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立丹行年度分析:厦门房价“321”雏形形成

2011年01月12日12:51立丹行机构我要评论(0)
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似水流年。转眼间,2010年过去了,新千年的头十年,也在一挥间远去了。2010年在整体经济环境运行良好的情况下,房地产宏观调控受到高度关注,4.15新政、9.27二次调控及相关政策密集出台。最具杀伤力要数限购令、禁购令、首付比例提高、第三套限贷。在政策与需求的博弈中,商品房销售量得到一定的抑制,而潜在需求仍然强劲,高性价比的楼盘依然得到市场的高度认可。 可以说,政策空前严厉,而市场依然火热,2010年房地产市场是在政策负重下稳步前行。

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观点1:政策压力下,商品房销量回调 商用物业销量占比显著提升

2010年全市商品房供应面积330万㎡,销售面积350万㎡(供销比0.94:1),对比09年商品房销售面积下降27%。在供应不足及市场需求收到政策抑制的双重压力下,整体商品房销量有适度回调,但整体盘面仍然良好。对比近5年厦门商品房年均去化面积361万㎡来看,市场是稳健的。但住宅比例有较大幅度下降,从09年的85%回调到67%,反之商用物业则表现更为抢眼。2010年商用物业销售面积112万㎡,商用物业已经从以前的非主流到目前主流地位转变。

追寻商品房销售回调原因,立丹行认为一方面受到异地购房门槛提高影响,异地购房客户一直是厦门购房客户的重要组成部分,曾经出现三分天下之势,在2010年二次调控中,省内异地购房比例大幅度下降,降至28%, 对比新政前35%,下降了7个百分点,;另一方面,供应结构失衡,岛内以中高端楼盘为主,而市场主流需求未能得到有效满足,导致需求外溢,岛外新增供应有限,导致商品房销售量受到抑制。

当住宅投资受到多重政策调整限制时,商用物业无疑成为良好的投资产品。

观点2:商品住宅 “321”价格雏形基本形成

2010年厦门房地产市场在全方位政策调控下仍信心满满。高性价比的项目得到市场的高度认可,岛内高端楼盘频频试水,在政策严控下保持着有节奏的去化量。错失2008年短暂的市场机会导致了今天产生了更多坚强的买家,未及时出手潜在购房者已经择机入市,尽管外地客户骤减,本地客户毅然扛起了“买房”大旗。在信心的支撑下,商品住宅价格高位运行。岛内核心区具有高资源禀赋的项目在品牌企业号召下,面对高端客户量身定制,价格区间在2万-3万左右。尽管供应量十分有限,但仍得到金字塔尖客户的青睐。高端产品的价格空间已经远远超越一般商品住宅的价格范畴,仅为少数人拥有。而岛内新兴区、资源禀赋一般的区域价格区间在1.5万-2万左右浮动, 主要瞄准改善需求市场,以产品附加值、高品质物管配套、社区配套赢得了较为强劲的市场。岛外资源型板块价格已经立稳万元之上,在大盘优势、品牌优势、需求外溢等因素下将扮演着重要角色。未来商品房将进一步细分市场,面对不同收入客群的产品将有较大的差别,在保障性体系的完善下,商品房也不再是唯一的置业选择。而只有吻合消费者心理价格的项目才能快速赢得市场,否则价格也仅仅是高调的符号而已。

观点3:主流产品更具市场竞争力

2010年1-12月商品住宅累计销售2.25万套,销售面积236万㎡(供应218万㎡,供销比0.9:1),其中<90㎡中小户型9875套,占比43.8%;90-145㎡改善型产品9018套,占比40%,>145㎡高端产品3652套,占比16%。两房、三房等主流产品市场接受度最高,进入下半年中央美地、金域华府、绿苑新城、金色悦城等项目由于性价比较高,新盘上市销售率接近100%。而低总价投资型产品湖里万达商业广场则一枝独秀,独占鳌头。合理的价格进一步撬动市场份额。

从总价段接受度上看,130万总价产品是目前岛内岛外总价分水岭,随着岛外高资源禀赋板块的开发,价格有进一步上行空间。而150-250万总价产品是目前岛内主流产品,在价格仍然高位运行的现状下,户型面积节约化将成为市场的主流。

从商品住宅库存结构上看, >145㎡大户型产品仍然比较饱和,库存套数4135套,对比今年销售套数3652套超出16%,可见大户型产品仍相对饱和。而90-144 ㎡、<90㎡产品则表现供给不足,其中<90㎡空缺量最大,约5000套。

观点4:政策背景下本地客户成为主力支撑,异地客户需求抑制明显

立丹行年度分析:厦门房价“321”雏形形成

4.15新政出台后带来短暂的购房高潮,5月份后消费市场格局骤然发生变化,本地客户从新政前的35%提升到49%,而省外异地客户从新政前的32%下降到18%,省内客户维持在28%左右。2010年商品住宅销售金额271亿,其中本地客户购房总额118亿,省内异地客户购房总额77亿,省外客户购房总额67亿,境外客户购房总额9亿。从购房均价上看,境外人购房均价最高,每平方米均价13169元,本市人购房均价最低,均价每平方米10745元。可见新政后本地客户依然扛起“买房”大旗,成为购房大军的主力支撑。

观点5:保障房体系立稳致远

保障房体系一直是近两年热点话题,作为保障民生、力促和谐的社会保障产品保障房具有很宏远的社会责任。城市快速发展,而作为中低收入阶层、大学毕业生、进城务工人员急需得到基本的居住保障。

2010年厦门保障房建设已经取得了显著工作成果,厦门市已在全国率先实现了覆盖全体市民、分层次保障的住房保障体系,为城市低收入住房困难家庭提供廉租房、社会保障性租赁房、经济适用住房。2010年第一、第二批保障商品房已经签约,第三批保障房在今年上半年也将上市;保障性租赁房、经济适用房已经满足了较大一部分符合条件人群需求。

观点6:城市综合体推动核心区建设,豪宅 “妆”点海景、湖景板块

“城市综合体”成为2010年最具性格特征的代言词。当综合体还未被完全破解时,就如雨后春笋扑面而来。世茂海峡大厦、湖里万达广场、建发五缘湾综合体、会展综合体、海西中心、集美新城综合体一个个响亮的名字已经融入到城市的一部分。

2010年当岛内高端化趋势来临时,是伴随着忧虑和恐慌情绪的。当多数人仍不敢相信豪宅竟然离我们这么近,天字号豪宅已经成为市场一道亮丽风景线,当大部分人惊呼其高不可及的价格时,已有少部分人已经拥有。纵观豪宅分布区域,我们发现其绝佳资源的共性,缺乏资源支撑的豪宅将被市场遗忘。厦门拥有长达234公里海岸线,但由于受港口、旅游区、商务区限制加上岛内土地资源稀缺,岛内可供开发生活海岸线十分有限,导致具有海景、湾景资源的板块十分抢手,而湖景则显得更为珍贵,如双眸般珍贵的湖边水库、筼筜湖已经成为豪宅齐聚板块。未来随着岛外海景、湖景、湾景板块的陆续开发,高端产品岛外化也将更加明显。

展望:

观点1:合理定价将促进2011年市场供销两旺

自“最严厉”的调控政策出台后,调控对于价格上升过快、房地产泡沫大的城市产生了明显影响。在新政环境下,一线市场成交量锐减,价格依然高位运行。预计2011年调控政策不会放松,限购限贷政策放松可能性不大。在政策依然紧张下,本地客户和异地客户均面临着选择。从供应量上看,2011年将出现大规模的新盘供应预计商品住宅供应量将超过400万㎡,而目前在售项目库存186万㎡,合计1.39万套,应该说市场整体供应量是充足的。从需求上看,近5年年均去化套数2.37万套,整体市场需求依然强劲。因此只有合适的价位才能刺激市场交易量的持续释放。主流产品、快速开发、物业综合发展将赢得市场先机,降低市场风险。

观点2:岛外市场将推动房地产达到新的高度

岛内外一体化格局已经全面展开,四大新城中心在各大知名企业的进军下将引领区域品质提升。09年岛外商品住宅成交比例首次超过岛外,达到55%,2010年岛外商品住宅成交比例更是达到63%,可见岛外房地产成为整体市场的引领者。随着交通基础设施完善,生活教育配套落地,岛外置业观念改变,岛外房地产将显现出强劲的发展力。

未来岛外四区将长期主导市场格局,新的地产格局将加速大厦门的形成。海沧新城、集美新城、环东海域新城、翔安新城四个新城中心将成为置业热点区域。

海沧板块经过多年发展已经日益城熟,而集美将成为继海沧之后新兴房地产板块,集美环园博苑板块具备领军市场的潜力。在众多实力名企联合打造下,加上园博苑绝版自然景观与人文景观,集美园博苑将成为2011年置业焦点板块。同安滨海新城、翔安南部新城也将随着交通瓶颈的解决逐渐拉动外溢需求,孕育了新城雏形。岛外房地产市场格局将在2011年进一步夯实并达到新的高度。

观点3:多层次住房体系实现

保障房建设力度继续加大,“双轨制”逐步形成,供应结构分化,岛内二手房市场越发成熟,未来刚需客户将会更加理性地面对高位运行的商品房价格,转向替代房产。轨道交通升级计划将让首置客户、初次改善型客户转向岛外市场。岛外待成熟板块将成为投资客户、首置客户的首选,改善型需求等实力型客户在岛内总价压力下转移到岛外已经成为一种新趋势。而外地高端客户、岛内高端客户依然瞄准岛内成熟板块,如湖边水库、五缘湾、老城区板块。

2011年是一个“争夺”的年代,在政策基调没有重大改变的前提下,客户战、产品战、总价战将更加激烈。在供应量加大的现实情况下,是否能及时去化,赢得市场将成为关键。岛内客户圈层将趋于高端,而岛外客户则更加多元化,首次置业、首次改善、多次改善、投资客户都将具有选择的产品。受到抑制的交易量能否在2011年井喷关键在于价格的释放幅度。2011年的市场,是名企云集、大盘云集、名人云集的时代,并将开启岛外房地产品质的新纪元,岛外标杆性产品将陆续出现,并为大厦门海湾居住梦想铺就基石。

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[责任编辑:wymurtel]
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