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安邦咨询:地方政府玩饥饿式供地令人担忧

2011年01月13日02:45证券时报谭雅玲我要评论(0)
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  国土部部长徐绍史日前称:“去年全国土地出让成交总价款2.7万亿元,同比增加70.4%,城市发展对土地的依赖有增无减,利益分配不合理,社会矛盾突出,土地出让制度亟待进一步改革完善。”徐部长还透露去年全国30个省区城市住房供地计划近270万亩,比2009年实际供应增加约80%。

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  2.7万亿的卖地收入是一个什么样的概念?2009年,全国财政收入中地方本级收入一共也不过32581亿,假设2010年增长20%,则2010年卖地收入相当于当年地方财政本级收入的69%。“土地财政”的说法可谓毫不夸张。2009年,全国商品房销售额为43994亿元,2010年前11个月,商品房销售额增长17.5%,假设全年增长18%,则2.7万亿的卖地收入相当于当年商品房销售额的52%。到底是不是地价推动了房价,也就一目了然了。

  但卖地收入“大跃进”未必是国土部的本意。国土部2010年全国住宅用地供应计划18.5万公顷,同比增加约140%。如果这一计划能不折不扣地完成,并且土地在全年均衡投放,房企无地可买的焦虑将不复存在,地价可能持续下跌。但这显然不符合地方政府卖地收入最大化的利益。

  假设一个国家年产粮食1亿吨,需求也有1亿吨,如粮食能敞开供应,一切囤积行为被严厉打击,粮价将非常平稳。但假设上半年只供应很小一部分,在为避免饿肚子而高价买粮的企业或居民的推动之下,粮价必然大涨。在整个2010年,实际上几乎所有的地方政府都非常成功地让土地出让市场保持一种“饥饿感”,也顺利实现了高价格卖地的计划。

  2010年上半年,在一线城市中,广州上半年实际供应量为32万平方米,而计划全年的供应量为500万平方米,仅完成全年计划的6%。深圳实际供应量只有20万平方米,而计划供应量为147万平方米,只完成全年计划的14%。北京实际供应量为320万平方米,而计划供应量为1470万平方米,只完成全年计划的22%。二线城市供应量明显高于一线城市,但也不足40%。一方面房企在2009年销售款大幅增长了83%,市场对房产的需求仍非常大,但2010年上半年地方政府却收紧了土地出让,地价在2009年大幅上涨的基础上稳中有升,地王频出就是顺理成章的事了。

  下半年,地方政府仍非常有耐心地按自己的节奏供地,保持土地市场的饥饿感。据中原地产的数据,2010年前8月11个城市完成全年商品住宅供地计划的47%,土地出让金收入却已达2009年同期的76%,除上海外,一线城市只完成2010年供地计划的20%-30%。中国指数研究院的数据显示,前9个月,全国105个城市累计供应住宅用地同比增加58%。前11个月,全国120个城市住宅用地供应和成交面积分别同比增加43%和40%。12月,地方政府才给饥饿的土地市场投放了较多的土地,全国120个城市共有5966万平方米的住宅用地入市交易,达到本年度峰值,同比增长11%,环比增幅则高达35%。最终全国120个城市全年住宅用地累计供应量高达4.58亿平方米,同比增加38%。这远远低于全国平均80%的增幅。

  最终,仍有不少城市未完成供地计划,半数城市住宅用地完成率偏低。一线城市(含杭州)仅上海超额完成土地供应计划,深圳、北京完成率分别为76%和61%,广州完成率最低,仅为41%。二三线城市完成率普遍好于一线城市,但温州、重庆的完成率仅为27%和23%,成为完成率最低的城市。2010年,上海超额完成了供地计划,当年住宅地价下跌了17%;北京仅完成了供地计划的61%,但地价上涨了29%,最终则以超过1600亿元位居国内卖地收入之冠。

  根据去年国土部的计划,去年住宅用地供应要增长140%,但最终只完成了80%,可完成的面积270万亩(18万公顷)又和计划完成的18.5万公顷相当。因此全年住宅用地供应到底完成了没有,仍是个谜。

  地方政府一方面不完成供地计划,同时土地出让保持前少后多的节奏,土地市场始终处于饥饿状态,这一技巧目的是地方政府实现卖地收入最大化。买地支出占房企卖房收入的一半,相当于地方财政本级收入近七成,显示以土地财政导致的收入再分配效应已接近极限。地方政府操作土地供应已极为娴熟,这更加坚定了我们对国内可能出现破釜沉舟式房地产调控的判断。

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[责任编辑:wysdelee]
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