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房产税难抑重庆楼市向上 投资购房比例上升

2011年01月17日06:44新金融观察报我要评论(0)
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房产税的征收已成定局,对这一财产性税种的解读就应置入到整个重庆房地产市场甚至这个城市经济发展的框架之中。从未来的税制发展趋势来看,财产性征税是一个大方向,各种或带有重复性征收的税种都将重新协调整合,这必然是建立在整个市场和社会盘面上的,无法单独抽离出来。

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据相关机构调查,2007年重庆房地产市场的交易中以自住为首要购房目的的消费者占到约90%。另一有意思的调查结果是,以投资为首要购房目的的受访者仅占8.71%。重庆市场的纯粹投资型购房者比例在那几年持续降低。

调查结果很清晰的表明,作为直辖市,重庆的房地产市场与一线城市相比还未得到充分发展,却已经开始发轫。

价格洼地由来已久

在重庆市工作多年的李萍在某房地产策划公司上班。去年,他连续去西安和成都出差,发现了重庆房地产市场与这两个城市不一样的地方。

“与这两个城市比,重庆市场对高端住宅的需求量会小一些。”李萍说,重庆市不同房产物业形态之间的价差不会太大。

在重庆,一般的房子会卖到均价六七千,高端的房子能够卖到均价两万多,最多3万。而在西安,普通的住宅可能均价四五千、五六千,与重庆差不多,但是最贵的房子能卖到均价五六万、六七万。

李萍告诉新金融记者,他们发现与西安相比,尽管是直辖市,但是重庆市对外的经济辐射力相对要弱一些。西安是西北地区的中心城市,在当地,消费高端物业的人群,除了陕西省当地的人外,还有一些山西的人。经济辐射面大,影响的高端消费人群自然也大。

这大概是重庆必须面对的一个尴尬,即经济实力与城市直辖市定位之间的不协调。即便是与邻近的成都相比,起步较晚的重庆以前只是四川省的第二大城市而已。因此,几年前去西南购房的投资者更多选择了成都。

记者了解到,2007年的时候,依据投资购房者的来源地,外地来重庆买房的投资者不到10%,重庆市其他区县来主城区买房的还不到20%,也就是70%的购房者是主城区的人。

对此,孙刚解释,重庆以前是一个工业城市,其民众收入人群结构更类似一个沙漏状,中间收入层相对会弱一些,无法培育一个充分的房地产市场。

结构性的缺陷使得重庆市房地产市场起点很低,2003年,重庆市的住宅均价才两千左右。同时,城市化发展的不足也束缚了重庆市房产市场的发展。

世邦魏理仕重庆区董事总经理陈旭峰表示,2009年的时候,重庆城市化率51.69%,而成都的城市化率则达到64.85%,与东部地区相比,整个华西地区的城市化率又低不少。

价格洼地的形成也与重庆市政府土地供应量一直还比较充足有关联。

华兴地产的刘全民说,重庆市房地产市场产品供应量还是比较充足。每年的土地供应量平均能达到1000万平方米,按三等容积率来算,每年的建筑面积就在6000万平方米,这个量是非常大的。

投资购房比例上升

近几年,重庆房地产市场外地投资者比例偏少的格局正在发生改变。

世邦魏理仕的陈旭峰告诉新金融记者,这几年外来重庆的购房投资者比例在不断上升,以世邦魏理仕观察到的情况来看,有些高端项目的外地投资者比重可以达到50%。

重庆当地东原地产开发的江畔1891项目,已开盘的第一栋外地投资者占到一半比例。另外,万科投资的渝园项目,外地购房投资者占比也达到20%。据介绍,外来投资者主要来自国内一线城市以及二线城市,另外还有一部分境外投资者。

与世邦魏理仕观察的结论近似,重庆中原地产研究中心也发现,2010年纯外地投资者的比例已经能占到30%,而余下的部分,重庆市各区县和主城区投资者各占一半,这个比例关系是比较有代表性的。在一些带有教育设施的大楼盘,各区县的投资者会更高,占到50%比例。其中,纯外地投资者更多来自江浙、广东地区,北方的投资者相对会少一些。

这一变化的起点就是2007年,重庆成为直辖市十周年之际。

当年,重庆市获得城乡统筹试验区的身份,国务院又正式批准实施《重庆市城乡总体规划》,城市定位有了巨大改变。

另一方面,城乡统筹发展大大加快了重庆市城镇化进程,大量农业人口成为城镇人口,城市化扩张速度进一步加快,越来越多的区县人口到主城区置业,推动房地产市场容量的进一步放大。

与城乡统筹试验区这一政策相比,业内人士似乎更看重随后出台的两个政策拉动重庆市城市化发展的效应。

2009年2月5日,国务院发布关于推进重庆统筹城乡改革发展的若干意见(国发3号文件),在国家战略层面正式研究设立“两江新区”,是中国的第三个副省级新区,前两个分别是上海浦东和天津滨海新区,并于2010年5月7日获国务院通过。

“十周年的时候,城乡统筹的试验区政策确实吸引了一些外地人关注重庆市,但是这个利好更拉动农村地区,对城区的发展有多大带动作用大家也无法判断。”重庆社科院某研究员告诉新金融记者,随后出台的政策导向确实也让很多外地的投资者对这个城市的关注度逐渐提高,加快了重庆房地产市场,特别是价格方面的提升幅度。

记者了解到,2008年时,重庆楼市均价不到4000元,2009年1月的时候均价仅三千八九,到2009年均价就超过了5000元,到了今年已经达到7000元的水准,每年有30%多的涨幅。

“我很看好重庆, 如果看城市未来发展的潜力,这边升值空间肯定大。虽然重庆房价涨得很厉害,但是与成都相比,还是有一定差距的,每平方米的差距在1000元。”华兴地产的某管理人员认为,未来5年必是重庆房地产发展的黄金5年。

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[责任编辑:wymurtel]
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