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陈淮:平均房价和房价拐点

2011年01月07日07:53每日经济新闻我要评论(0)
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  房价拐点的谬误

  说房价,就不能不说一个近年来在媒体上出现频率很高的词,叫做“拐点”。在过去几年中,“房价拐点是否出现”的声音持续不断。

  首先说,房价由升转降,或者由降转升的变化是一个市场价格变化过程中必定会出现的现象。而且只要市场存在,这个现象就永远不会完结。

  但这里格外强调的是,在价格曲线上,由升转降、或者由降转升的那一点,不叫“拐点”,而叫做“极值点”,或者叫“顶点”“驻点”。就数学意义说,媒体在“拐点”这个概念上几乎全部用错。

  什么叫“拐点”呢?在高等数学上,拐点是指变化率由不断加速变为减速,或者由减速变为加速那一点。请注意,在拐点两边,曲线的方向并未出现转折。

  变化的是什么呢?是曲线不断从加速上升(下降)变为减速上升(下降),或者从减速上升(下降)变为加速上升(下降)。如果画在图形上,可以很清楚地表达出,拐点是凸曲线与凹曲线(或者凹曲线与凸曲线)的连接点;用严密的数学语言叙述是,当函数图像上的某点使函数的二阶导数为零,且三阶导数不为零时,这点即为函数的拐点。这个说法太抽象。为简便起见,这里不用曲线和数学符号给表示,只举一个通俗的例子来说明。

  人们在开汽车的时候,当你踩下油门时,汽车的速度是随着油门的变化而不断提高的,可能从时速80公里提高到100公里、120公里甚至140公里;当你松开油门时,汽车的时速会从140公里下降到120公里、100公里以致80公里。从踩下油门到松开油门的瞬间,汽车的速度从不断加速转为了不断减速。这一点,表现的汽车速度变化率曲线上,叫做“拐点”。请注意,在这一瞬间,汽车的方向变化了吗?没有,汽车还在往前走。变化的只是在每一单位时间的速度。反之亦然。从松开油门到再度踩下油门的瞬间,也叫做“拐点”。而当汽车从前进转为倒退,或者从倒退转为前进时,那一瞬间在图形上的位置叫做“极值点”。

  实际上,就严格的“拐点”意义说,不管房价是否出现过下降,我国房价变化曲线已经出现过很多次“拐点”了。这其中至少有2008年由加速转为减速的观点,也有2009年由减速转为加速的拐点,还有2010年再由加速转为减速的拐点。

  我们这里并非仅仅在讨论一个数学概念。从房价变动意义上说,政策确实可以制造出速率变化的“拐点”以致方向变化的“极值点”,但这些“拐点”或者“极值点”的意义只是调整房价波动的幅度和频率,并不能根本改变由市场规律、供求关系、中国(论坛新闻视频)国情决定的长期房价变动趋势。那种以为政策可以随心所欲地任意决定市场价格的认识,其实是过分夸大了人的主观意志对客观规律的影响作用,实际上是不可能取得预期效果的。

  作者简介:陈淮先生,1987年在中国人民大学获博士学位,1993年获研究员职称,为国家级有特殊贡献专家,曾任国务院发展研究中心市场研究所副所长,现任建设部政策研究中心主任,中国城乡建设经济研究所所长,中国社会科学院研究生院城乡建设经济系系主任,社科院和中国人民大学博士生导师。曾于1987年至1989在日本东海大学作访问学者,1992年至1993年在美国斯坦福大学作客座研究员。

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[责任编辑:wysdelee]
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