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“住宅禁商”对写字楼市场细分影响深远

2011年01月10日10:21张家港日报刘兴中我要评论(0)
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从7月1日起,我市工商部门开始严格按照《江苏省城乡规划条例》中的规定,“凡房屋产权证上的用途明确为‘住宅’的,一律不得核发营业执照”。从这天起,工商部门对登记注册公司的经营场所进行严格审核,随便在小区里租个房子开个公司的统统不行了,工商营业执照申领这一关将无法通过。

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现在,距执行“住宅禁商”的规定已经近2个月的时间,从这一规定对房产市场的影响来看,除了对中小企业申领执照门槛的提高,“住宅禁商”产生的楼市蝴蝶效要大得多,无论是对房产市场上办公类公寓房的出租难、小型写字楼市场的升温以及未来写字楼市场的细分都产生了深远影响。

由于“住宅禁商”的政策出台,使得港城很多中小型公司试图通过租赁住宅进行办公的想法被阻断,为了减少开支,这些尚处于起步阶段的企业普遍将目光投向中小型写字楼,从而引发了近段时间港城中小型写字楼市场的升温。近2个月,港城市场上小型写字楼的出租率大大提升,在金港大道的辰龙大厦,管理人员介绍说,原本有一间55平方米的写字楼即将租约到期,提前几天他们在门口张贴了出租启事,没想到短短一两天就有人提前就将租金付了。此后,每天起码要接到10多个电话,不少客户听说租掉了还不甘心地询问有没有即将到期的写字楼,如果有的话表示愿意等上一段时间,由此不难看出小型写字楼的需求旺盛。记者了解到,目前港城市场上写字楼的年租金在400元~600元/平方米,一般60平方米左右的小户型面积的写字楼在市场中表现活跃。

一方面是小型写字楼的逐渐升温,另一方面则是原本吃香的住宅办公房开始受到冷落。在国泰现代城、云龙花苑等居住、办公混杂的小区,记者发现一些租金不贵的办公型住宅开始空置,一套140多平方米的装修公寓房目前的年租金在四五万元,而一套装修好的办公房租金却要相对便宜近万元左右,往往还因为公司注册受限而出租不畅。

业内人士表示,在现阶段“住宅禁商”还有其特定的意义。首先,在房价居高不下的背景下,“住宅禁商”会对房地产市场中“住宅商用”的投资行为进行打击,让一部分希望通过投资住宅而获得写字楼回报的投资行为受影响。此外,“住宅禁商”也让开发商业地产的房地产商们看到了新的希望,一直较为头疼的写字楼、办公楼市场的不温不火的销售情形或将有望得到改变,市场上部分楼盘“商不如住”的尴尬局面会有所改善。与此同时,困扰不少小区居民的停车难、噪音扰民、居住安全等问题也会得到相当程度的改善,让住宅和写字楼重新正本清源。

住宅商用不再吃香

采访中,记者发现之所以“住宅商用”大行其道,实则是因为有了种种利益好处。对承租者来说,不但租金比租用写字楼便宜很多,而且不用忍受写字楼限电、限空调等条例;对房东来说,进行住宅商用投资成本小,只需要首付三成,而购买写字楼,银行只提供五成按揭;其次,住宅的物业管理费要比写字楼低很多。因此“住宅商用”不仅让使用者尝到了实惠的甜头,对于房东来说,租给小型公司办公用比租给普通的居住房客获利更高,丰厚且稳定的房租收入是这些房东选择改做办公用途的根本原因。

这就不难理解为什么市区诸多公寓楼盘内住宅办公现象屡见不鲜了,当前市场上,还有不少人正积极看好这一投资方式。7月1日开始执行的《江苏省城乡规划条例》中规定的“住宅禁商”将这部分投资者的投资梦想打破了。“住宅禁商”后,承租的企业既然无法申请执照,那么住宅办公对一些需要注册的小型企业肯定是不再有吸引力了。

“我当初购置了这套房子,按照写字楼的标准进行了装修,出租了2年,现在不但物业上开始规范住宅出租,一些需要注册的公司根本就没法申领执照,就算我愿意把租金再降低点,现在办公的不要租,出租给别人居住的话又要重新装修,现在倒让我不知如何是好了。”张先生对“住宅禁商”后的办公型住宅出租困难的情况愁眉不展。

业内人士表示,随着业主维权意识的增强和企业对办公要求的提高,这种住宅办公化的混杂情况将得到改变。从近2个月一些小型企业开始退租住宅办公房可以看出,“住宅商用”的热潮在7月1日以后开始消退。

居住环境有望改善

记者在采访时发现,当前市区住宅办公化的情形还是比较普遍的。福港公寓、国泰现代城、今日家园、恒隆大厦、四季花园、清水湾、云龙花苑、世纪大厦、王府名邸、亨通广场、宏泰新时代、南城花园等楼盘里都有中小型企业租用住宅进行办公。

在这些小区的物业上,记者了解到不少居住业主对住宅办公带来的停车位紧张、噪音扰民、人员复杂带来的安全问题很是不满。不少人就把怨气发在物业身上,甚至以此拒交物业费。“我经常能遇到这样的尴尬,早上身穿睡衣、睡眼惺忪时,西服革履的公司员工已经和我在同一楼层相遇了;晚上我想睡觉时,楼上的公司里还在加班,原本就想环境好点,才选择了有物业的高档小区,没想到现在居住、办公混乱,根本就没有什么居住质量。”

居住、办公混杂的现象也一直是物业管理的一个难题,对此,物业公司也是有苦难言,“以前,我们没法限制业主的出租行为,现在既然有了‘住宅禁商’的规定,我们对业主的出租也有了规范依据,对已经入驻的企业,我们将规范他们办公时间和办公行为,不得扰民。以后将严格限制业主将住宅出租给企业办公。”市区一个小区的物业人员这样表示。

住宅社区的硬件配备并非按照商务办公的需求进行设计,办公人流对于社区内环境、私密性都带来不利的影响,这样加速降低社区居住品质,从而影响业主的长期利益。现在有了“住宅禁商”政策依据,住宅社区的居住环境将逐渐得到改善,大多数业主的利益都会得到保障。

写字楼市场将细分

虽然说7月1日开始执行的“住宅禁商”主要是为了解决商住项目中商住混合而引起的扰民问题,然而政策的实施却对写字楼市场发展产生了深远的影响,且这一影响会催生当前港城写字楼市场的细分,出现更符合市场需求的写字楼产品。

代理天霸商务馆、东方新天地两个写字楼项目的赛博公司副总经理马瑞表示,住宅禁商后,写字楼市场上会出现一种新兴的需求,这样的需求由“住宅商用”中迁出的中小公司的被动需求和新成立的中小公司的主动需求组成。这部分需求的主体多为设计、传媒、广告、律师、中介等都市型配套服务性行业,随着经济的进一步发展,这种创业类中小型公司还将会大量涌现。由于这类公司处于企业生命周期的萌芽与成长阶段,所处产业多为都市型配套性服务行业,所以要求的办公空间面积较小,租金的承受能力不强,企业规模小但是对办公环境、物业管理服务、通信等设施要求较高。

在这个需求面前,我们看到港城一些小面积、低总价的商务办公楼销售情形颇为乐观。从已经售完的天霸商务馆到正在销售的华府天地、东方新天地,这三个目标定位为中小企业办公的写字楼项目销售一直比较稳健。

“相对市区公寓类项目来说,我们项目近2个月销售成绩位居前列,主要是一些处于创业阶段的30岁左右的人考虑到‘住宅禁商’后的租用住宅无法办证,还不如自己先购置一套,以后自用和出租都可行。”东方新天地的销售经理表示“住宅禁商”对中小面积的写字楼来说是一个利好。

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[责任编辑:wymurtel]
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