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叶檀:调控未见效 量降价升说明泡沫在增大

2011年01月21日09:42每日经济新闻我要评论(0)
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  笔者认为房地产黄金时代过去,白银时代到来。出于中国经济转型与人民币国际化两大原因,政府不可能放任房地产泡沫无止境膨胀,将维持高压态势。国家统计局送来及时雨,发表署名文章称房价调控初见成效。如果属实,理应额手称庆,但仔细分析,却发现是空心汤团。

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  首先,目前统计局采纳的数据仍由开发商上报,笔者从来不相信深陷利益中人能够得出客观的数据。有资深统计专家吿知,即便数据不真实,各年的同比等曲线不应该有太大出入。但笔者连这一点也不信,原因很简单,我如果是开发商,会编得让数据看似真实,房价略有上升,甚至把小数点后面的数字都给你标出来。但做得再真,原始数据也还是假的,同比曲线必然是假的。因此,不可能出现假假得真的结果。国家统计局局长马建堂在2010年年末再度表示,房地产价格统计将改革,从2011年起,新建住宅的数据将充分利用房地产管理部门的网签数据,二手住宅销售价格调查为非全面调查,采用重点调查与典型调查相结合的方法,依据房屋中介公司上报、房地产管理部门提供与调查员实地采价相结合的方式收集基础数据。如果成真,2011年的房地产数据不会再闹荒唐的笑话。

  其次,统计局的数据以同比与环比作为证据。从去年4月下旬开始,调控效果初显;5月份房屋销售价格同比涨幅开始回落,比上月回落了0.4个百分点,此后同比涨幅连续7个月回落;12月份同比涨幅为6.4%,比涨幅最高的4月份回落了6.4个百分点。从这一情况看,房地产市场投机性需求得到了一定程度的抑制,房地产市场调控取得了一定的效果。新建商品住宅销售价格同比涨幅变动更为明显:去年4月份,新建商品住宅价格同比涨幅为17.3%;从5月份开始涨幅逐月回落;12月份涨幅比4月份回落了8.8个百分点。

  我们来看看一线城市与其他城市的新建商品房价格。2010年,一线城市全年房价大涨,京、沪、穗、深四大城市新建商品住宅销售面积和销售套数同比均有所减少,北京全年成交量为1200万平方米,上海为937万平方米,广州为896万平方米,深圳为309万平方米,但房价出现整体大幅上升。

  从去年全年均价看,北京新建商品住宅均价已达到20328元/平方米,同比大涨42%,涨幅居四大一线城市之首;上海全年均价达22261元/平方米,堪称全国房价最高的城市,全年均价同比涨幅为40%;广州均价也突破万元大关,达到11579元/平方米,同比上涨23%;深圳市的最新统计数据则显示,去年新房年度成交均价首次突破两万元大关,达到每平方米20163元,同比上涨33.2%。

  成交量下降而房价上升,说明泡沫在增大。当然,统计局可以说新房涵盖范围不广,但新房上涨如此之高,很难想像二手房、商业地产等会在谷底徘徊。请不要告诉我是经济适用房等保障性住房抑制了房价,大家关心的是市场,从来没有把官员大批入住的经济适用房当衡量标准。

  二三线城市的房地产自2009年就迎来上涨高峰,不必提社科院的房地产泡沫指数中二三线城市占据大半壁江山,就笔者亲眼所见,两年前房价尚在低位的二三线城市,这两年均出现了上涨,并且伴随着产业转移、人员回流、轨道交通建设和城市化有继续上涨的趋势。有时候,我们不信数据,信常识,信亲眼所见。

  第三,统计局的环比数据更加喜人,如果同比增速如此之大,环比的平稳实在让人吃惊,去年后8个月月环比平均上涨幅度仅为0.18%。笔者对环比数同样存疑,如果全年环比平均上升0.15%左右,全年几乎等于没涨,那我们可以自豪地宣布调控已经成功。

  可以肯定的是,观望心态确实在加重,这是调控的成果之一,影响到了投资者预期。去年全年房地产周期缩短、价格震荡,目前房价博弈激烈,有的地区二手房交易价格高而摘牌者少,能够证明的也有媒体曝光北京中介影子公司增加、网签退房率增加。但调控十分困难,面临重重挑战,成果到此为止,投资者正在计算新的成本与政策风险。

  冲着2010年的房地产市场,我们无论如何也不能说出调控已见成效。幸亏这次统计局网站的署名文章留有余地,只表示"国家宏观调控初见成效,2011年房价调控仍然任重道远"。

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[责任编辑:wysdelee]
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