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专家预测上海中心城区中小户型房价或走高

2011年01月28日13:59新闻晚报张骏斓我要评论(0)
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  沪、渝两地房产税“靴子”终于落地,记者连线多位研究学者、市场专家,多数专家对上海版房产税方案持如下态度:房产税的作用并不在降房价;沪房产税试点方案略显“温和”;上海楼市未来成交量预计下滑30%。

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  保护合理性需求

  “最大可能惠及刚需层面。 ”中房指数系统副主任陈晟表示,0.6%或0.4%的税率低于普遍预期,对纳税人的负担不重。上海方案中还充分考虑了新购唯一住房、子女结婚购房等情况,将各类刚需人群排除在征税范围之外,可以说是很人性化。

  复旦大学住房政策研究中心执行主任陈杰认为,试点方案针对的是投资投机性需求,比之前传言的“新老划段”的方案合理许多。按照此前传出的方案,已经有七八套房子的人再买套小户型都不会被征税,而这明显是投资投机性的。

  上海财经大学不动产研究所常务副所长姚玲珍坦言,本次上海版的房产税试点方案较为温和,其对于自主的刚性需求是保护的。

  房产税作用不在降房价

  上海社科院房地产研究中心顾建发表示,看到房产税试点方案,感觉对房价的影响不会很大,其预期效果应该没有前一天出台的新国八条给力。

  陈晟解释,外界对房产税有所误解。“总是看到有人说房产税是平抑房价的核武器,但其实不然。”他认为,房产税开征是调节收入分配的长期手段,对房产的持有环节征税意义颇大。相较之下,前一天出台的新国八条才是降房价的核武器,房产税是它的补充措施。两者一起面世,对过热的楼市打出了一套重重的组合拳。

  上海中原研究咨询部总监宋会雍表示,房产税出台会加重以“国八条”为主体的第三轮调控力度,因为本轮调控所涉及的层面更广,力度更深,市场消化观望在所难免。

  推高中小户型房价

  “按照人均60平方米的征收起点,会给改善型置业需求带来诸多影响,具体改善的尺度和必要性都需要重新衡量。由于信贷方面对改善需求的支持减弱,“以小换大”的置换购房现象会增多,加快中低端房屋向市场下游的转移。在房产税和限购令的双重夹击之下,市场交易流量也会因改善需求波动出现小幅震荡,这部分支付能力旺盛的客群退缩也会给房价带来较大的下行压力。 ”宋会雍说。

  房产税征收仍然采用了单一的面积指标来核定,客观上会鼓励购房者选择面积更小但工作生活便利度更高的房源。这样一来,会将目标在外围的改善置业力量积压进中心城区,推高中心区中小户型房源价格。

  房价未来或下跌15%

  “成交量率先大幅萎缩是肯定的,然后逐步传递到价格层面。 ”陈晟描绘了未来一季度的预期景象。

  复旦大学房地产研究中心主任尹伯成提出“量先动价再行”的看法。他表示,政策刚出台时,看跌预期会造成成交量骤降,但开发商不会轻言降价,“死扛”一段时间才会慢慢降价。这需要一个过程。他预测,房价未来可能会出现10%—15%的下跌,但是将房价大跌的希望寄托于房产税不太现实。

  21世纪不动产上海区域分析师黄河滔则有不同看法,他表示,房产税作为一种财产性税,其对房价本身造成的直接影响不大,主要是未来合理调节收入分配,平衡市场各方利益。此次房产税出台也具有一定的技巧性与适时性,恰巧在春节前的淡季,给予市场各方理解与消化的时间。

  存量增量均收是未来方向

  采访中,专家多认为试点方案略显“温和”。对此陈杰认为,“房产税出台是为了响应市场的现况,但毕竟还属于试点,想到获得成功就要尽量减少外界阻力。 ”他提出,不排除外来深化的可能性,目前是对新增购房征收,但长远来看,存量增量均收才是发展方向。

  住房和城乡建设部政策研究中心副主任秦虹认为,房产税将增加房产持有者的持有成本,自住型、投资型购房者都会谨慎、合理地选择购房面积、地点和购房的时间。 2011年住房的供应量将明显增加,今后政府调控房市的政策不放松,加上切实增加有效供给,房价大幅上涨的概率就会大大降低。

(新闻晚报)

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[责任编辑:wysdelee]
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