了旅游和房地产的无缝嫁接,既有优良的自然景观、建筑景观,又有完善的配套和极高的投资价值。”中原地产福建分公司营销总监翁闽伟谈道,一些具有前瞻性的开发商看到了旅游地产的巨大潜力,便将其作为确保自身行业“老大”地位的新阵地。“不仅如此,从客观的投资环境来说,福州2010年的商业地产、城市综合体等已全面开花,且不论福州当下是否有足够的商业体量来支撑,从大经济环境发展来看,目前已有提前透支未来商业体量的迹象。”唐伟补充道。

然而 这不是谁都“玩得起”

尽管看起来很美,但实际操盘中,旅游地产不是普通开发商就能“玩得转”的。“国内比较成功的旅游地产开发模式当属深圳华侨城。”翁闽伟介绍道,先建设例如主题游乐场、旅游度假村这类的娱乐休闲设施,以吸引足够的人流,然后再逐步引入商业地产配套,或自持、或外包,最后再以住宅项目介入,“因此旅游地产的开发模式属于后期盈利型,投资战线长,需要有极其充足的资金储备”。

对此,缪斌亦表示赞同:“由于地块远离中心城区,旅游地产的前期拿地投入与住宅和商业地产相比较为廉价,但回报时间往往又最长,更考验开发商的运作能力,所以当下也只有国内一线地产开发商开始介入。”

战线愈长,风险愈大,相对回报也就越高。一旦项目兴起,这种复合型地产的多种功能就实现良性循环,旅游综合业务收益与房地产业务便能相辅相成。

所以 想吃“螃蟹”就要“摸石头过河”

虽说国内已有一些成功实例,但实际情况是,在福州,旅游地产还是新兴的开发模式。“所以,除了资金运营要求极高之外,优质自然资源自身的稀缺性,也注定让这个地产‘新宠儿’短期内无法成为主流。”缪斌说道。“另一方面,新机遇,也孕育着新风险,大家都是在探索中前进。”林先生强调,投资旅游地产,要转变只想卖房赚钱的观念,诚心地为当地政府打造出良好的旅游产品,即使投资回报期长一点,但只要旅游项目人气上去了,住宅的价值也自然能得到更好的体现,再搭配适当比例的住宅,最终达到双赢甚至是多赢的效果。

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[责任编辑:wymurtel]
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