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重租轻售 福州商业地产投资风向如何定标

2011年01月21日07:24东南网-海峡都市报我要评论(0)
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[提问]如果你买下了一套商业店面,将打算如何处理?

如果在若干年前,流行的做法是:先以低廉的价格出租,然后坐等地段升值,几年后,直接转手出售,大赚一笔。

然而在当下,无论是开发商还是散户,均开始倾向于自持,以提高租金回报率的方式,逐步回收成本,赚取利润。

难道,这商业地产的世道又要变了?

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缘起

榕商铺、写字楼租金大涨

近期,福州各主要路段的商业店面、写字楼租金都有30%~50%的上涨,令不少承租者大为惊愕。

以二环路省高院旁边的利多福(左海)超市为例,其续约租金翻倍,达到每月100元/m2,因不堪租金大涨,故只好选择停业,而晋安区南平路一带的店面租金也已达到每月100元/m2,此外,茶叶店租金也有10%~30%的上扬。“这一波租金上调将引起商铺的连锁反应,从茶叶店起,最后或将波及餐饮业。”一业内人士称。

另一方面,福州写字楼的租金也正面临新一轮上涨压力。例如环球广场、置地广场去年年初的租金为65~70元/m2,而如今也达到100~110元/m2。同时,一些写字楼持有者正制定新的提租幅度,尤其在去年八九月份时,福州写字楼均价为35~40元/m2,而当前均价已达60元/m2,已接近厦门写字楼的租金水平。“此番商业门店、写字楼租金普遍上涨,虽有各自因素,但从更深层次角度来说,也是商业地产投资模式从‘转手’‘自持’到 改变的一种实际体现与释放。”一业内人士称,先是如今的商业地产开发商愈发青睐“自持”物业,进而影响到个体散户的投资理念,他们也开始重新评估商业地产的投资价值,将重点转向租金回报率。

那么,究竟是哪些原因促使市场重新审视商业地产租金回报的价值?

诱因

1.转让成本高 利润空间遭压缩

自2010年住宅地产屡遭调控受限以来,商业地产便一直以资金“避风港”身份迎来了发展的黄金时期,与之相应,大部分写字楼与商铺的价格也水涨船高,一路飘红。“应该说,这一波涌入商业地产的热钱流里,有相当一部分便源自于住宅地产,这些投资者习惯了住宅地产资金迅速回流的特点,对商业地产的长线投资特点便需要重新适应。”业内人士林先生认为,尤其在商业地产的价格在短时间内被拉高后,其后续升值空间自然遭到挤压,“买进来时价格已然处于高位,想要转手亦非片刻之功,于是回报侧重点便转到了租金上”。

事实上,这种变化,也可从租售比得到侧面印证。根据调查数据显示,以宝龙城市广场50.59m2的二楼店面为例,每月租金为1.4万元,单价为139949元/m2,其租售比约为1∶505,远低于国际标准值1∶200到1∶300。“租售比越低,说明投资需求越小,反之亦然。”朝阳房产市场部的周经理分析道,如今更多投资目光转向商业地产后,这种低租售比的情况显然不符合市场实情,于是通过市场自发的租金上涨使之回调也属正常,而这一切都与商铺的高总价有密切联系。

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[责任编辑:wymurtel]
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