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团购风潮席卷楼市 切勿因价格优势放松警惕

2011年01月13日18:47昆明日报我要评论(0)
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购房者交纳意向金、诚意金等而签订团购协议是否有效?向中介机构购买名额或交纳团购诚意金风险更大?与直接向开发商交纳有何区别?团购中应该注意的其他问题?针对商品房团购时可能遇到的各种问题,记者采访了建纬(昆明)律师事务所的罗华和刘超两位律师,请他们就团购中应该注意的法律问题做出释疑。

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交纳意向金、诚意金等签订的团购协议是否有效

罗华介绍,目前市场上商品房团购现象某些单位为解决本单位职工的住房问题,许多单位包括机关单位、事业单位和学校与房地产开发企业签订《商品房团购协议》,约定本单位的职工购买房地产公司开发的某小区享有优惠,一般比市场价低,有些是与单位工会签订《团购协议》,有些是与单位职工签订《认购协议》,但是因为房地产市场的火爆,出现了很多违约行为的发生,致使社会的城市信用原则受到了很大的冲击,也同样与我国建立和谐社会的基本原则不相一致。

罗华提醒各位购房者交纳意向金、诚意金等而签订团购协议时应该小心谨慎,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定:出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。

如果该《团购协议》具备商品房购销合同的主要条款,是商品房预售合同的话,该协议是无效的。但是如果开发商与购房者或者单位签订的《团购协议》不具备商品房购销合同的主要条款,只是普通的购房意向书或约定了其他的内容,如没有违反法律、法规强制性规定的,该协议属于有效协议。如果中途需要转让房产,那么不是对房屋的转让,而是对购房资格的转让。

罗华告诉记者:“根据我国民法关于物的所有权的基本原则,不动产的所有权是指对其占有、收益、使用和处分的权利,该权利和行使,必需要该客观物体存在,且能够行使法律规定的权利,但购房者与开发商签订《团购协议》时,房屋尚未建成,也未取得预售许可证,建立在该物权客体上的不动产所有权也不可能实现 ,因此购房者在中途进行转让的,不是房屋的转让,而是购买权资格的转让,购买权资格的转让,法律没有禁止,是可以进行转让的。

如果选择退房退款,要看双方签订的《团购协议》是怎么约定的,如果有违约条款则按合同约定予以赔偿,并可以同时要求开发商承担同期银行存款利息。如双方签订的协议中没有关于违约条款的约定,除退款外还可以要求开发商因此受到的损失。”

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[责任编辑:wymurtel]
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