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2010楼市诸多悬念待解 楼市调控会否再出猛料

2011年01月19日07:55海峡导报 浏览数我要评论(0)
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“调控与涨幅并存、限购和热销共生”,2010年楼市的纷纷扰扰终于尘埃落定。“山雨欲来风满楼”,2011新年伊始,关于房产税将落地、中央继续严控楼市的论调,就让房地产市场再度笼罩在“压力山大”的悬疑下。

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楼市调控会否再出猛料?新政能否抑制房价上行趋势?新城之争谁又将脱颖而出?央企齐亮剑谁能夺得“头彩”……厦门楼市的众多悬念都将在2011年逐渐揭晓。

楼市调控会否再出猛料?

2010年可谓是房地产的调控之年。从1月“国十一条”,到4月的“国十条”,再到“929新政”,轮番的调控政策,一波紧似一波,到最后还采取了限贷、限购这样的硬性行政干预措施。但回望过去的2010年,曾经喧闹并还将继续喧闹的房地产市场,带给人们更多的还是困惑和无奈。

那么,2011年的楼市调控还有多少“猛料”待出台呢?业内人士认为,2011年楼市仍将延续“调控共民生一色”的基调,包括“限购令”、房产税改革、银根紧缩以及加大保障房建设等政策几乎被认定是今年楼市调控的常规方案。

新年伊始,厦门率先宣布将“限购令”延期,给正在蠢蠢欲动的厦门楼市泼下了一瓢冷水。而日前,关于“重庆将于年内试征房产税”的消息则预示着房产税这一楼市调控的“最后一只靴子”即将落地。

此外,去年底央行的连番加息举动也表明今年房地产信贷规模仍将受到严控,加上中央为应对通胀所采取的一系列强硬措施将在今年显效,通胀预期对于楼市资金的吸引力也将逐渐降低,可以说,2011年的房地产资金链将面临巨大考验。

不过,在调控已经成为楼市一种常态化的趋势下,新的调控政策是否还具有原有的“杀威棒”效果却值得怀疑。以去年为例,尽管遭遇了三次越来越严厉的调控,但仍然抑制不住购房者的入市冲动,房价也在“躲猫猫”似的曲线上行。因此,不少业内人士都认为,即便今年楼市再出台更严厉的调控政策,但屡调屡空的市场惯性将大大减弱新政的威力。

新政能否抑制房价飙升?

“调控与涨幅并存、限购和热销共生”或许是对去年厦门楼市的真实概括。尽管受到接二连三的政策调控,但厦门房价整体上行的趋势并没有减弱。

据厦门新景祥的统计显示,2010年全市成交均价约为10919元/平方米,同比2009年的8745元/平方米均价有较大幅度的上涨。其中,岛内成交均价达15789元/平方米,岛外成交均价为7944元/平方米,同比2009年的11950元/平方米和6024元/平方米,上涨比例相当。

尽管去年下半年岛内外多个高端豪宅的集中面市在一定程度上推高了全市均价,但不可否认的是,近一年多来全市房价普涨的态势也很明显。事实上,自2009年8月至2010年12月,全市住宅成交均价就一直保持在万元以上,即便在出台限购令和限贷令之后的第四季度,厦门全市住宅成交均价也稳定保持在11000元/平方米左右。可以说厦门房价整体高位运行的态势已然成型。

那么,在环境更为复杂、调控持续“给力”的2011年楼市,房价还能继续飙升吗?对此,业内人士普遍认为房价仍将稳中有升。“厦门楼市已显现出岛内豪宅均价3万元/平方米,岛内普通住宅均价2万元/平方米,岛外优质住宅1万元/平方米的‘3、2、1格局’。”一业内人士表示。

事实上,2011年的厦门楼市供应仍将是以中高端产品为主流。无论是岛内五缘湾、湖边水库等豪宅片区,还是岛外杏林湾、环东海域、海沧湾都有众多优质价高的新盘将在今年面市,整体房价继续上涨的压力依然很大。业内人士提醒,厦门尽管有限购、限贷等“给力”措施,但在通胀预期升温、货币发行超量以及城市价值提升等背景下,投资性购房需求已现蠢蠢欲动之势。

新城之争谁将脱颖而出?

新城之争或将成为今年楼市的最大看点。如果说2010年是岛外新城建设的启动年,那么2011年就是四大新城接受市场检验的一年。自去年初厦门全面启动岛外新城大开发以来,集美新城、海沧新城、翔安新城、环东海域同安滨海新城的基础建设和地产开发都开足马力狂飙突进,一场焦点争夺大战即将上演。

事实上,近年来随着厦门海湾型城市建设步伐的不断加快,厦门楼市的主战场也逐渐从岛内转移到了岛外,尤其去年的表现尤为明显——— 岛外商品住宅成交比例高达63%。而且,从目前厦门的土地供应情况看,未来岛外楼盘的市场占比还将持续上升。据厦门蓝火置业市场部统计,2011年全市预计将有47个新盘拟推出,其中岛外预计占31个,约685万平方米,占全市新增供应的78%。

业内人士一致认为,不管从供应规模角度,还是新城价值角度看,今年都将是岛外楼市集中爆发的关键节点。岛内外一体化进程加速的利好将与厦门 “双限令”(限购、限外)延期的利空博弈,将对2011年的岛外楼市产生深远影响,焦点区域、产品结构、价格引力以及客户定位等方面的竞争将贯穿今年四大新城的楼市走向。

据导报记者调查,集美新城将是今年岛外供应放量的主力区域,预计新推盘项目将达11个左右,包括杏林湾片区的万科·金域华府、华润·橡树湾、水晶湖郡、住宅·莲花尚院、住宅·园博一号、禹洲·中央海岸、联发·杏林湾1号等大盘名盘都将陆续推出,新增供应体量预计将达200多万平方米,且多在上半年集中上市。另外,海沧、同安、翔安的新增供应量也将呈现井喷之势,新城之争谁将拔得头筹,我们不妨拭目以待。

央企亮剑谁将夺得头彩?

2011年厦门楼市的另一大看点就是以华润、保利、招商、首开、中航等为代表的央企地产将集中亮剑,其各自在厦门楼市的开山之作也备受关注和期待。

近年来,随着万科、金都、世茂、万达等全国一线品牌地产巨头的相继华丽亮相,厦门地产格局真的应验了“狼来了”的预测,而作为国内综合实力最强、发展势头最猛、受关注度最高的央企地产军团在厦门的举动也理所应当地成为楼市的重要看点。从2007年华润强势入厦开始,到2010年保利招商联合“登鹭”,“中央军”蜂拥进驻无疑将进一步深化厦门楼市格局的变革。

新年伊始,厦门楼市便感觉到了央企军团“舍我其谁”的雄霸气势。从保利地产和招商地产高调的招兵买马举动,到华润地产近期持续的品牌轰炸和华丽的样板展示,无不彰显出“中央军”大军压境的实力和魄力。据了解,上述央企地产都将在今年陆续推出其在厦门的开山之作,包括华润·橡树湾、首开·领翔国际、保利海上五月花等。

值得注意的是,除首开集团选定翔安作为“登鹭”第一站以外,其余目前已入厦的央企地产都将开山之作选址在集美新城,而且他们的产品无一例外都定位高端化。据了解,华润、保利、招商都采取“类别墅+超高层”的产品路线,无论规划设计理念,还是品质细节打造都不遗余力,其亮相之后的市场反应颇令人期待。

另据导报记者了解,上述央企都在厦门成立了城市公司或者区域总部,其长期布局厦门湾的战略意图十分明显。从去年下半年以来招商、华润、保利等公司频频在厦门土地拍卖会上举牌的信息也表明,此番央企登鹭热潮绝不会就此偃旗息鼓。另外,目前上述央企项目都在岛外,还未涉足岛内,他们的下一站场也备受瞩目。正因此,上述央企都将打响头炮作为公司在厦发展的重中之重,群雄并立谁将摘得“头彩”也便成为2011年厦门楼市的一大悬念。

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[责任编辑:wymurtel]
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