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陈淮:平均房价和房价拐点

2011年01月07日07:53每日经济新闻我要评论(0)
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  经常有人问:“下一步房价会涨,还是会跌?”这是个很难回答的问题。预测房价,其实和算命差不多。

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  不过,对于房价,有两点是可以确定的:一是从长期过程看,房价一定是上涨的,这已为发达国家的历史经验所证明;二是在一个长期过程中,房价一定是有涨有跌的曲折过程,决不会是一条匀速运动的直线。

  当然,这两点,对想知道直接答案的人,意义或许不大。

  但是房价涨跌确实一个很复杂的问题,它涉及到很多的因素。在这里,我想具体谈谈平均房价和房价拐点两个问题。

  别拿“平均房价”太当事

  有没有这种可能,各种档次的房子都涨价,但平均房价会下跌?

  不要以为,这是一个“树上一个猴,地上七(骑)个猴”那样的“脑筋急转弯”式的问题。一直以来,很多人经常质疑统计局公布的房价数据,认为其数据与实际感受差距过大。这就涉及到我们要讨论的这个问题。

  其实,问题的答案很简单。改变不同档次住房的权重,平均房价就会出现与实际房价变化背离的趋势。

  举个人们熟悉的例子来说明。一个姚明加一个潘长江,他们俩人的平均身高可能是1.78米;一个姚明加两个潘长江,他们仨人的平均身高可能是1.68米。姚明和潘长江的身高都没有变化,改变他们的构成,平均身高就下降。

  房价的道理也完全一样。假定某城市昨天卖出了一平方米单价10000元的房子,又卖出了一平方米5000元的房子,这两平方米房子平均价格是7500元。我们再假定今天这两种档次的房价都上涨10%,今天卖出了一平方米11000元的房子,又卖出两平方米5500元的房子,那么这三平方米房子的平均房价就是7300元。在我们这个例子中,所有档次的房价都上涨了10%,但平均房价却下降了3%!

  这种情况有现实意义吗?当然有。最近一两年来,在上海、北京、广州、深圳这样的特大城市,随着核心市区土地资源的渐近枯竭,住房建设已经明显地向“郊区化”的方向发展,2009年以来,北京的大楼盘主要分布在通州、大兴、房山甚至北京界外的燕郊、廊坊,郊区县销售量所占比重在快速上升。我们从圆面积的计算公式可以很容易地知道,圆的半径大一点,圆的面积可以扩大很多。

  而人们从生活经验就可以知道,一般说,距离核心市区的越远,房价会越便宜。显然,几何级数增长的郊区房数量肯定会导致平均房价的向下变化。

  我国有关部门发布的房价变动数据,不论是“70个城市”还是“40个城市”,通常指的都是平均房价的变动。问题就出在这里。这“40个城市”或者“70个城市”,恰好都是我国排位最靠前的大城市、特大城市,这些城市因其“大”,近年来向郊区化发展的趋势就最明显,因而出现平均房价与实际房价背离的可能性也就越大。

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[责任编辑:wysdelee]
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